Comment déclarer des travaux dans mon cabinet ?

Effectuer des travaux dans son cabinet peut engendrer de lourds investissements et vous serez sûrement rassurés de savoir qu’ils sont amortissables. Mais que cela veut-il dire ? Comment déclarer ces travaux à la mairie et aux impôts ? Voici tout ce qu’il faut savoir pour rentabiliser au maximum cet investissement et comment le faire dans les règles.

Les autorisations nécessaires

Faire des travaux dans un ERP (établissement recevant du public) demande de monter un dossier présenté à votre mairie avant de faire toute transformation. Il y a deux cas possibles : votre projet nécessite un permis de construire, ou une autorisation de travaux.

Vos travaux nécessitent un permis de construire

Pour les ERP, seuls quelques cas nécessitent un permis de construire :

• Création d’un nouveau bâtiment, indépendant de tout autre édifice existant ;
• Agrandissement d’un bâtiment existant si les travaux créent entre 20 et 40m² de surface de plancher supplémentaire ;
• Modification des structures porteuses ou de la façade de l’édifice, lors du passage d’un logement en cabinet ;
• Travaux sur immeuble classé monument historique ou dans un secteur sauvegardé.

Note : si les travaux font perdre la qualité d’ERP au bâtiment, le permis de construire n’est pas nécessaire sauf si le cabinet était dans un quartier prioritaire de la politique de la ville. Il faudra cependant faire une déclaration préalable de travaux (voir paragraphe ci-dessous).

Pour tous les autres travaux : l’autorisation et la déclaration préalable de travaux

Avant de faire des travaux de construction ou d’aménagement dans un ERP (que vous soyez propriétaire ou locataire) vous devrez créer un dossier pour demander une autorisation à la mairie. Ce dernier, notamment composé d’un formulaire, d’un plan et de notices de sécurité et d’accessibilité, est à envoyer en 4 exemplaires. En absence de décision dans les 4 mois, vous pouvez considérer que les travaux sont acceptés.

Par ailleurs, tout ERP ayant effectué des travaux doit demander 1 mois avant l’ouverture une autre autorisation.

Enfin, la déclaration préalable de travaux est obligatoire dans certains cas. Pour plus d’informations à propos de cette déclaration et des travaux pour les ERP en général, rendez-vous sur le site service-public.fr qui détaille la marche à suivre et les documents demandés.

Les modes d’amortissement des travaux de votre cabinet

Pour déduire vos travaux de votre bénéfice, il n’y a pas 36 solutions : il faut les entrer en immobilisation et les amortir. Deux modes d’amortissement existent pour vos travaux. Le mode linéaire est un minimum obligatoire, le mode dégressif accessible dans certains cas. Nous allons les étudier en détail :

Le mode linéaire

Avec ce mode, les annuités sont constantes à l’exception de la première, en appliquant au prix des travaux et du matériel un taux évalué selon des règles bien précises. La première annuité est calculée au prorata de la durée écoulée depuis la date d’acquisition.

Le mode dégressif

Contrairement au mode linéaire, le mode dégressif n’applique pas un taux constant pour l’amortissement des travaux réalisés. Facultatif, il n’est ouvert qu’à un certain nombre d’acquisitions et de travaux tels que les installations à caractère médico-social ou quelques matériels de médecin et de chirurgien dentiste. Pour une liste exhaustive, consultez l’article 22 du CGI et celui de la macsf complétant ce dernier.

Pour les biens acquis et travaux effectués après le 1er janvier 2010, les coefficients sont fixés à :

• 1,25 pour une durée d’amortissement de 3 ou 4 ans ;
• 1,75 pour un amortissement sur 5 ou 6 ans ;
• 2,25 si la durée d’amortissement est supérieure à 6 ans.

Durées et taux d’amortissements généralement utilisés

La durée d’amortissement dépend de l’opération effectuée ou du bien acquis. Vous trouverez donc ci-dessous les taux et durées en fonction des travaux ou du matériel en mode linéaire :

Changer la destination de votre bien

Changer la destination d’un bien immobilier, ce n’est pas faire bouger les murs au sens propre du terme et le transporter vers des contrées où l’herbe est plus verte. C’est tout simplement faire d’un cabinet un logement ou d’un logement un cabinet. Et cette transformation répond à des conditions bien précises :

Vous souhaitez transformer un logement en cabinet

A part dans les zones franches urbaines-territoire entrepreneur (ZFU-TE) où aucune autorisation n’est nécessaire, vous devrez déposer une demande d’autorisation de changement d’usage à la mairie. Vous devrez également déposer une demande d’autorisation de travaux et une déclaration préalable comme pour des travaux dans un cabinet en l’état.

A noter : Cela peut sembler aller de soi, mais si vous êtes locataire, il vous faudra l’accord de votre propriétaire pour changer la destination de votre logement.

Vous souhaitez transformer votre cabinet en logement

Avant de transformer votre local, assurez-vous que votre projet est conforme au plan local d’urbanisme (PLU) de votre localité, ainsi que de votre copropriété. En effet, le PLU peut prévoir des règles concernant par exemple les rez-de-chaussée et interdire ces transformations pour préserver l’accès aux services médicaux.

En outre, les règlements de copropriété peuvent interdire le changement d’affectation du local et vous devrez obtenir l’unanimité des voix de l’assemblée générale des copropriétaires pour effectuer les travaux.

Enfin, vous devrez remplir ce formulaire et l’envoyer au bureau du cadastre dont dépend votre cabinet pour acter le changement de destination. Cela entraînera la suppression de la contribution économique territoriale et la transformation de la taxe d’habitation. L’impôt foncier sera par ailleurs modifié, car il est calculé sur la valeur locative cadastrale. Cette valeur est différente pour une activité professionnelle ou un logement.

Une fois ces autorisations reçues, libre à vous de faire de votre cabinet un cocon bien confortable !

 

Cet article a été initialement diffusé sur le groupe Facebook Compta Pour Les Professions Libérales, réseau d'entraide des praticiens libéraux dans leur comptabilité.