Contrairement aux SARL ou SAS, les SCI (sociétés civiles immobilières) sont des sociétés dont la vocation n’est pas commerciale. Pour autant, elles sont soumises à certaines obligations fiscales qui imposent un suivi comptable. De plus, le gérant d’une SCI doit pouvoir rendre des comptes à ses associés. C’est pourquoi la tenue d’une comptabilité est le plus souvent un passage obligé. Dès lors, quelles sont les règles à respecter ? Et quelles écritures comptables doivent être passées en SCI ? Si vous envisagez de créer ce type de société, voici ce qu’il faut savoir sur la comptabilité à tenir en SCI pour être dans les clous.

Écritures comptables en SCI : quelles sont les règles à respecter ?

💡Le saviez-vous ?
Indy vous accompagne dans la comptabilité de votre SCI !
Essayer Gratuitement

Quelles obligations comptables en SCI ?

Dans une entreprise individuelle ou une société commerciale de type SARL ou SAS, la tenue d’une comptabilité est imposée par le code du commerce. Dès qu’il existe une activité commerciale, les dirigeants doivent donc tenir une comptabilité basée sur le plan comptable général (PCG).

Mais comme son nom l’indique, une SCI est une société civile qui ne peut pas exercer d’activité commerciale. Une société civile immobilière n’entre donc pas directement dans le champ d’application du PCG tel que défini dans le code du commerce. Ceci étant, les SCI sont soumises à des obligations fiscales qui peuvent induire la nécessité de transmettre certains documents comptables.

Les obligations fiscales des SCI et leurs implications comptables

En SCI, vous devez savoir que les associés sont par défaut soumis à l’impôt sur le revenu (IR). Dans ce cadre, la société civile doit déclarer annuellement ses résultats au fisc. Elle n’est pas pour autant obligée de produire un bilan et un compte de résultat. A l’IR, la SCI peut tout à fait se contenter de lister ses dépenses et recettes : on parle alors de comptabilité de trésorerie. C’est une forme de comptabilité simplifiée.

Toutefois, une SCI peut être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) :

soit parce qu’elle a choisi de déduire certaines charges de ses revenus, et de pratiquer l’amortissement ;
soit parce qu’elle a franchi deux des seuils suivants : 1,55 million d’euros de bilan, 3,1 millions d’euros de chiffre d’affaires (CA) hors taxes et 50 salariés inscrits à l’effectif.

Dans ce deuxième cas, la SCI doit fournir au fisc un bilan et un compte de résultat lors de ses déclarations annuelles. Il lui faut alors tenir une comptabilité plus stricte et complète que dans une SCI imposée à l’IR. Cette comptabilité dite d’engagement est basée sur le plan comptable général (PCG).

Au-delà des impôts, certaines SCI sont également soumises à la TVA, de par la nature de leurs activités. Si c’est le cas de votre SCI, vous devez à ce titre pouvoir justifier vos revenus pour le calcul et le paiement de la taxe.

Pourquoi la tenue d’une comptabilité est incontournable en SCI ?

Tout simplement, parce que le gérant doit dans tous les cas rendre des comptes sur sa gestion, et ce quel que soit le régime d’imposition choisi dans la SCI (à l’IR ou à l’IS).

Pour rendre des comptes aux associés de la SCI

En vertu des articles 1855 et 1856 du Code civil, le gérant d’une SCI est légalement contraint d’informer ses associés des opérations engagées dans la SCI. Les bénéfices et pertes de la structure doivent notamment être communiqués et discutés lors de l’assemblée générale annuelle réunissant l’ensemble des membres de la SCI.

Pour justifier et défendre les actions de la SCI vis-à-vis des tiers

Avec l’application d’un plan comptable, il est possible pour le gérant et ses associés :

de suivre les apports au capital social de chaque associé qui sont pris en compte dans le calcul des revenus mobiliers, dans une SCI à l’IR ;
de justifier les résultats de la SCI auprès des services fiscaux ;
de calculer la TVA à payer lors des déclarations mensuelles ou trimestrielles ;
mais aussi de se prémunir d’une action en nullité pouvant être entreprise par l’administration fiscale si elle juge que la SCI n’est pas fondée.

