Le gérant de SCI : guide complet

La SCI, ou société civile immobilière, est fondée par plusieurs personnes physiques et/ou morales souhaitant s’associer pour gérer un patrimoine immobilier commun. Au quotidien, la SCI peut être amenée à administrer des biens, signer différents types de contrats, prendre des décisions. Elle est également tenue d’assurer une gestion comptable et administrative de son activité. Pour la représenter et mener à bien ces missions, les associés de la SCI nomment un gérant de SCI. Découvrons en détails son statut et sa fonction.

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La constitution de la SCI et la nomination du gérant

Une SCI est créée par plusieurs associés (deux ou plus) en vue de constituer et/ou gérer un patrimoine immobilier. Il s’agit d’une société civile, ce qui signifie que son objet est non commercial. Comme toute société, sa fondation passe par la rédaction et le dépôt de statuts établissant ses règles de fonctionnement. Un avis de constitution doit ensuite être publié dans un JAL (journal d’annonces légales) et des formalités d’enregistrement doivent être accomplies sur le site du guichet unique de l’Inpi pour acter la création. Cliquez juste 👉 ici 👈 pour consulter le site de l’Inpi.

La nomination d’un (ou plusieurs) gérant(s) est obligatoire dès la constitution de la SCI. En vertu du Code civil, le gérant de SCI est nommé par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. Sa nomination intervient lors d’une assemblée générale extraordinaire. Elle peut être intégrée directement dans les statuts ou faire l’objet d’un acte séparé annexé aux statuts.

Le dirigeant d’une société peut avoir deux statuts différents selon la forme juridique de celle-ci : gérant ou président. En SCI, comme en SARL ou EURL, on parle d’un gérant ; a contrario, les SAS et SASU sont dirigées par des présidents.

Qui peut être gérant d’une SCI ?

Le gérant d’une SCI est une personne morale ou physique.

💡 Bon à savoir : si le gérant est une personne morale, celle-ci délègue dans les faits la gestion de la SCI à son propre représentant légal.

Il peut aussi bien être un associé de la SCI qu’une personne tierce. Il est toutefois possible que les statuts de la SCI prévoient expressément que le gérant doit être l’un des associés. Ainsi, dans le cadre d’une SCI à associé unique, le gérant peut-être une tierce personne. Ainsi, l’associé minoritaire de la SCI peut donc sans souci être gérant.

La fonction de gérant d’une SCI est accessible à un plus grand nombre de profils que celle de dirigeant d’une société commerciale. Ainsi, le gérant d’une SCI n’a pas l’obligation d’être de nationalité française. Il n’existe pas non plus d’incompatibilité de la fonction de gérant de SCI avec des professions telles que fonctionnaire, avocat ou notaire, tant que son objet demeure non commercial.

Les seules personnes exclues de la possibilité d’exercer la fonction de gérant de SCI sont :

• les personnes ne disposant pas de leur responsabilité légale : mineur non émancipé ou majeur sous tutelle ou curatelle,
• les personnes condamnées à une interdiction de gérer.

SCI à plusieurs gérants : est-ce possible ?

Il est tout à fait possible de nommer plusieurs gérants pour une SCI. Ce cas de figure se rencontre en particulier lorsque ce sont les associés qui exercent eux-mêmes la fonction. Il est par exemple fréquent d’avoir plusieurs co-gérants en SCI familiale, afin que différents membres de la famille se partagent les responsabilités.

Quel est le rôle du gérant de SCI ?

Le gérant est le représentant légal de la SCI et doit agir dans son intérêt. Ce dernier est responsable de sa gestion et a en principe le pouvoir d’accomplir toutes les actions entrant dans son objet social. Il représente la SCI vis-à-vis des tiers et prend des décisions, ou signe des actes juridiques ou commerciaux, en son nom et pour son compte. Le gérant est aussi chargé d’administrer les biens immobiliers détenus par la SCI.

Le gérant est également responsable de la gestion comptable de la société. Il doit donc assurer la tenue d’une comptabilité de trésorerie si la SCI est soumise à l’IR (impôt sur le revenu) et d’une comptabilité complète si elle est assujettie à l’IS (impôt sur les sociétés).

Si la SCI est administrée par plusieurs co-gérants, ceux-ci se partagent les pouvoirs et chacun dispose d’un droit d’opposition sur les actes avant leur conclusion. Par défaut, la répartition des pouvoirs entre eux est égale ; il est toutefois possible que les pouvoirs soient répartis différemment si les statuts le prévoient.

Quelles sont les limites du pouvoir du gérant de SCI ?

