Comment déterminer l’objet social de sa SCI ?

Vous souhaitez créer une SCI ? Parmi les étapes obligatoires, la rédaction des statuts de votre société revêt une grande importance ! Vous devrez notamment définir votre capital social, sélectionner un siège social, ou encore déterminer les champs d’action de votre société en définissant l’objet social de la structure. Aujourd’hui, nous vous expliquons comment déterminer votre objet social ! Ce dernier est trop restreint ? Nous vous communiquons également la marche à suivre pour modifier vos statuts. Suivez-nous ! 🚀

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La SCI en quelques mots

Une société civile immobilière (SCI) est une forme juridique de société civile qui permet à 2 associés ou plus de s’associer dans le but d’acquérir ou de gérer un patrimoine immobilier. En échange de leur apport en capital social, les associés de la SCI reçoivent des parts sociales. Ces parts leur confèrent différents droits.

À la différence des sociétés commerciales aucune loi ne rend le dépôt de capital obligatoire au sein d’une SCI. Ainsi, les associés de la SCI sont libres de fixer le montant du capital. Aucun capital social minium n’est imposé.

Enfin, notez qu’il existe 6 types de SCI :

1. La SCI familiale ;
2. SCI de gestion ou location ;
3. SCI de jouissance à temps partagé ;
4. SCI construction vente ;
5. SCI agricole ;
6. SCI d’attribution.

💡 Le saviez-vous ? La SCI est imposée par défaut à l’impôt sur le revenu (IR). Elle pourra néanmoins opter pour l’Impôt sur les sociétés.

Qu’est-ce que l’objet social d’une SCI ?

Définition

Obligatoirement intégré dans les statuts constitutifs de la SCI, l’objet social définit l’ensemble des activités que peut exercer une personne morale. Autrement dit, l’objet social stipulé dans les statuts viendra limiter et encadrer les champs d’action de la SCI.

Ce dernier viendra également définir la convention collective applicable à la société ainsi que le Code APE. Par ailleurs, si les associés de la SCI souhaitent étendre l’activité de la société, il sera possible de procéder à une modification de l’objet social de l’entreprise.

Les conditions de validité de l’objet social de la SCI

Bien que l’objet social de la SCI soit librement déterminé par les associés de la SCI, ce dernier devra tout de même respecter certaines conditions pour être valide. Il devra notamment :

• Être licite : D’après l’Article 1833 du Code Civil, les activités contraires à l’ordre public ou aux bonnes mœurs sont interdites. Pour consulter l’article, c’est 👉🏼 par ici 👈🏼 ;
• Avoir un caractère civil : L’objet social d’une SCI doit être civil, ce dernier ne pourra aucunement être commercial. Cette condition n’empêchera pas la SCI de générer des profits grâce à la mise en location du bien. Ces bénéfices seront alors partagés entre les associés, conformément à leurs parts sociales ;
• Être possible : La SCI doit avoir la capacité d’exercer l’activité pour laquelle elle est créée.

Les erreurs à éviter lors du choix de l’objet social de la SCI

Vous l’aurez compris, le choix de l’objet social revêt une grande importance, puisqu’il délimite les champs d’action de la SCI. Ce dernier ne devra ni être trop restreint ni trop large.

Choisir un objet social trop restreint

Bien que l’objet social doive être précis, il est fortement déconseillé de viser qu’un seul bien immobilier. En effet, si votre objet social porte sur un bien précis et que ce dernier est cédé, vous serez dans l’obligation de procéder à la dissolution de votre SCI.

Ainsi, de notre côté nous pensons qu’il est judicieux d’avoir une vision à moyen terme et d’étendre la porté de l’objet social. Veillez à ce que ce dernier laisse possible l’acquisition et la cession d’immeuble. Vous pourrez alors acquérir plusieurs biens pour le compte d’une seule et même SCI !

Choisir un objet social trop vague

Une autre erreur serait de choisir un objet social bien trop vague ! Vous ne pouvez pas choisir pour simple objet « acquisition d’un bien immobilier ». De notre côté, nous vous invitons à établir une liste des différents actes pouvant être réalisés par votre société civile immobilière. Par ailleurs, n’hésitez pas à anticiper au maximum une évolution de votre champ d’application ! Cela vous évitera d’avoir à entreprendre des modifications de vos statuts, démarches qui peuvent s’avérer relativement coûteuses.

Limiter l’objet social à des actes immobiliers

Parce que la SCI ne se limite pas à la réalisation d’actes sur les biens immobiliers, nous vous invitons à ne surtout pas oublié de mentionner les activités parallèles ! Vous devrez notamment être en mesure d’ouvrir un compte bancaire professionnel, de souscrire des emprunts ou encore des crédits bancaires…

Nos exemples d’objet social

Nous vous proposons quelques exemples d’objet social. Pensez à bien les adapter en fonction de votre situation.

Pour une SCI familiale

« L’acquisition, la gestion et la mise en place d’un patrimoine immobilier familial, comprenant notamment l’achat, la construction, la rénovation ainsi que la location de biens immobiliers ou de terrains en vue de leur exploitation ou de leur revente ».

Pour une SCI Construction Vente

« La réalisation d’opérations d’acquisition, de construction et de vente d’immeubles, notamment de logements, de bureaux ou de commerces. La société pourra procéder à l’achat de terrains, à la conception et à la construction d’immeubles neufs, ainsi qu’à leur commercialisation. Cette dernière pourra par ailleurs effectuer toutes les opérations financières, mobilières et immobilières nécessaires à la réalisation de cet objet ».

