La refacturation de la taxe foncière est-elle soumise à la TVA ?

La TVA, au même titre que la taxe foncière, est un impôt indirect qui incombe aux entreprises implantées en France. Que ce soit pour les entreprises qui louent des biens immobiliers ou celles qui réalisent des transactions impliquant des locaux commerciaux, la maîtrise des règles de refacturation est essentielle pour rester en conformité avec la législation fiscale ! Comment fonctionne la refacturation de la TVA à un locataire ? Quelles sont les règles ? Retrouvez toutes les informations à connaître dans cet article 🔎

Résumé

• La taxe foncière est un impôt indirect qui incombe au propriétaire d’un bien immobilier ;
• Le bailleur peut refacturer la taxe foncière à son locataire en tant qu’élément du loyer, s’il est prévu dans le bail ;
• Si le bail professionnel est soumis à la TVA, alors la refacturation de la taxe foncière doit obligatoirement se faire avec TVA ;
• Lorsque le bien est loué, la déduction de la taxe foncière refacturée n’est pas possible pour le locataire ;
• Toute opération de refacturation doit être comptabilisée comme une charge.

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Comment fonctionne la refacturation de la taxe foncière avec TVA ?

La refacturation de la taxe foncière au locataire, c’est possible ?

Oui, c’est possible ! Mais il faut pour cela respecter certaines conditions. Revenons tout d’abord aux règles générales :

La refacturation est le fait d’envoyer une facture à son client afin d’être remboursés de certaines dépenses engagées pour son compte. Cela peut comprendre des frais de repas ou de déplacements professionnels, une consultation avec un avocat ou encore la taxe foncière.

La taxe foncière rentre bien dans la catégorie des dépenses qu’un propriétaire peut engager pour le compte de son locataire ! Pour ce dernier il constitue un élément du loyer. Pour rappel, la taxe foncière est un impôt local qui concerne les propriétaires d’un bien immobilier ainsi que toute personne qui en a la jouissance. Son calcul est basé sur la valeur locative du logement, auquel est ajouté un pourcentage d’imposition, qui varie en fonction des collectivités territoriales.

L’article 2145-35 du Code général des impôts indique que « peuvent être imputées au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ».

Avec ou sans TVA ?

Oui, en effet, tous les éléments du loyer sont soumis par défaut à la TVA. La taxe foncière remboursée par le locataire à son bailleur est assimilée, selon la Cour de cassation (arrêt du 4 décembre 2007 n° 06-21149), à un accessoire ou un complément du loyer. De ce fait elle est donc, par défaut, assujettie à la TVA. La refacturation de la taxe foncière va suivre le même régime de TVA que les loyers qu’elle concerne.

Il existe cependant certaines exceptions. Par exemple, les locations de terrains non aménagés et de locaux professionnels nus sont exonérées de TVA, comme l’indique l’article 261 D du Code général des impôts (consulter ici les autres cas).

Dans le cas d’une situation exonérée, le bailleur peut toujours décider d’opter pour le paiement de la TVA sur les loyers afin de refacturer la taxe foncière avec TVA. Si cette option a été choisie, le montant de la taxe foncière refacturé au locataire sera soumis à TVA. Refacturer des frais de TVA a un gros avantage : en tant que bailleur, vous pouvez récupérer le montant de TVA refacturée (remboursement après avoir envoyé votre déclaration aux impôts) !

Votre local professionnel est soumis à la TVA ? Alors la refacturation de la taxe foncière par le bailleur au locataire doit aussi s’effectuer avec TVA.

Les conditions pour refacturer la taxe foncière avec TVA

Plusieurs conditions doivent être respectées pour pouvoir refacturer la taxe foncière à l’usufruitier du bien :

1. Elle doit apparaître expressément dans le bail ;
2. La facture doit contenir toutes les mentions obligatoires ;
3. Le calcul de la TVA doit être réalisé sur la base des charges initialement payées.

Une mention dans le bail

La taxe foncière peut être refacturée au locataire, lorsqu’elle est prévue dans le bail. Pour un bail commercial, il faut que la mention apparaisse dans le contrat. Depuis la loi Pinel de 2014, toutes les charges, taxes ou impôts réparties entre le bailleur et le locataire doivent apparaître dans le contrat. Si aucune mention dans le bail ne mentionne le paiement de la taxe foncière par le locataire alors le propriétaire ne peut en aucun cas la refacturer.

