Comment faire de la location meublée ? Démarches, règles et fiscalité

Vous êtes propriétaire d’un logement et souhaitez faire de la location meublée ? Vous êtes au bon endroit ! Location en résidence secondaire, principale ou saisonnière : les possibilités sont variées. Mais attention : louer un bien meublé ne s’improvise pas. Il faut respecter certaines conditions, suivre des démarches précises et connaître la réglementation en vigueur pour être dans les règles. 

Résumé

• Louer en location meublée nécessite de proposer un logement décent, à usage d’habitation, qui comporte tous les équipements requis par la loi ;
• Il existe 3 types de contrat de location meublée : le bail d’habitation meublé, le bail mobilité et le meublé de tourisme ;
• Le statut le plus fréquent est la LMNP (régime micro-BIC ou régime réel possible) ;
• Un logement loué meublé répond à la demande croissante des locataires et est avantageux pour le bailleur. 

Qu’est-ce qu’une location meublée ?

Avant de vous lancer dans de la location meublée, il est tout d’abord important de bien comprendre ce qu’elle désigne. Une location meublée se définit comme un logement décent qui est équipé du mobilier nécessaire pour permettre au locataire d’y vivre immédiatement, sans avoir à apporter autre chose que ses affaires personnelles. Le logement peut être aussi bien un appartement (studio, T2, T3, T4..), qu’une maison, qu’une villa… 

Depuis la loi Alur de 2014, la définition du logement loué meublé a été intégrée au champ d’application de la loi du 6 juillet 1989. La location meublée est encadrée par des critères légaux, qui doivent obligatoirement être respectés.

Les règles pour faire de la location meublée

Les normes légales

Pour être autorisé à faire de la location meublée il est nécessaire de respecter plusieurs règles. Notamment :

1. Que le logement soit décent ;
2. Que le bien soit à usage d’habitation ;
3. Que la copropriété de l’immeuble n’interdise pas la location meublée dans son règlement ;
4. Que le logement soit équipé du mobilier requis (cf la liste ci dessous). 

Si ces conditions ne sont pas remplies, vous ne pouvez pas louer votre bien immobilier en tant que location meublée.  

Les meubles obligatoires

Depuis le 1er septembre 2015, une location meublée (sauf meublé de tourisme) doit comporter au minimum les équipements suivants :

• Une literie complète (lit, matelas, drap, couette ou couverture) ;
• Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres ;
• Des plaques de cuisson ;
• Un réfrigérateur et un congélateur (ou doté d’un compartiment freezer) ;
• Un four ou four à micro-ondes ;
• De la vaisselle en quantité suffisante pour prendre des repas ;
• Des ustensiles de cuisine ;
• Une table et des sièges ;
• Des étagères de rangement ;
• Des luminaires ;
• Du matériel d’entretien ménager. 

La liste des meubles obligatoires peut être retrouvée à l’article 2 du décret du 5 août 2015, ici.  

Attention : si l’un de ces éléments manque à votre logement, alors il risque d’être requalifié en location vide ou non meublée. Sa fiscalité sera donc différente.

Le statut du loueur : LMNP ou LMP

La première étape pour commencer votre location meublée est de déterminer votre statut. Ce dernier va dépendre de vos objectifs, du montant de vos recettes locatives ainsi que de votre situation personnelle.

LMNP, loueur en meublé non professionnel

La location en meublé non professionnel (LMNP) est le régime le plus courant pour réaliser de la location meublée. Il est accessible à tous les particuliers dont :

• La source de revenus principale excède le montant des recettes locatives annuelles du foyer fiscal ;
• Les recettes locatives annuelles du foyer fiscal sont inférieures à 23 000€ . 

Si l’une des conditions est remplie, vous ne pouvez être qualifié de loueur en meublé non professionnel. La LMNP permet de gérer facilement des locations immobilières. De plus, au niveau de votre fiscalité, vous avez la possibilité de choisir entre le régime micro-BIC ou le régime réel. 