Pour une SCI agricole

« L’exploitation agricole de terres cultivables, de vignobles, de vergers ou de toute autre sorte d’exploitation agricole, ainsi que la production, la transformation et la commercialisation de produits agricoles. La société pourra par ailleurs acquérir louer et mettre à la disposition des terres agricoles ainsi que réaliser toutes les opérations financières, mobilières et immobilières nécessaires à l’accomplissement de cet objet social ».

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Comment modifier l’objet social de sa SCI ?

Vous souhaitez élargir les champs d’action de votre SCI ? Pour cela vous devez obligatoirement modifier les statuts de votre entreprise.

La démarche

Pour modifier l’objet social de votre SCI vous devrez :

• 🗣️ Convoquer une assemblée générale extraordinaire (AGE) ;
• 📝 Modifier les statuts ;
• 🗞️ Publier une annonce dans un journal d’annonces légales ;
• 👩🏽‍💻 Déclarer le changement auprès de l’INPI.

L’assemblée générale extraordinaire

Dans un premier temps, le dirigeant de la SCI doit convoquer une assemblée générale extraordinaire. Les associés de la société pourront alors voter en faveur ou contre la proposition de changement d’objet social. Une fois la décision prise, le dirigeant devra rédiger un procès verbal, indiquant le résultat du vote.

💡 Le saviez-vous ? Toute modification des statuts exige l’accord à l’unanimité des associés (100 %), à moins que les statuts ne prévoit que certaines décisions soient prises avec l’accord de la majorité.

Modifiez les statuts de la SCI

Vous devrez ensuite modifier l’objet social de l’entreprise afin de traduire le changement validé lors de l’AGE.

Publiez une annonce dans un journal d’annonces légales

Dans un délai de 1 mois, le gérant doit informer les tiers de la modification des statuts. Autrement dit, il devra publier une annonce dans un journal d’annonces légales. Cette publication devra respecter un certain formalisme. Elle devra notamment mentionner les indications suivantes :

• La dénomination sociale de l’entreprise ;
• La forme juridique (SCI) ;
• L’adresse du siège social ;
• Le numéro SIREN ;
• Le montant du capital social ;
• L’ancien objet social ;
• Le nouvel objet social ;
• La date de l’assemblée générale ;
• Le RCS (registre du commerce) où l’entreprise est enregistrée.

Une fois l’avis déposé, une attestation de parution vous sera remise.

Le dépôt du dossier auprès de l’INPI

C’est la dernière ligne droite, vous y êtes presque ! Vous devez maintenant déposer votre dossier complet auprès de l’INPI (ex Centre de formalités des entreprises, également connu sous le sigle CFE), dans un délai de 1 mois suivant l’AGE. Vous devrez déposer les documents suivants :

• Vos statuts mis à jour certifié conforme par le gérant ;
• Le formulaire M2 complété et signé ;
• Une copie du PV de l’AGE signé par le représentant légal ;
• L’attestation de la parution ; 
• Un chèque pour régler les frais de modification à l’ordre du greffe du tribunal de commerce.

Combien coûte la modification des statuts en SCI ?

La modification des statuts d’une SCI à un coût, c’est pour cette raison que nous vous conseillons vivement de porter une grande attention à votre objet social dès la création de votre SCI. Vous devrez notamment vous acquitter des frais de publication dans le journal d’annonces légales. Ces derniers varient d’un support à l’autre, ils sont en règle générale de l’ordre de 150€ pour une annonce. Les frais de greffe s’élèvent quant à eux à environ 200€. Enfin, si vous faites le choix de vous faire accompagner par un professionnel, vous devrez débourser une centaine d’euros.

Vous avez la moindre interrogation au sujet de la SCI et de ses statuts ? Laissez-nous un message dans l’espace commentaire, nous serions plus que ravis de vous accompagner 🤗

FAQ : questions fréquentes

Quel est l’objet social d’une holding ?

L’objet social de la holding, sera entre autre la prise de participation financière dans d’autres sociétés.

Qu’est-ce qu’une société civile patrimoniale et quelle(s) différence(s) avec la SCI ?

Une société civile patrimoniale est une forme de société civile dont l’objet principal est la gestion et la valorisation d’un patrimoine personnel et familial. La principale différence entre la SCI et la société civile immobilière réside dans leur objet social et leur fonctionnement.

L’objet social de la SCI est principalement axé sur la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers alors que l’objet social de la société civile patrimoniale sera bien plus large. Ici, le patrimoine sera bien plus varié. Il peu s’agit de biens immobiliers, d’investissements financiers, de participations dans une entreprise, d’œuvres d’art…

Comment modifier l’objet social d’une SCI ?

Une modification de l’objet social de la SCI passe par une modifier des statuts de cette dernière.

• La décision de changer l’objet social devra dans un premier temps être votée et approuvée par les associés réunis en assemblée générale extraordinaire (AGE) ;
• La modification des statuts doit ensuite être retranscrite dans un procès-verbal ;
• Les statuts doivent être mis à jour ;
• Vous devrez par la suite publier un avis de modification dans un journal d’annonces légales ;
• Enfin, il est nécessaire de déclarer la modification sur le site du guichet unique (INPI).