Quelles écritures comptables passer pour la vente d’un immeuble par ma SCI ?

Vous avez une Société Civile Immobilière (SCI) et souhaitez vendre l’un de vos immeubles. Vos obligations comptables varient en fonction du régime fiscal et du statut de votre société. Dans le cas d’une comptabilité d’engagement, le gérant est dans l’obligation de produire des journaux comptables en se référant au plan comptable. Ce dernier doit alors maîtriser les règles de l’écriture comptable en SCI, qu’il s’agisse de l’écriture comptable pour l’achat d’un appartement ou pour sa vente. Aujourd’hui, nous allons nous pencher sur la vente d’un immeuble.

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📝 En résumé : 

• La vente d’un immeuble en SCI requiert le passage de plusieurs écritures comptables ; 
• L’imposition de vos plus-values ou de vos moins-values, dépendra de votre régime d’imposition ;
• Pour vous faciliter la vie et éviter les erreurs nous vous conseillons de passer par un logiciel de comptabilité en ligne ou un comptable. 

Quelles écritures passer dans ma comptabilité ?

Il sera nécessaire de passer un grand nombre d’écritures afin de comptabiliser la vente de votre immeuble.

1. Enregistrement de la cession de l’immeuble : Il faudra dans un premier temps venir créditer le compte 2151- Immeuble pour le montant total de la vente, cela viendra réduire la valeur de l’actif immobilisé.
2. Transfère de la valeur de l’actif vendu : Venez ensuite débiter le compte 2151-Immeuble du montant correspondant au coût initial de l’actif vendu, cela réduira alors la valeur de l’actif immobilisé dans les comptes.
3. Enregistrement du produit de la vente : Il est ici nécessaire de débiter le compte 775-Produits de cession d’immobilisations pour le montant total de la vente, cette écriture viendra enregistrer le produit de la vente dans les revenus de la SCI.
4. Déduction des frais liés à la vente : Tous les frais liés à la vente iront au débit du compte 623-Frais de vente (il s’agit là des frais d’agence, de notaire…).
5. Indication de la plus-value : Si vous avez effectué une plus-value, cette dernière sera à comptabiliser au débit du compte 775- Plus-value sur cession d’immobilisations, dans le cas contraire la moins-value ira au crédit du compte 675 – Moins value sur cession d’immobilisations.
6. Distribution aux associés : Si vous décidez, au nom de votre SCI, de distribuer une partie ou la totalité du produit de la vente aux associés, il vous faudra débiter le compte 455-Associés-compte courant et créditer le compte 512-Trésorerie.
7. Clôture des comptes temporaires : Clôturez les comptes temporaires comme le compte 775-Produits de cession immobilisations en les reportant dans votre compte de résultat ou en les annulant.
8. Clôture du compte Immeuble : Une fois la vente enregistrée, et le paiement effectué, le compte 2151-Immeuble, doit être à 0 pour l’actif immobilisé vendu.

Des logiciels tels qu’Indy peuvent vous être dans une grande aide lorsqu’il s’agit de la comptabilisation d’un achat ou d’une vente pour le compte de votre SCI.

Imposition des plus-values pour les SCI à l’IS et les SCI à l’IR

Les écritures comptables à passer seront globalement les mêmes que votre SCI soit à l’Impôt sur les sociétés (à l’IS) ou à l’Impôt sur le revenu (à l’IR). Il existe néanmoins quelques éléments à garder en tête notamment au sujet de l’imposition sur la plus-value.

Votre SCI est à l’Impôt sur le revenu

À l’impôt sur le revenu, le calcul de la plus-value correspondra à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition.

💡 Bon à savoir : Le prix d’acquisition correspond au prix d’achat, auquel on ajoute la commission de vente, les honoraires d’agence, les diagnostics techniques…

Ici, on dit que la société est fiscalement transparente, ainsi se sont sont les propriétaires des parts de la SCI qui sont fiscalement responsables de l’impôt. Au moment de la vente du bien de la SCI, vous serez taxé sur la plus value comme si le bien vous avait appartenu à titre personnel. Chaque associé est imposé à hauteur de sa quote-part des parts détenues dans la société. Par ailleurs, le notaire chargé de la vente établira la déclaration de plus-value via le formulaire n° 2048-IMM ou n° 2048-TAB, ce dernier effectuera également le paiement des sommes dues.

Aussi, votre plus-value sera taxée comme cela :

• 19 % à l’impôt sur le revenu,
• 17,2 % des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et assimilés,
• une taxe supplémentaire entre 2 et 6 % de la plus-value si celle-ci est supérieure à 50 000 €.

La plus-value peut éventuellement être diminuée en fonction des abattements applicables du fait de la durée de détention du bien.

Enfin, chaque associé est tenu de reporter sa quote-part de plus-value imposable sur sa déclaration de revenus (déclaration 2072) dans la case 3 VZ. Cette dernière pourra alors être prise en compte dans le revenu fiscal de référence.

Votre SCI est à l’impôt sur les sociétés

Ici, le montant de la plus-value correspondra au total de la soustraction de la valeur nette comptable moins le prix de cession versé par l’acquéreur. Les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés voient leurs plus-values imposées à hauteur de 25%,  elles le seront au même titre que les autres bénéfices de la société. Ce régime ne permet pas de bénéficier d’abattement.

Ainsi, en cas de cession d’un bien immobilier, le notaire ne retiendra pas l’argent de l’impôt sur la plus-value. Ce sera donc bien à la SCI de payer directement le montant à l’administration fiscale lors de la clôture comptable de votre société dans la déclaration 2065.

La comptabilité des SCI est un sujet à ne pas prendre à la légère. N’hésitez pas à vous tourner vers un logiciel de comptabilité comme Indy pour automatiser vos tâches comptables !  🤗

Vous avez la moindre interrogation au sujet de la comptabilité de votre SCI ? Notre équipe est là pour vous éclairer !