Les pouvoirs du gérant peuvent être limités par les statuts de la SCI. Ainsi, les associés peuvent prévoir une clause spéciale afin de conserver un droit de regard sur certaines décisions sensibles, par exemple :

• la souscription à un prêt immobilier,
• l’achat ou la vente de biens immobiliers…

Le gérant doit alors obtenir l’accord de l’assemblée générale des associés pour effectuer de tels actes. Dans le cas où il ne respecte pas ces limitations statutaires, on considère qu’il y a un abus de pouvoir du gérant. Celui-ci peut justifier sa révocation par les associés.

💡 Bon à savoir : il est possible d’établir un mandat spécial pour permettre au gérant de déroger aux limitations dans des situations exceptionnelles. Ainsi, les associés peuvent par exemple mandater le gérant pour signer un contrat avec leur accord.

À défaut de mention statutaire expresse déterminant l’étendue des pouvoirs du gérant de SCI, celui-ci dispose d’une pleine liberté juridique.

Quelle est la responsabilité légale du gérant de SCI ?

Le gérant de SCI doit rendre compte de sa gestion et sa responsabilité peut être engagée à différents titres :

• face aux associés ou face au tiers,
• civilement ou pénalement.

Responsabilité du gérant de SCI vis-à-vis des associés

Le gérant de SCI est tenu de rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an. Il doit présenter un bilan écrit de l’activité de la SCI sur l’année écoulée ainsi que des comptes. Cette formalité est obligatoire y compris sans sollicitation explicite des associés. Les SCI familiales n’en sont pas dispensées, pas plus que celles où le gérant est aussi un associé.

En cas de faute ou négligence, la responsabilité juridique du gérant peut être engagée à l’égard de la personne à qui il a causé un préjudice :

• la société elle-même, qui peut alors engager une action sociale,
• ou l’un de ses associés, qui lance dans ce cas une action individuelle.

Responsabilité du gérant de SCI vis-à-vis des tiers

La responsabilité civile ou pénale du gérant peut être engagée à l’égard des tiers lorsqu’il viole la loi dans le cadre de sa fonction.

Cependant, pour cela, la faute doit être détachable de ses fonctions, c’est-à-dire qu’il doit s’agir d’une faute intentionnelle et grave, ou d’une faute commise en dehors de ses prérogatives. Cela concerne par exemple :

• l’abus de confiance ou de biens sociaux,
• l’escroquerie ou le détournement de fonds,
• la fraude fiscale.

Si la faute ne peut pas être caractérisée comme détachable, c’est la responsabilité de la SCI qui doit être recherchée par le tiers ayant subi un préjudice.

Rémunération, régime social et fiscalité du gérant de SCI

Le montant de la rémunération du gérant est fixé librement par les associés et peut être nul. La rémunération peut être fixe, proportionnelle ou conditionnelle et les règles qui la régissent sont établies par les statuts.

Dans le cas où le gérant perçoit une rémunération, son statut détermine son régime social :

• s’il n’y a pas de lien de subordination entre la SCI et le gérant, alors ce dernier a le statut de travailleur non salarié (TNS),
• s’il existe un lien de subordination, il a le statut d’assimilé-salarié et est rattaché au régime général de la Sécurité sociale.

La fiscalité de la rémunération du gérant de SCI dépend quant à elle à la fois du statut du gérant et du régime fiscal de la SCI (IR ou IS) :

• Si le gérant est un associé et que la SCI est assujettie à l’IR. Ici, la rémunération est déductible du résultat de la SCI et calculée dans ses revenus fonciers.
• Dans les autres cas (SCI à l’IS, ou SCI à l’IR avec gérant non associé), la rémunération est assimilée à un salaire et est déductible des frais de gestion de la SCI.

Combien de temps dure le mandat du gérant de SCI ?

Par défaut, la durée du mandat du gérant correspond à la durée de vie de la société, qui est définie par ses statuts et égale à 99 ans maximum. Un mandat plus court peut toutefois être prévu par les statuts.

En dehors de l’arrivée normale à son terme, le mandat du gérant de SCI peut prendre fin pour différents motifs :

• démission,
• décès ou incapacité d’exercer ses fonctions,
• révocation par les associés pour juste motif : faute grave, abandon des fonctions, agissement en dehors du cadre de ses prérogatives, absence de compte-rendu de l’activité…
• révocation suite à une décision de justice.

La présence d’un gérant est obligatoire en SCI. Ainsi, les associés doivent le remplacer au plus vite en nommant un nouveau gérant. La nouvelle nomination doit faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales.

En conclusion, il est obligatoire de nommer un gérant en SCI. Celui-ci se charge de la gestion courante de la société et en est le représentant légal. Le périmètre de ses fonctions est large ; il peut néanmoins être restreint par les statuts. Il existe également une grande liberté quant au profil du gérant, qui peut être un associé ou une personne tierce.

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