Quel bail choisir en LMNP ?

Vous souhaitez louer votre bien en meublé sous le régime LMNP ? Il est essentiel de choisir le bail meublé qui correspond à vos besoins et à votre situation. Ce choix impacte non seulement vos obligations légales, mais aussi vos droits et vos avantages. Mais alors quels sont les différents types de baux disponibles pour une location meublée non professionnelle et leurs spécificités ? Les réponses à toutes vos questions dans cet article. 

En résumé : 

Le bail LMNP encadre la location meublée non professionnelle. Plusieurs formes de baux existent en fonction de l’usage du bien :

• Le bail meublé classique : destiné à la location de la résidence principale du locataire, d’une durée minimale d’un an, avec un préavis de résiliation de 1 mois pour le locataire et 3 mois pour le propriétaire ;
• Le bail mobilité : pour une location courte (1 à 10 mois), sans dépôt de garantie, destiné aux étudiants, stagiaires, ou professionnels en mission ;
• Le bail de meublé de tourisme : destiné à la location de courte durée, généralement pour les vacanciers ou les touristes, dont la durée est limitée à 90 jours par an ;
• Le bail commercial : utilisé pour les résidences services (étudiantes, seniors, etc.), avec une durée minimale de 9 ans, souvent renouvelable. 

Chaque type de bail en LMNP a ses particularités et doit être rédigé de manière précise pour être conforme et efficace. 

Qu’est-ce qu’un bail en LMNP ?

Un bail en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un contrat qui lie un propriétaire–bailleur, inscrit sous ce statut, à un locataire. Ce contrat peut prendre différentes formes en fonction de l’usage du bien, de la durée de la location et du type de locataire. 

Qu’importe le type de bail, il s’agit toujours d’une location meublée, ce qui signifie que le logement doit être équipé de meubles et d’objets essentiels, permettant au locataire de s’y installer immédiatement sans avoir à fournir ses propres équipements.

Le bail en LMNP est un élément clé pour organiser la location meublée de manière légale et sécurisée. Aujourd’hui, plusieurs types de baux existent pour répondre à des besoins spécifiques, notamment :

• Le bail d’habitation meublée classique ;
• Le bail de meublé de tourisme ; 
• Le bail mobilité ;
• Le bail commercial.

Découvrons ensemble les caractéristiques de chaque type de bail, afin de vous aider à faire le meilleur choix en fonction de votre situation. 

Le bail classique de location meublée

Définition 

Le bail d’habitation meublée classique est un contrat entre un propriétaire et un locataire pour la location d’un logement meublé, destiné à être la résidence principale du locataire. 

Loyer et dépôt de garantie 

Dans le cadre d’un bail classique, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser deux mois de loyer hors charges et son montant doit être mentionné dans le bail. Par ailleurs, bien que le montant du loyer soit librement fixé, il doit respecter les plafonds définis par la réglementation locale, notamment dans les zones tendues. 

Durée et renouvellement du bail 

La durée minimale d’un bail meublé classique est d’un an, avec la possibilité de renouvellement tacite, sauf si l’une des parties décide de mettre fin au contrat. Le locataire peut résilier le bail avec un préavis de un mois.

Le propriétaire ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, avec un préavis de trois mois avant la fin du contrat, et uniquement pour vendre, y habiter ou pour un motif légitime et sérieux. 

Le propriétaire du bien doit obligatoirement justifier les motifs de non-renouvellement du bail.

Les mentions obligatoires du bail meublé classique

Les mentions obligatoires du bail meublé classique sont définies par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, pour consulter le décret cliquez juste ici. 

Le bail doit contenir entre autre : 

• La date de début et la durée du bail ;
• La surface habitable ;
• Le montant du loyer (mensuel et au m²) ;
• Le montant du dépôt de garantie ;
• Le nombre de pièces ;
• Les éléments spécifiques (terrains, terrasse, jardin, garage, etc.) ;
• Les équipements présents ;
• Le mode de régularisation des charges (annuel ou forfaitaire) ;
• Les détails et la répartition des honoraires ;
• L’adresse ;
• Le type de logement ;
• Le type d’immeuble (propriété individuelle ou copropriété) ;
• Les informations concernant le chauffage (individuel ou collectif) ;
• La production d’eau chaude ;
• La période de construction ;
• L’état des lieux

Vous trouverez très facilement des modèles de contrat de location sur internet. 

