Réforme fiscale 2025 : quel impact pour les LMNP ?

Le Projet de Loi de Finances 2025 (PLF 2025) prévoit de réduire les avantages fiscaux des Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP). Les changements majeurs de cette réforme incluent la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value et la réduction des abattements sur les recettes locatives. Ces 7 et 8 novembre 2024 l’assemblée nationale a définitivement adopté une partie de la proposition de loi. Quel est l’impact de cette réforme ? Le statut LMNP reste-t-il aussi avantageux pour diminuer la fiscalité des revenus locatifs ? Quelles sont les LMNP concernées ?

Résumé

• La question des avantages fiscaux des locations meublées est régulièrement débattue lors des projets de loi de finances annuels (PLF) ;
• Le PLF pour 2025 souhaite intégrer les amortissements au calcul des plus-values (LMNP au réel) ;
• Le parlement a aussi voté pour réduire les abattements fiscaux accordés aux LMNP de meublés de tourisme (en micro-BIC) ;
• La réforme souhaite impacter principalement les locations de courte durée (type Airbnb, Booking ou Abritel).

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Contexte de la réforme fiscale 2025

Le projet de loi de finances pour 2025

Le projet de loi de finances (PLF) pour 2025 s’inscrit dans un contexte économique marqué par un fort déficit budgétaire et une dette publique dépassant 110 % du PIB. Dans ce projet de loi annuel fixant les orientations budgétaires pour la prochaine année, les avantages dont bénéficient les meublés de tourisme sont remis en cause.

Le PLF souhaite réduire les avantages fiscaux accordés aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Le but : atténuer les tensions sur le marché immobilier et adapter les besoins locatifs à la demande réelle, en particulier dans les zones tendues. Les locations saisonnières de type Airbnb et Booking sont de plus en plus nombreuses comparées aux offres de logements qui diminuent face à une demande en hausse.

💰 L’Inspection générale des finances estime le manque à gagner fiscal dû aux spécificités de régime d’imposition accordées à la location meublée à 330 à 380 millions d’euros (rapport de janvier 2016).

Les LMNP : rappel

Les loueurs en meublé non professionnel (LMNP) sont des particuliers qui louent un bien meublé sans en faire leur activité principale. Ce statut offre une fiscalité avantageuse. Deux régimes d’imposition sont possibles :

• Le régime micro-BIC (avec un abattement de 50% sur les recettes locatives et jusqu’à 71% s’il s’agit d’une location meublée de tourisme) ;
• Le régime réel (avec la possibilité de réduire ses impôts grâce à l’amortissement immobilier).

⚠️ Si les recettes locatives sont supérieures à 23 000 € ou dépassent le montant total des autres revenus professionnels du foyer alors la LMNP n’est pas autorisée. Il faut opter pour une LMP, une SCI à l’IS ou une autre société commerciale.

L’impact de la réforme sur les LMNP

La réforme fiscale 2025 prévoit des modifications majeures pour certains particuliers louant en meublé sous le statut de LMNP. Ce statut a longtemps autorisé des avantages en termes d’amortissement et d’imposition sur les revenus locatifs. Aujourd’hui le projet de loi souhaite diminuer ces avantages pour les locations à courte durée.

Les amortissements sont intégrés au calcul des plus-values

Le statut LMNP permet aux propriétaires de déduire une partie de la valeur de leurs biens sous forme d’amortissement. L’avantage des LMNP réside principalement dans la possibilité d’amortir un bien sans que ce dernier ne soit intégré dans le calcul des plus-values. Ce procédé permet aux LMNP de réduire considérablement leur base imposable.

Le projet de réforme souhaite intégrer les amortissements dans le calcul des plus-values, ce qui aurait pour impact de diminuer la valeur d’achat et augmenter la plus-value taxable. Ce changement rendrait l’imposition plus lourde à la revente du bien, et ce dès le 1er janvier 2025.

📣 Le 8 novembre 2024, l’Assemblée nationale a voté la mesure sur les plus-values des LMNP. L’intégration de l’amortissement dans les plus-values ne s’appliquera que pour les locations de courte durée.

