Créer une SCI : avantages et inconvénients

La SCI, pour Société Civile Immobilière, est reconnue pour être une forme idéale pour gérer un ou plusieurs bien immobiliers à plusieurs, que ce soit entre associés ou en famille. Mais cette solution est-elle vraiment la bonne pour votre situation ? Quels sont les avantages et les inconvénients de cette forme juridique si particulière ? Réponse dans cet article qui vous aidera à mieux cerner les contours des SCI.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI, pour Société Civile Immobilière, est une société civile ayant pour objectif de porter un projet immobilier. Cela implique donc qu’elle ne doit pas servir à des activités commerciales, c’est-à-dire l’achat et la revente fréquents de biens immobiliers. Ayant un minimum d’associés fixé à 2, elle peut servir à l’achat et la location d’immeubles ou de locaux professionnels, mais elle peut tout à fait servir pour des projets plus modestes, tels que l’acquisition d’un appartement ou d’une maison. Ses avantages pourraient tenter certains d’utiliser une SCI à but commercial malgré tout, mais en cas de contrôle la SCI pourrait être qualifiée de société de fait et par la même occasion engendrer des conséquences, notamment fiscales, relativement désastreuses.

Il existe 5 types de projets qu’une SCI peut porter :

• SCI traditionnelle : achat, gestion ou location d’un bien immobilier ;
• SCI familiale : même chose entre les membres d’une même famille ;
• SCI construction-vente : achat d’un terrain, construction et revente ;
• SCI attribution : partage du bien acquis ou construit ;
• SCI de jouissance à temps partagé : partage de l’utilisation du bien entre plusieurs bénéficiaires.

Le portrait des SCI dressé, voyons ensemble quels sont ses avantages et les inconvénients.

Avantages de la SCI

Des facilités d’investissement

Le marché de l’immobilier étant ce qu’il est, accéder à la propriété est de plus en plus difficile. En s’associant avec quelqu’un, le montant de l’apport initial augmente et les sécurités vis-à-vis des banques sont plus nombreuses. Cela pourrait vous permettre d’acheter un bien plus facilement, ce qui n’est pas négligeable quand on sait à quel point les banques peuvent être réticentes lorsque les garanties ne sont pas assez nombreuses, particulièrement avec des indépendants.

Souplesse de la structure

Par souplesse de la structure, nous entendons ici que la rédaction des statuts est libre. Vous pourrez donc décider des modalités de changement du capital de la société, des modalités de sortie et de revente des parts sociales, des modalités de prise de décision et d’élection ou d’éviction du gérant…. Bien que cela demande d’étudier toutes les possibilités à votre disposition (nous y reviendrons).

Protection du patrimoine

La SCI permet de créer un « rempart » de protection afin que votre patrimoine personnel ne soit pas saisi directement. En effet, en cas de litige, les parties prenantes devront se retourner contre la SCI en premier. Ce n’est que si leur action donne lieu à une impasse que les associés seront sollicités. De plus, si la responsabilité des associés est illimitée, ils ne sont pas solidaires entre eux : les plaignants devront se retourner contre chaque associé séparément et ils ne seront responsables que de leurs parts sociales.

Gestion et transmission du patrimoine familial

La SCI offre aux familles un cadre idéal pour la transmission des biens en cas de décès ou de volonté de transmission :

• La gestion et transmission de biens immobiliers est facilitée au sein du couple ;
• L’indivision entre les héritiers y est organisée ;
• La transmission du patrimoine s’y fait à moindre coût au sein de la famille.

Fiscalité

Là encore, une liberté de choix s’offre à vous pour la fiscalité de votre SCI. Vous pourrez choisir entre l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Selon les cas, les options sont plus ou moins intéressantes : l’option IS peut être intéressante pour amortir le bien sur la durée, mais les plus values lors de la revente pourraient être plus importantes en cas de cession. Faites bien vos calculs !

Cession des biens

Enfin, la SCI offre certains avantages en termes de cession des biens. Dans le cas de cessions de parts sociales, ce sont les parts de la SCI et non pas le bien en lui-même qui sont cédées, ce qui a l’avantage de ne pas avoir besoin de faire appel à un notaire pour cette opération (même si c’est bien sûr possible). En revanche, dans tous les cas la transaction doit être officialisée auprès du greffe du tribunal ainsi qu’un changement dans les statuts. En outre, les droits de préemption des communes ne s’appliquent pas aux SCI, c’est-à-dire qu’elles ne peuvent pas prétendre acheter les parts d’une société.

A noter qu’en cas de cession du bien en lui même, un notaire redevient obligatoire.

Si la SCI a de nombreux avantages, cela vient inévitablement avec des inconvénients. En voici quelques-uns.

Inconvénients de la SCI

Une liberté qui a un prix

En effet, bien que la rédaction des statuts soit libre, elle demande une étude approfondie des possibilités qui vous sont offertes et une connaissance de certains détails légaux qui peuvent demander de recourir à un professionnel. Avocats, experts comptables ou juristes pourront vous renseigner sur comment rédiger des statuts, voire les rédiger pour vous. Car avoir des statuts clairs et précis peut vous éviter des litiges entre associés qui pourraient bien mettre en péril la pérennité de votre SCI.

La responsabilité illimitée

Si comme expliqué plus haut les associés ne sont pas solidaires, leur responsabilité est illimitée. Cela signifie que les créanciers, ceux envers qui vous avez des dettes, peuvent se retourner contre vous en cas de défaut de paiement, peu importe le montant de votre capital social, contrairement à certaines sociétés commerciales telles que les SAS.

Des obligations contraignantes

Les sociétés, qu’elles soient commerciales ou civiles, ont un fonctionnement bien particulier qui demande certaines obligations, notamment comptables. Ces obligations concernent notamment :

• Les décisions collectives, qui doivent se faire au moins une fois par an en assemblée générale ordinaire et donner lieu à un PV d’assemblée générale de SCI ;
• Le gérant de la SCI, qui doit être désigné dans les statuts ou dans un acte annexé et qui peut être rémunéré ou non ;
• Les obligations comptables et fiscales que doivent tenir toutes les sociétés et qui dépendent de leur régime d’imposition (IR ou IS)
• Enfin, des obligations concernant la modification des statuts, qui nécessitent une assemblée générale extraordinaire ainsi qu’une publication dans un journal d’annonces légales. C’est pourquoi la création des statuts au début de la société est de la plus grande importance.

Des frais divers à ne pas sous-estimer

Déposer les statuts dans un journal d’annonces légales, faire appel à un avocat, un expert-comptable ou à un notaire pour sécuriser certaines opérations… Nombreuses sont les occasions de dépenser de l’argent pour créer ou maintenir à flot la SCI. Ces frais ne sont pas à sous-estimer !

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