Comment obtenir un financement en SCI ?

La SCI, société civile immobilière, est une structure avantageuse qui permet de gérer à plusieurs un bien immobilier. Mais lors de la création d’une SCI, des questions quant à son financement peuvent survenir. Quels sont les apports en capital possibles ? La SCI peut-elle réaliser un emprunt directement auprès d’une banque ? Ou vaut-il mieux contracter un prêt personnel ? Retrouvez dans ce guide tous les modes de financement possibles pour une SCI en 2025.  

Résumé

• La SCI est une société civile qui favorise l’acquisition, la gestion et la transmission d’un bien immobilier à plusieurs ; 
• La SCI peut emprunter à son nom ;
• Chaque associé de la SCI peut contracter un emprunt personnel dont les fonds seront reversés au capital de la SCI ;
• Emprunter par le biais de la SCI permet d’augmenter la capacité d’emprunt et de réduire l’impôt dû (IS) ;
• La banque demande toujours une garantie pour le prêt bancaire en SCI (situation des associés, capital social, projet immobilier). 

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Qu’est-ce qu’une SCI et comment constituer son capital social ?

Définition

Une SCI est une société civile qui offre la possibilité à plusieurs personnes (les associés), d’acquérir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Il existe plusieurs types de SCI :

• Les SCI traditionnelles qui ont pour but l’achat, la gestion ou la location d’un bien immobilier ;
• Les SCI familiales qui sont constituées uniquement de membres d’une même famille ;
• Les SCI attributions pour partager un bien acquis ou construit ;
• Les SCI de jouissance à temps partagé afin de partager l’utilisation d’un bien à plusieurs ;
• Les SCI constructions/ventes en vue d’acheter un terrain, de le construire et de le revendre ;
• … etc. 

Le capital social d’une SCI : clé pour obtenir un financement

Peu importe votre type de SCI, le capital social désigne le montant des apports réalisés par les associés lors de sa création. Il s’agit de la base financière de la SCI et est inscrit dans les statuts. Plus le capital social est important, plus il permet de renforcer la crédibilité de la SCI auprès des banques et autres partenaires financiers (notaires, investisseurs… etc). 

Plusieurs types d’apports peuvent constituer le patrimoine d’une SCI :

1. Les apports en nature (apport d’un bien immobilier ou d’un terrain par exemple) ;
2. Les apports en numéraire (somme d’argent). 

Le capital social permet de fixer la valeur des parts sociales de chaque associé. L’associé qui apporte un bien reçoit des parts sociales proportionnelles à la valeur estimée du bien. Pour l’apport en numéraire, les parts sont proportionnelles à la valeur de l’apport. 

Que se passe-t-il si le bien est encore financé par un prêt bancaire ?
Il peut arriver qu’un bien apporté à une SCI fasse encore l’objet d’un crédit immobilier en cours. Dans ce cas, en cas d’accord de la banque, la SCI peut prendre le relais du remboursement de l’emprunt.

Les emprunts possibles en SCI

Les apports au capital sont parfois suffisants pour la création de la SCI mais pas tout le temps ! Il peut arriver que les associés ne disposent pas des ressources nécessaires pour acquérir le bien immobilier souhaité. Dans ce cas il est possible de financer l’achat du bien par le biais d’un emprunt au nom de la SCI ou des associés. 

Les emprunts au nom de la SCI

Le fonctionnement d’un emprunt au nom de la SCI

La solution la plus courante consiste à faire souscrire un crédit immobilier classique directement au nom de la SCI. Dans ce cas, c’est la société elle-même qui est endettée et qui devient propriétaire du bien

Lorsque c’est la SCI qui emprunte à son nom :

• Le prêt est inscrit au passif du bilan comptable de la SCI ;
• Le bien sera quant à lui inscrit à l’actif. 

Les mensualités seront payées directement par la SCI grâce aux revenus locatifs perçus ou/et des apports des associés. Il est fréquent que les banques demandent aux associés de se porter caution pour plus de sécurité. 