Le régime micro-BIC est réexaminé

La réforme réexamine également les avantages accordés aux LMNP par le régime micro-BIC. Ce dernier offre un abattement fiscal sur les recettes de 50 % pour les locations meublées qui peut atteindre les 71% pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes. Le projet de loi souhaite aligner l’abattement des meublés de tourisme sur celui des locations d’habitations. Voici ce qui change :

Pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés :

• Suppression de la spécificité accordée aux chambres d’hôtes et aux meublés de tourisme classés, l’abattement est réduit à 50% (comme les locations de meublés d’habitation) ;
• Le seuil du régime micro-BIC est abaissé. Il passe de 188 700€ à 77 700 € de recettes annuelles.

Pour les meublés touristiques non classés :

• Réduction de l’abattement des meublés touristiques non classés à 30% (comme les locations d’habitations de non-meublés).
• Le plafond de recettes pour pouvoir bénéficier de l’abattement de 30% passe de 77 700 € à 15 000 €.

Les changements au niveau de l’abattement forfaitaire impactent uniquement les LMNP au régime micro-BIC. Les LMNP au régime réel ne sont donc pas impactés par ce volet de la réforme.

📣 Les mesures relatives au régime micro-BIC ont été définitivement adoptées par l’Assemblée nationale le jeudi 7 novembre 2024.

LMNP : quelles sont les locations concernées ?

Les meublés de tourisme : cible de la réforme

La réforme introduite par le Projet de Loi de Finances 2025 n’impacte pas tous les loueurs en location meublée non professionnels. L’impact sera minime pour les LMNP qui réalisent de la location longue durée à usage d’habitation et non de tourisme.

La volonté de l’Etat est aujourd’hui de rééquilibrer l’offre entre les locations de longue durée (meublée ou nue) et les locations meublées touristiques. L’Assemblée nationale et le Sénat ont décidé, après discussions, d’exclure de la réforme les LMNP proposant des biens à la location traditionnelle. Le but : impacter uniquement les meublés de tourisme.

Les locations les plus touchées seront donc celles mentionnées à l’article 324-1 du Code de tourisme : « Toutes villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ».

Les avantages subsistent pour les biens immobiliers détenus sur le long terme

Aujourd’hui en France le système d’amortissement prévu pour les LMNP leur permet de bénéficier d’avantages fiscaux :

1. D’une exonération totale de l’impôt sur la plus-value après 22 ans de conservation d’un bien ;
2. Et d’une exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans.

L’impact de la réforme est donc réduit pour les LMNP (location de tourisme ou à usage d’habitation) qui revendraient leur bien sur le long terme. Les biens conservés plus de 22 ans ne seront donc pas impactés par la réforme.

Quel statut devient le plus intéressant pour faire de la location meublée ?

Pour les investisseurs immobiliers souhaitant effectuer de la location meublée, le statut de LMNP perd progressivement ses nombreux avantages fiscaux. D’autres options existent également, qui ne sont pas à mettre de côté au vu du contexte actuel. La SCI à l’IS est aujourd’hui une forte concurrente de la LMNP.

La SCI, société civile immobilière, permet de gérer un bien immobilier à plusieurs. Contrairement en LMNP, la SCI permet de séparer le patrimoine personnel des associés du patrimoine professionnel détenu par la société. Il est possible de faire de la location meublée en SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). La SCI à l’IS permet d’amortir les biens immobiliers détenus par la SCI et donc de réduire son résultat imposable.

🏡 En SCI, il est également possible de transmettre un bien progressivement en cédant des parts de la société. Cette option permet de préparer sa succession en bénéficiant d’avantages fiscaux.

Calendrier des dernières actualités

Le projet de loi pour remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue a été source de nombreux débats depuis son dépôt à l’Assemblée nationale le 28 avril 2023. Une fois adoptée, la nouvelle législation entrera rapidement en vigueur. La date de mise en œuvre de la réforme est prévue pour le 1er janvier 2025. Vous pouvez consulter directement les dernières misses à jours législatives ici.

Vous avez davantage de questions sur la réforme fiscale 2025 et son impact sur les LMNP ? N’hésitez pas à utiliser l’espace commentaire, nous vous répondrons avec plaisir ! 🤝