Le respect des règles de facturation

Pour qu’une refacturation soit en règle, toutes les règles de facturation doivent être respectées : les mentions obligatoires (numéro de facture, date, modalités de paiement, coordonés…), le format indiqué, la signature des parties… etc. Il ne faut pas oublier d’ajouter toutes les mentions relatives à la TVA :

• Le numéro de TVA intracommunautaire de votre entreprise ;
• Le montant hors taxes (HT) et toutes taxes comprises (TTC) de l’objet de la facture ;
• Le taux de TVA applicable ;
• L’option pour le paiement de la TVA d’après les débits (obligatoire à partir de 2026).

Vous êtes en franchise de base de TVA ? Alors vous devrez refacturer sans TVA et inscrire le montant de vos dépenses au format TTC (avec un taux de TVA à 0%).

Le calcul de la TVA sur la base du montant réel payé

Pour être réalisée dans les règles, la refacturation de la TVA doit impérativement être faite sur la base du montant réel de la taxe foncière payée par le bailleur. Il n’est pas possible d’appliquer un montant approximatif ou arrondi, la refacturation de la TVA doit être faite de manière transparente et justifiée. Il faut donc inscrire le montant exact des charges payées initialement par le bailleur.

La déduction de la taxe foncière

Impossible pour le locataire

Le locataire, qu’ils s’agissent d’un particulier ou d’un professionnel assujetti à la TVA, ne peut pas déduire la taxe foncière refacturée de ses charges lorsqu’il s’agit d’une location. Cette décision a été confirmée par la Cour d’appel de Marseille dans un arrêt du 15 décembre 2011. La taxe foncière refacturée par le bailleur n’est donc pas déductible pour le locataire.

Possible pour l’investisseur

Les propriétaires d’un bien qui sont soumis au régime réel d’imposition, peuvent déduire une charge sous certaines conditions. Elle doit respecter les conditions générales de déduction, indiquées dans le BOFiP :

• Se rapporter à des immeubles ou parties d’immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers ;
• Avoir été engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu ;
• Avoir été supportées par le propriétaire ;
• Avoir été payées au cours de l’année d’imposition ;
• Être justifiées.

Un investisseur dont la taxe foncière respecte ces conditions peut donc la déduire de son résultat imposable. Ces conditions sont énoncées dans un document publié le 3/11/2019 au Bofip « RFPI – Revenus fonciers et profits du patrimoine immobilier – Régime réel d’imposition ».

La refacturation de la taxe foncière avec TVA en SCI

La création d’une SCI, société civile immobilière, permet de gérer à un plusieurs un bien immobilier. Ce bien peut être utilisé gratuitement ou bien loués pour générer des revenus (location meublée ou non meublée). 

La SCI est propriétaire du bien

Lorsque la SCI est propriétaire d’un bien elle peut choisir de le louer. Si la taxe foncière est prévue dans le bail, elle peut être refacturée au locataire de la SCI. Avec une SCI, la taxe foncière devra être comptabilisée dans des comptes comptables spécifiques.

À la réception de l’avis d’imposition :

• Au débit dans le compte 63512 « Taxe foncière » ;
• Au crédit dans le compte 447 « Autres impôts, taxes et versements assimilés ». 

Une fois les sommes payées :

• Au débit dans le compte 447 « Autres impôts, taxes et versements assimilés » ;
• Au crédit dans le compte 512 « Banque » ou 530 « Caisse ».

Un des associés occupe gratuitement le bien immobilier de la SCI ? Alors la taxe foncière devient une charge récupérable. 

La SCI est locataire

Quand la SCI n’est pas propriétaire d’un bien mais le loue pour l’utiliser, alors elle peut être redevable de la taxe foncière en tant que locataire. La facture de la taxe foncière doit être enregistrée de la manière suivante dans la comptabilité de l’entreprise. 

Enregistrer la facture :

• Au débit dans le compte 614 « Charges locatives » ;
• Au crédit dans le compte 401 « Fournisseurs ».

Et suite au paiement :

• Au débit dans le compte 401 « Fournisseurs » ;
• Au crédit le compte 512 « Banque « .

Vous avez davantage de questions sur la refacturation de la taxe foncière et la TVA ? N’hésitez pas à utiliser l’espace commentaire, nous vous répondrons avec plaisir ! 🤝