En cas de défaut de paiement de la SCI, les associés seront responsables à hauteur de leurs apports dans la société (selon l’article 1857 du Code civil, à consulter ici).

Bon à savoir : la banque étudie les garanties et les revenus de chaque associé pour décider ou non d’accorder le prêt à la SCI. Le projet immobilier de la SCI sera entièrement analysé par la banque. 

Les conditions pour emprunter au nom de la SCI

Pour obtenir un crédit immobilier au nom de la SCI, une condition doit absolument être réunie. Les associés doivent être d’accord à l’unanimité sur l’emprunt souhaité. En effet, si un jour la SCI n’est plus en mesure de payer les mensualités, tous les associés devront participer au paiement. Une SCI ne peut donc légalement pas s’endetter sans l’accord préalable de l’ensemble de ses membres décisionnaires. 

Le montant d’un prêt au nom de la SCI

Le montant qu’une SCI peut emprunter dépend de la capacité d’endettement des associés et de la rentabilité du projet immobilier. Il est souvent possible d’emprunter jusqu’à 100 % du montant du bien (sous réserve de garanties).

Les avantages et inconvénients d’emprunter avec une SCI 

Emprunter directement avec une SCI comporte de nombreux avantages mais aussi quelques inconvénients. Il est important d’avoir toutes les informations en tête afin de faire un choix éclairé.

Les prêts au nom des associés

Une autre solution pour obtenir le financement d’une SCI consiste à ce que les associés empruntent à titre personnel, puis utilisent les fonds pour financer l’achat du bien via la SCI. L’achat du bien peut alors être financé :

• Sous forme d’apport en compte courant ;
• Ou d’apport au capital.

Si les associés décident de financer eux-même le bien, alors ils peuvent choisir de contracter chacun un prêt en nom propre. Les associés vont s’endetter personnellement pour ensuite verser les fonds nécessaires à l’achat du bien à la SCI. C’est la SCI qui devient ensuite propriétaire du bien. 

Le remboursement du prêt est à la charge personnelle des associés emprunteurs.

Les autres solutions de financement

Le prêt bancaire est la solution de financement la plus classique pour une SCI, mais ce n’est pas la seule option possible. Plusieurs autres pistes existent comme le crédit-bail immobilier, qui permet de financer le bien par un organisme de crédit qui le loue à la SCI, avec une option d’achat à terme. 

Le régime loi Pinel (uniquement possible avec une SCI à l’IR) peut aussi être une solution pour réduire l’impôt sur l’achat d’un logement neuf en zone tendue. Pour en bénéficier, le logement doit être loué pendant 6, 9 ou 12 ans. 

Attention : en tant que personne morale, la SCI n’a pas la possibilité de souscrire à son nom à certains dispositifs. C’est le cas du prêt à taux zéro (PTZ), du prêt épargne logement (PEL) et du prêt conventionné (PC), qui sont réservés aux personnes physiques. 

SCI à l’IR ou à l’IS : un choix qui influence le financement

Le régime fiscal va venir impacter directement le financement d’une SCI. En effet, le mode de calcul et de répartition change, tout comme les règles de déduction de certaines charges. 

Pour une SCI à l’IR (impôt sur le revenu) : les revenus et les charges sont répartis directement entre les associés. Ces derniers les intègrent dans leur déclaration de revenus personnelle.

Pour une SCI à l’IS (impôt sur les sociétés), le fonctionnement est différent. C’est la SCI qui paie son propre impôt. De plus, la société pourra amortir l’achat de son patrimoine immobilier, ce qui va réduire le montant de l’impôt dû.

L’amortissement est un mécanisme très intéressant pour réduire l’impôt de la SCI à l’IS, cependant il n’est pas favorable à la revente du bien. Si le but de la SCI est de revendre le bien : optez pour l’IR. 

Vous avez davantage de questions sur le financement en SCI ? N’hésitez pas à utiliser l’espace commentaire, nous vous répondrons avec plaisir ! 🤝