Le bail mobilité

Définition 

Si le bail classique meublé convient pour une location longue durée, le bail mobilité s’adresse aux locataires temporaires. Ce dernier est conçu pour répondre aux besoins spécifiques des personnes en situation de mobilité temporaire. Pour pouvoir en bénéficier le locataire doit être dans l’une des situation suivantes : 

• Formation professionnelle ; 
• Etudes supérieures ;
• Mission temporaire dans le cadre de l’activité professionnelle ; 
• Mutation professionnelle ; 
• Engagement volontaire dans le cadre d’un service civique. 
• Stage ; 
• Contrat d’apprentissage.

Loyer et dépôt de garantie 

Dans le cadre d’un bail mobilité, le loyer est librement fixé, mais doit respecter les règles locales dans certaines zones tendues.

Contrairement au bail classique de LMNP, il est interdit d’exiger un dépôt de garantie, seule une caution est autorisée.

Durée et renouvellement du bail 

La durée du bail est fixée dès la signature, entre 1 et 10 mois maximum, sans renouvellement automatique. Une prolongation est possible, à condition de rester dans la limite totale de 10 mois, et doit faire l’objet d’un avenant.

Il est impossible de conclure un nouveau bail mobilité pour le même locataire et logement au-delà de cette durée.

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, avec un préavis d’un mois. En revanche, le propriétaire ne peut y mettre fin avant la fin de la période initialement convenue.

Les mentions obligatoires du bail mobilité

En plus des informations classiques (surface, usage, date d’effet, etc.), le bail mobilité doit obligatoirement inclure les éléments suivants :

• La durée du bail (sans cette mention, le contrat ne peut être considéré comme un bail mobilité) ;
• L’élément justifiant le droit du locataire à bénéficier du bail mobilité (études ou situation professionnelle) ;
• La mention précisant qu’il s’agit d’un bail régulé par la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;
• L’indication de l’interdiction pour le propriétaire de demander un dépôt de garantie.

 En cas d’oubli de l’une de ces mentions, le contrat de location ne pourra pas être qualifié de bail mobilité.

Le bail du meublé de tourisme en LMNP 

Définition

Le meublé de tourisme désigne une location de courte durée d’un logement meublé à une clientèle de passage, qui n’y élit pas domicile. Il peut s’agir d’un appartement, d’une maison ou d’un studio, proposé à la location pour quelques jours, semaines ou mois (jusqu’à 90 jours consécutifs par locataire). Ce type de location est très courant dans le cadre du statut LMNP, notamment via des plateformes comme Airbnb.

Contrairement à un bail classique, il ne s’agit pas ici d’un contrat de résidence principale mais bien d’une location saisonnière. Le contrat de location n’est pas régi par la loi du 6 juillet 1989, mais par le Code civil.

Loyer et dépôt de garantie

Le loyer est librement fixé par le propriétaire, en fonction du marché local et de la saison. Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, mais il est généralement demandé pour couvrir d’éventuelles dégradations. Il est courant de fixer une caution équivalente à une ou deux nuits de location.

Durée et renouvellement du bail 

Dans le cadre d’un meublé de tourisme, le bail n’est pas un contrat longue durée, mais une location courte durée. Il ne peut donc pas être renouvelé de manière classique comme un bail d’habitation ou commercial.

La durée de chaque location est librement fixée, mais ne peut pas excéder 90 jours consécutifs pour un même locataire. Il s’agit d’un contrat ponctuel, conclu pour une période précise (quelques jours ou semaines), et renouvelable uniquement par la signature d’un nouveau contrat à chaque séjour.

Autrement dit, chaque location saisonnière donne lieu à un nouveau contrat, même si le locataire revient régulièrement. Il n’y a pas de tacite reconduction, sauf si une clause spécifique le prévoit, ce qui est rare dans ce type de location.

Pour éviter une requalification en résidence principale, la durée doit rester courte et le logement ne doit pas devenir le domicile du locataire.

Les mentions obligatoires du bail de meublé de tourisme

Même s’il n’existe pas de formalisme obligatoire, un contrat de location saisonnière écrit est fortement recommandé. Il doit notamment indiquer :

• Les dates d’entrée et de sortie ;
• Le montant du loyer et des charges ;
• Le dépôt de garantie (le cas échéant) ;
• Les équipements fournis ;
• Les conditions d’annulation ou de modification.

À la différence des deux baux précédents, où le logement doit obligatoirement comporter certains meubles spécifiques, il n’existe aucune liste imposée de meubles à fournir dans le cadre d’une location meublée de tourisme.

