Être associé minoritaire d’une SCI : ce qu’il faut savoir

La SCI, Société civile immobilière, est une structure qui permet la gestion d’un patrimoine immobilier à plusieurs. C’est la SCI, grâce à son existence légale propre, qui est détentrice du bien, et non les associés. Les associés de la SCI acquièrent des parts sociales, proportionnelles à leur participation au capital social. Un associé peut alors être minoritaire ou majoritaire. Découvrez dans cet article les spécificités liées à l’associé minoritaire, et ses différences avec l’associé majoritaire. C’est parti 🚀

Résumé

• Un associé est minoritaire quand il détient moins de la moitié des parts sociales ou du capital social de la SCI ;
• Créer une SCI avec un gérant majoritaire à 99% des parts ou du capital, c’est possible ;
• Le gérant minoritaire n’a pas le contrôle de la SCI et touche moins de dividendes en cas de vente du bien ;
• Être associé minoritaire permet d’investir dans l’immobilier tout en limitant les risques financiers.

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Composition d’une SCI : les infos à connaître

Une SCI unipersonnelle : c’est autorisé ?

Une SCI, société civile immobilière doit être composée a minima de 2 associés. Il n’y a pas de nombre maximum, comme l’indiquent les textes légaux. Il n’est pas possible de créer une SCI unipersonnelle. Les associés peuvent alors utiliser gratuitement le patrimoine de la SCI ou bien le louer pour générer des revenus.

Une tolérance est acceptée par l’administration en cas de décès d’un associé, de cession de part ou de retrait d’un associé. Dans ce cas, si vous vous retrouvez seul, vous disposez d’un an pour retrouver un associé. En cas de difficultés, 6 mois supplémentaires peuvent vous être accordés. En cas de non-respect des obligations, la dissolution de la SCI à associé unique peut être requise en tant que sanction.

Aucun tiers ne demande la dissolution de la société au bout d’un an ? La SCI va alors continuer d’exister avec un associé unique.

Qui est gérant majoritaire ou minoritaire dans une SCI ?

En fonction de sa participation au capital social de la SCI, un gérant va être majoritaire ou minoritaire. Voici les différents cas de figure :

• Être associé minoritaire signifie que le gérant possède moins de la moitié (50%) des parts ou du capital social de la SCI ;
• À l’inverse, le gérant est majoritaire s’il détient plus de 50% des parts ou du capital de sa société ;
• Enfin, deux co-gérants sont considérés comme majoritaires s’ils détiennent à eux deux plus de 50% des parts de la SCI.

Être associé majoritaire ou minoritaire d’une SCI peut avoir de nombreux impacts aussi bien au niveau du régime fiscal, de la rémunération, du contrôle de la SCI ou encore du statut social. Tout dépend ce qui a été prévu par les statuts. 

Créer une SCI avec un associé minoritaire, c’est possible afin d’être quasiment le seul gérant majoritaire ! L’associé minoritaire doit détenir au moins 1 part sociale. Vous pouvez donc créer une SCI avec un associé majoritaire détenant 99% des parts.

Les inconvénients d’être associé minoritaire d’une SCI

Une absence de contrôle sur la SCI

L’associé minoritaire n’a pas de contrôle sur la SCI. C’est le principal inconvénient à être associé minoritaire. Vous êtes propriétaire d’une partie des parts de la SCI mais votre pouvoir de décision va être grandement limité comparé à celui des associés majoritaires.

Les pouvoirs d’un gérant sont généralement prévus dans les statuts. Les décisions importantes, comme par exemple la vente du bien, l’augmentation du capital, ou encore les modifications des statuts, vont souvent nécessiter un vote à la majorité. Votre pouvoir de décision en tant qu’associé minoritaire va être restreint. En cas de désaccord avec le ou les gérants majoritaires, vous n’avez pas le pouvoir de faire basculer la décision.

Moins de dividendes

Lors de la vente du bien de la SCI ou de distribution de bénéfices, les associés vont percevoir des dividendes proportionnels à leur part dans la société. , les associés vont percevoir des dividendes proportionnels à leur part dans la société. Un associé minoritaire va donc toucher moins de dividendes qu’un associé majoritaire.

De plus, en fonction du fonctionnement énoncé dans les statuts de la SCI, le montant des dividendes peut être encore plus faible pour l’associé minoritaire.

Les avantages à être associé minoritaire d’une SCI

Risque financier limité

Chaque associé d’une SCI est responsable des dettes de la société en fonction de leur quote-part dans le capital social. Le fonctionnement est donc différent comparé aux sociétés commerciales comme les SARL ou les SAS. En conséquence, en cas de dette, le recouvrement n’est pas réparti sur un seul associé mais sur tous les associés. Plus votre part au capital social est faible, plus votre responsabilité l’est aussi, tout comme le montant potentiel à rembourser.

Participation à un projet immobilier avec un faible investissement

Être gérant d’une SCI, peu importe votre apport au capital social, vous permet de participer à un investissement immobilier. Une SCI peut avoir plusieurs objectifs. Il est possible avec une SCI de :

• Louer un logement, meublé ou non, afin de générer des revenus ;
• D’acheter un bien à plusieurs en augmentant sa capacité d’emprunt ;
• De partager la jouissance d’un bien à plusieurs ;
• De gérer au sein d’une famille un bien immobilier ;
• D’acheter un terrain pour y construire un bien afin de le revendre ;
• … etc. 

Les possibilités d’investissements et de gestion sont donc variées. Être associé minoritaire peut permettre d’investir dans l’immobilier sans avoir à engager une somme d’argent importante. Si vous souhaitez démarrer une activité dans l’immobilier, la gestion d’une SCI, même minoritaire, va permettre de vous initier à l’investissement immobilier.

Le cas de la donation

La donation en SCI, c’est la possibilité pour un associé de donner tous les 15 ans une partie de ses parts sociales à ses enfants, dans la limite de 100 000 parts sociales. En SCI cette donation progressive du patrimoine est plus intéressante qu’en l’absence de SCI.

Lorsqu’un associé est minoritaire, la décote appliquée sur la valeur des biens immobiliers lors d’une donation ou d’une transmission peut atteindre 15 à 20 % (contre 10% pour un associé majoritaire).

Vous avez davantage de questions sur une SCI avec un associé minoritaire ? N’hésitez pas à utiliser l’espace commentaire, nous vous répondrons avec plaisir ! 🤝