LMP, loueur en meublé professionnel

La location meublée professionnelle, s’applique obligatoirement dès lors les recettes locatives sont supérieures à 23 000€ par an ou si elles dépassent les autres revenus d’activité du foyer. L’activité du loueur meublé professionnel (LMP) est alors considérée comme une activité commerciale.

• Ce dernier est soumis à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) s’il exerce en entreprise individuelle (EI) ;
• S’il exerce en SCI, il est soumis par défaut à l’impôt sur les sociétés (IS). 

Les différents types de location meublée

En fonction de l’usage choisi pour la location de votre bien immobilier, alors le contrat de location ne sera pas le même. Il existe, en effet, plusieurs formes de location meublée, qui ont chacune leurs règles spécifiques :

1. Le bail d’habitation meublé ;
2. Le bail mobilité ;
3. Le meublé de tourisme. 

Le bail d’habitation meublé

Le bail d’habitation meublé est le contrat classique de location meublée qui est destiné à la résidence principale du locataire. 

Voici les principales caractéristiques du bail d’habitation meublé :

Le bail mobilité

Le bail mobilité est un contrat qui a été créé par la loi ELAN de 2018. Il s’agit d’un contrat court et ultra-flexible, réservé à certaines catégories de locataires, principalement des étudiants ou des personnes en mobilité professionnelle. Il peut s’agir d’une résidence principale ou secondaire : mais toujours temporaire !

Voici les principales caractéristiques du bail mobilité :

Le meublé de tourisme

Le meublé de tourisme est un type particulier de contrat de location meublée. Il s’agit d’une location courte durée, de quelques nuits à quelques semaines, pour une clientèle passagère (vacanciers, professionnels… etc). Le locataire d’un meublé de tourisme loue en principe le logement dans le cadre de vacances. Il peut s’agir d’une maison, d’une villa, d’un appartement, d’un studio… etc. 

La location meublée de tourisme peut être gérée en direct par le propriétaire ou par le biais de plateformes type Airbnb ou Booking.

Voici les principales informations à connaître sur le meublé de tourisme :

Vous avez un doute sur le contenu de votre bail ? Utilisez un modèle de bail meublé pour vous assurer de n’oublier aucune information importante.

Les différences entre location meublée et non meublée

En tant que propriétaire, vous avez également la possibilité de louer un logement non meublé, c’est-à-dire vide ou quasiment vide. Les obligations légales seront alors différentes de celles qui régissent la location meublée. Depuis la loi ALUR de 2014 les différences se réduisent cependant. Voici ce qui diffère en 2025 entre la location meublée et non meublée :

• La durée du bail : 1 an minimum pour un loué meublé / 3 ans pour un logement vide;
• Les garanties maximales requises : 2 mois de loyer pour un loué meublé / 1 mois pour un logement vide ;
• Le préavis minimum du locataire : 1 mois pour un loué meublé / 3 mois pour un logement vide ;
• Le préavis minimum du propriétaire : 3 mois pour un loué meublé / 6 mois pour un logement vide ;
• L’imposition : régime micro-foncier ou réel pour un loué meublé / régime micro-BIC ou réel pour un logement vide. 

La fiscalité d’une location meublée

La location meublée permet de bénéficier d’une fiscalité généralement plus avantageuse qu’avec un logement vide. Que vous soyez loueur débutant ou investisseur confirmé, il est important de bien comprendre la fiscalité applicable pour optimiser votre situation tout en respectant les règles. 

L’imposition d’une LMNP

La location meublée non professionnelle est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Deux régimes d’imposition sont alors possibles : le régime micro-BIC et le régime dit de bénéfice réel. Votre régime va dépendre :

• Du montant de vos revenus locatifs ;
• De votre contrat de location ;
• De vos choix. 

Le régime micro-BIC

Pour déclarer les revenus locatifs, les loueurs meublés non professionnels peuvent dépendre tout d’abord du régime micro-BIC (en micro-entreprise). Le régime micro-BIC s’applique par défaut jusqu’à ce que vos revenus locatifs dépassent un certain seuil de chiffre d’affaires annuel. Les caractéristiques du micro-BIC en location meublée sont :

• Des obligations comptables et des déclarations simplifiées (formulaire 2042-C-PRO);
• Un abattement forfaitaire sur vos recettes (pas de déduction de charges réelles). 