Le bail commercial LMNP

Définition

Enfin, le bail commercial en LMNP est un contrat de location liant un propriétaire bailleur à un gestionnaire de résidence services dans le cadre d’une location meublée non professionnelle. Ce bail est principalement utilisé pour des investissements dans des résidences services telles que les résidences étudiantes, les résidences seniors, les résidences de tourisme ou les EHPAD. 

Ce type de bail relie le propriétaire à l’exploitant de la résidence de service, et cet exploitant est le seul à être contractuellement lié au locataire. Ainsi, le propriétaire du bien et le locataire ne sont pas directement liés par un bail commercial.

Loyer et dépôt de garantie

Le loyer est librement fixé entre le propriétaire et l’exploitant, mais il est généralement indexé sur un indice spécifique, comme l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC).

Concernant le dépôt de garantie, il est souvent équivalent à trois mois de loyer, bien que ce montant puisse varier en fonction des négociations entre les parties. 

Durée et renouvellement du bail

La durée minimale d’un bail commercial en LMNP est de 9 ans, avec une possibilité de résiliation tous les trois ans, d’où l’appellation « bail 3/6/9 ». Ce contrat est renouvelable, mais le renouvellement n’est pas automatique et doit être expressément convenu entre les parties.

Les mentions obligatoires du bail commercial

Le bail commercial doit obligatoirement inclure des éléments essentiels tels que :

• Le loyer ;
• La gestion des charges et des travaux ;
• Les modalités de règlement et de réévaluation ;
• Les conditions de résiliation.

Notre conseil : Bien que le bail commercial offre une certaine liberté, nous vous conseillons vivement d’ajouter des clauses spécifiques dans le contrat. Ces clauses aideront à rendre plus claires et simples la gestion des charges et des travaux, tout en organisant mieux la relation entre les parties.

Comment bien rédiger un contrat de bail en LMNP ? 

Pour rédiger un bail LMNP clair et conforme, il est crucial d’inclure des informations complètes et précises.

1. Commencez par décrire le bien loué : sa superficie, ses équipements et son usage spécifique. Ces détails permettent d’éviter toute ambiguïté sur le logement concerné ;
2. Ensuite, indiquez clairement le montant du loyer et des charges, ainsi que les modalités de révision pour garantir une transparence totale ;
3. Précisez également la durée du bail et les conditions de renouvellement ou de non-renouvellement ;
4. Mentionnez le dépôt de garantie, s’il y en a un, en respectant les montants légaux, et énoncez les obligations de chaque partie, bailleur comme locataire ; 
5. Pensez à ajouter des clauses spécifiques, par exemple sur le mobilier ou l’entretien des équipements, pour bien encadrer la gestion des biens ; 

Notre conseil : Pour vous assurer de respecter la législation en vigueur, nous vous recommandons vivement d’utiliser des modèles de contrat adaptés à la location meublée, que vous pouvez facilement trouver en ligne.

Nos conseils pour bien gérer votre bail meublé 

Envie de vous lancer en location meublée ? Voici quelques conseils pour bien gérer votre bail et optimiser votre investissement ! 

Etape 1 : Choisissez le bon locataire

Le choix de votre locataire est crucial pour la réussite de votre investissement. Il est important qu’il ait une situation financière stable pour régler son loyer régulièrement et qu’il respecte bien les termes de votre contrat. Un bon locataire prend également soin de votre bien et respecte les obligations liées à sa location. 

Etape 2 : Suivez régulièrement l’évolution de la réglementation

Le secteur de l’immobilier, en particulier le LMNP, est souvent sujet à des changements législatifs et fiscaux. Il est essentiel de suivre l’évolution de ces règles pour rester en conformité. En vous tenant informé, vous éviterez les mauvaises surprises. 

Etape 3 : N’oubliez pas vos déclarations ! 

En tant que propriétaire en LMNP, vous devez déclarer vos revenus locatifs aux impôts. Pas de panique si cela vous semble compliqué ! Prochainement, Indy vous proposera d’ici peu une solution simple et rapide pour faire toutes vos déclarations LMNP en ligne. Vous pourrez remplir facilement vos informations, suivre les étapes d’un formulaire simplifié et envoyer directement votre déclaration aux impôts.

En bref, le choix du bail LMNP dépend de la durée de la location, du type de locataire, et de l’usage du bien. Chaque bail présente des caractéristiques spécifiques qu’il est important de comprendre pour garantir une gestion locative fluide et conforme à la loi. 

Des questions sur les différents types de baux en LMNP ? N’hésitez pas à les poser dans les commentaires, notre équipe se fera un plaisir de vous répondre !