C’est pourquoi la tenue d’une comptabilité est préconisée dans toutes les SCI, même les SCI familiales qui sont le plus souvent de taille modeste et ne font pas l’objet d’une location des biens.

Quelles écritures comptables passer dans une SCI (à l’IR et à l’IS) ?

Vous l’aurez compris, le suivi comptable est beaucoup plus simple à faire dans une SCI soumise à l’IR que dans une SCI imposée à l’IS.

Des écritures comptables simplifiées dans une SCI à l’IR

Dans les SCI imposées à l’IR, le gérant n’est tenu qu’au suivi des recettes (nommés encaissements en comptabilité) et dépenses (ou décaissements) de la SCI. Cette comptabilité simplifiée est nommée comptabilité de trésorerie (ou comptabilité en partie simple).

Ce suivi comptable est relativement simple à mettre en place avec un tableau Excel : il suffit d’une colonne pour enregistrer les encaissements, et une colonne pour les décaissements. En plus, il est conseillé de préciser pour chaque mouvement le mode de règlement utilisé (chèque, virement). Le solde du tableau doit correspondre au montant figurant sur vos relevés de compte bancaire.

A partir de ce tableau, la SCI est logiquement en capacité de déposer sa déclaration de revenus annuelle 2072. Sont à déclarer sur le formulaire Cerfa : les revenus perçus et les charges déductibles. Les résultats déclarés servent au fisc à calculer la quote-part de chaque associé, déterminée au prorata de leur participation dans la SCI.

SCI à l’IS : comment tenir votre comptabilité et éditer vos comptes annuels ?

Dans une SCI soumise à l’IS, la comptabilité à tenir est beaucoup plus complexe qu’à l’IR. Il est obligatoire, en effet :
de tenir plusieurs journaux comptables :

journal des ventes,
journal des achats,
journal de TVA ;
de disposer d’un plan de compte établi sur la base du plan comptable général qui vous permettra d’enregistrer vos écritures comptables et d’établir vos comptes annuels ;
d’établir et transmettre à l’administration fiscale une déclaration fiscale 2065 incluant avec un bilan, un compte de résultat et ses annexes.

Compte tenu de la complexité des opérations à prendre en compte, un logiciel comptable est dans ce cas incontournable. En plus des dépenses et recettes, cette comptabilité dite d’engagement sert à enregistrer ;

les apports de biens à la création de la SCI ;
les investissements et dotations aux amortissements ;
les créances et dettes ;
ou encore la gestion des comptes associés…

Pour faciliter le suivi de votre comptabilité en SCI, vous avez tout intérêt à recourir à un logiciel comptable comme Indy qui vous permettra :

de bénéficier d’une saisie automatisée des encaissements et décaissements par synchronisation avec votre compte bancaire ;
de piloter vos activités en temps réel par le biais de tableaux de bord ;
de générer et transmettre automatiquement vos déclarations fiscales ou de TVA.

Conclusion

Vous l’aurez compris, la tenue d’une comptabilité, même simplifiée, s’impose dans toute SCI. Une comptabilité de trésorerie (en partie simple) suffit généralement dans les SCI familiales, et de manière globale toutes les SCI imposées à l’IR. Mais une comptabilité d’engagement (en partie double) s’impose dans les SCI soumises à l’IS ou assujetties à la TVA. Les écritures comptables à saisir dans une SCI dépendent alors de la fiscalité de la société, mais aussi de ses activités et de son chiffre d’affaires. Dans les SCI à l’IS la comptabilité s’effectue selon le plan comptable général appliqué dans les entreprises commerciales. Pour établir les déclarations fiscales annuelles de la SCI, et le cas échéant éditer les documents comptables obligatoires, l’utilisation d’un logiciel comptable comme Indy est un véritable atout qui peut s’avérer indispensable dans une SCI à l’IS.