Les seuils en vigueur en 2025 pour la location meublée sont les suivants :

Si le régime micro-BIC ne vous convient pas, vous pouvez choisir de bénéficier à tout moment du régime réel (peu importe votre CA).

Le régime dit de bénéfice réel

Le régime dit de bénéfice réel est obligatoire dès lors que vos revenus locatifs dépassent les seuils du régime micro-BIC. Vous pouvez aussi choisir ce régime sur option si vous estimez que vos charges réelles sont importantes. En effet, au régime réel vous pouvez déduire vos frais et charges de vos revenus :

• L’amortissement du prix d’achat du bien immobilier (hors terrain) et des meubles ;
• Les factures téléphoniques et l’abonnement internet… ;
• Les charges de copropriété ;
• Les intérêts de l’emprunt ;
• Les frais d’agence ;
• Les factures d’entretien et de réparations ;
• … etc. 

Le régime réel implique la tenue d’une comptabilité rigoureuse mais offre d’importants avantages fiscaux sur le long terme.

Les taxes d’une location meublée

Le propriétaire d’un logement loué meublé est soumis à des taxes, cotisations et prélèvements sociaux :

• Les prélèvements sociaux et cotisations sociales (obligatoire pour les LMNP) ;
• La taxe d’habitation (dans certains cas) ;
• La taxe foncière (exonération possible de 2 ans, pour les constructions nouvelles) ;
• La CFE, cotisation foncière des entreprises (dans certains cas) ;
• La TVA, taxe sur la valeur ajoutée (dans les cas d’une résidence de tourisme, étudiante ou senior avec un bail commercial) ;
• L’IFI, Impôt sur la fortune immobilière (dans certains cas) ;
• Et bien sûr l’impôt sur le revenu (micro-BIC ou régime réel). 

Les avantages de la location meublée

​Louer un logement avec mobilier inclu est de plus en plus courant auprès des bailleurs. L’investissement en LMNP apporte, en effet, plusieurs avantages comparés à la location nue :

Des loyers plus élevés

L’un des principaux attraits d’un logement loué meublé est qu’il offre la possibilité de recevoir des loyers plus élevés qu’avec un logement vide. En effet, en moyenne, ce type de logement peut se louer 10 à 30 % plus cher qu’un logement non meublé équivalent. Pour le propriétaire, cela permet d’augmenter rapidement la rentabilité du bien, sans avoir à investir de très gros montants. 

Des avantages fiscaux avec le statut LMNP

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de bénéficier du régime micro-BIC ou du régime réel. En micro-BIC, le loueur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50% (ou 30% pour un meublés touristique non classé) sur ses revenus locatifs, ce qui réduit l’assiette imposable.&nbsp

Au régime réel : le loueur peut déduire l’ensemble de ses charges, ce qui va réduire de manière conséquente son imposition. 

Une forte demande locative

Le nombre de demandes pour de la location meublée est de plus en plus fort, surtout en milieu urbain. Cette demande provient aussi bien des étudiants que des jeunes actifs, qui recherchent des logements équipés avec un mobilier déjà présent. De plus, l’entrée des lieux se fait plus rapidement et les périodes de vacance locatives sont réduites pour le bailleur. 

Des règles de gestion plus souples

La location meublée a l’avantage de permettre une certaine souplesse juridique. En effet, les propriétaires bénéficient d’une durée du bail plus courte (1 an renouvelable), d’un préavis plus court, ainsi qu’un dépôt de garantie plus important (jusqu’à deux mois de loyer hors charges, contre un mois en location vide). 

Le bailleur peut donc ajuster plus fréquemment le loyer ou récupérer le logement plus rapidement en cas de besoin. 

Vous avez davantage de questions sur la location meublée ? N’hésitez pas à utiliser l’espace commentaire, nous vous répondrons avec plaisir ! 🤝