Quel nombre d’associés pour une SCI ?

Une SCI, ou société civile immobilière, est créée par 2 associés minimum pour gérer un bien immobilier ensemble. Vous pouvez ainsi acheter, régler les factures et mettre en location un bien avec une seule et même entité juridique. Mais quel est le nombre minimum d’associés requis, y a-t-il un maximum et peut-on détenir toutes les parts d’une SCI à une seule personne ?

Nombre d’associés d’une SCI : quel minimum, quel maximum ?

Le nombre d’associés minimum pour créer une SCI est de 2 personnes et il n’y a pas de maximum. Nous vous recommandons toutefois de ne pas créer une SCI avec un nombre trop nombreux d’associés (pas plus de 10) sans quoi les prises de décision deviendraient difficiles et les litiges pourraient s’accumuler.

L’administration est intransigeante sur le nombre de deux associés minimum, et votre dossier ne passera pas si vous êtes l’unique associé de la société. Cependant, il existe de rares cas où une SCI peut être gérée par une seule et même personne que nous allons étudier ci-dessous.

SCI à associé unique : les cas dans lesquels c’est possible

Retrait des associés

Les associés d’une SCI ont le droit de se retirer et de vendre leurs parts sociales pour quitter le projet immobilier en cours. Ce retrait peut se faire de trois manières différentes :

• La SCI rachète les parts, entraînant irrémédiablement une réduction du capital social ;
• Un nouvel associé achète les parts vendues par l’associé sortant, pour peu qu’il soit validé par les associés en place ;
• Les associés restants rachètent les parts et peuvent se les répartir comme bon leur semble empêchant la réduction du capital social.

Dans ce dernier cas de figure, si les associés n’étaient plus que deux au moment du départ de l’un d’entre eux, la personne restante devient associé unique de la SCI.

Décès des autres associés (sous conditions)

De la même manière, si un ou plusieurs des associés de la SCI venait à décéder, selon ce qui a été décidé dans les statuts, la dernière personne vivante pourrait hériter de leurs parts, et devenir associé unique. Ce quel que soit le nombre d’associés initial dans la SCI.

Attention cependant : les statuts ou le testament des associés décédés doivent expressément désigner les autres associés comme héritiers des parts sociales, sans quoi ces dernières seraient redistribuées aux héritiers légitimes des associés décédés.

SCI à associé unique : comment se passe la régularisation ?

Une fois que l’associé unique gère seul la SCI, il a un an pour régulariser sa situation : à savoir, trouver un ou plusieurs autres associés pour le rejoindre, à moins que les statuts ne prévoient la dissolution automatique en cas d’unification des parts sociales dans une seule main.

Dans le cas contraire, une fois cette année écoulée, un tiers peut demander la dissolution de la SCI auprès du tribunal de commerce à tout moment. Être dans cette situation irrégulière, c’est donc avoir une épée de damoclès en permanence au-dessus de sa tête.

Pour éviter cela, vous pouvez procéder à la dissolution puis la liquidation de la SCI vous-même dans les temps impartis.

Dissolution de la SCI

Tout d’abord, comme pour toute grande décision concernant la SCI, une assemblée générale doit-être tenue pour acter la décision de dissoudre la société. Cependant, l’associé étant unique, cela consistera en pratique par l’établissement d’un procès-verbal de dissolution par ce dernier, qui doit être daté et signé.

Par la suite, un avis de dissolution doit être publié dans un journal d’annonces légales afin d’informer tout un chacun de la décision prise.

Enfin, le dossier de dissolution doit être envoyé au greffe dans les trente jours suivant l’édition du procès verbal. Depuis le 1er janvier 2023, cette procédure se fait en ligne sur le site du guichet unique. La SCI continuera cependant d’exister le temps de la liquidation.

Liquidation de la SCI

De la même manière, plusieurs étapes sont nécessaires à la liquidation de la SCI à associé unique. Elle peut-être faite par l’associé lui-même ou par un tiers.

Dans un premier temps, l’actif et le passif de la société doivent être inventoriés. Les dettes doivent être réglées à l’aide de l’actif et les biens de la SCI mis en vente si besoin pour ce faire.

Ensuite les comptes de liquidation sont établis et validés par l’associé unique de la SCI. Il peut y avoir boni de liquidation si l’actif dépasse la passif. Un boni de liquidation est imposé à hauteur de 2,5%, sans compter l’impôt sur les plus-values.

S’il y a mali de liquidation (si le passif dépasse l’actif), l’associé unique est responsable et doit rembourser les créanciers avec son patrimoine personnel.

Finalement, le liquidateur dresse le PV de liquidation de la SCI à associé unique puis envoie le dossier de radiation au greffe via le guichet unique.

SCI associé unique : quelle sanction ?

La sanction en tant qu’associé unique d’une SCI est la dissolution puis la liquidation de la société. Cependant, nous vous rappelons que l’associé a un an avant qu’une dissolution puisse être demandée, puis 6 mois supplémentaires à la demande auprès du tribunal de commerce.

Dissolution SCI associé unique : que devient le bien ?

En cas de dissolution d’une SCI à associé unique, le bien peut-être soit vendu pour régler le passif de la SCI, soit attribué à l’associé : il entre alors dans le boni de liquidation.

Un mineur peut-il faire partie du nombre d’associés d’une SCI ?

Oui, mais l’administration pourrait considérer votre SCI comme étant à associé unique si c’est votre seul associé. En effet, l’enfant ne prend pas part aux décisions tant qu’il n’a pas la capacité juridique. Une mesure à prendre avec précaution.

Conclusion

Vous l’aurez compris, le nombre minimum pour créer une SCI est de 2 personnes et il n’y a pas de maximum légal. De plus, temporairement et sous certaines conditions, gérer une SCI seul est possible, mais ce n’est pas sans risque. Si vous voulez créer votre SCI dans les règles de l’art, demandez à nos spécialistes de vous aider, c’est totalement gratuit ! Et n’hésitez pas à consulter nos autres articles sur les SCI !