Faut-il tenir une comptabilité en SCI ?

Nous l’avons vu dans notre article sur les avantages et inconvénients de la SCI, la SCI peut être un outil très utile pour gérer vos projets immobiliers. Ces structures étant des sociétés, vient rapidement la question de leur gestion comptable. Faut-il tenir une comptabilité en SCI ? Si oui, de quel type et avec quels outils ?

Faut-il tenir une comptabilité en SCI ? : clarifications

Réponse courte : oui, il faut tenir une comptabilité en SCI. La réponse longue est plus ambigüe, mais nous allons vous expliquer en détail pourquoi et comment le faire.

Selon la loi, rien n’oblige certaines SCI à l’IR (aussi appelée SCI transparente) à tenir une comptabilité. Ceci étant dit, les gérants de SCI ont pour obligation de rendre des comptes aux associés au moins une fois par an lors de l’assemblée générale. Il en ressort que malgré les consignes vagues du législateur, il est obligatoire de tenir une comptabilité en SCI, quel que soit son régime d’imposition.

Les cartes étant posées sur table, c’est le type de comptabilité qui est maintenant en jeu : faut-il tenir une comptabilité de trésorerie ou d’engagement ?

Quelle comptabilité pour ma SCI ?

Pour la plupart des SCI à l’IR : comptabilité de trésorerie

Pour déterminer le type de comptabilité d’une SCI, il faut regarder son régime d’imposition, celui de ses associés et son résultat. En principe, à leur création, ces structures sont par défaut au régime de l’impôt sur le revenu. Elles sont donc tenues d’avoir une comptabilité de trésorerie, qui ne nécessite qu’un journal des recettes et des dépenses en ordre chronologique. Cependant, nous vous conseillons de tenir les documents comptables exigibles aux sociétés commerciales (voir ci-après) en cas de contrôle, car l’administration peut les exiger. Avec Indy c’est fait en quelques clics !

Pour toutes les SCI à l’IS et certaines à l’IR : comptabilité d’engagement

Ceci étant dit, toutes les SCI à l’IS et certaines SCI à l’IR sont tenues d’avoir une comptabilité d’engagement, semblable aux sociétés commerciales. Celle-ci demande d’enregistrer les créances et factures à date d’émission et non pas lorsqu’elles sont reçues sur le compte bancaire et s’accompagnent d’un lot de documents comptables importants nécessaires chaque année.

Les SCI pour lesquelles la comptabilité d’engagement est obligatoire sont :

• Les SCI à l’IS ;
• Les SCI assujetties à la TVA ;
• Lorsque l’un des associés est une personne morale soumise à l’IS, même si la fiscalité de la SCI conserve le régime de l’IR ;
• Les SCI qui le mentionnent dans leurs statuts ;
• Si la SCI exerce une activité commerciale (SCI de placement ou de construction vente) ;
• Si deux des seuils suivants sont dépassés : son effectif dépasse 50 associés, son chiffre d’affaires ou son bilan dépasse un certain montant (1 550 000 € pour le bilan et 3 100 000 € pour le chiffre d’affaires).

En outre, la comptabilité d’engagement impose un certain nombre de mesures comptables que voici :

• Tenir à jour les différents journaux comptables : journal des achats, des ventes, de la banque… ;
• De la même manière, un grand livre doit être édité et conservé. Le grand livre consiste en un document regroupant les recettes et les dépenses par numéro de compte comptable ;
• Ensuite, un livre journal enregistrant chronologiquement les opérations comptables de toutes sortes doit également être édité ;
• Facultativement, un livre d’inventaire doit être tenu ;
• Enfin, le bilan des factures et charges non payées à la clôture de l’exercice doit être dressé.

Pourquoi tenir une comptabilité en SCI ?

Pour l’administration fiscale

En cas de contrôle, une SCI n’ayant pas de comptabilité pourrait être qualifiée de fictive et ainsi annulée. Les documents comptables ainsi que les pièces justificatives de recettes et de dépenses peuvent être exigées par les contrôleurs à leur demande. Ne pas tenir de comptabilité vous expose donc à un risque important !

Pour les associés

Selon l’article 1856 du code civil, le gérant a le devoir de faire approuver les comptes de la SCI aux associés au moins une fois par an lors d’une assemblée générale avec un rapport écrit. De plus, tout associé doit pouvoir accéder aux livres et documents sociaux et poser des questions sur la gestion auxquelles le gérant est tenu de répondre dans un délai d’un mois.

Pour les tiers

Enfin, le gérant s’expose jusqu’à 5 ans d’emprisonnement et 75 000 € d’amende en cas de comptabilité fictive, de disparition de documents comptables ou de non tenue d’une comptabilité lorsqu’elle est exigée en cas de banqueroute. Tenir une comptabilité en SCI est donc primordial si vous ne voulez pas vous exposer à des risques majeurs.

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