Les avantages de la SCI

Vous avez un projet immobilier en tête et vous vous renseignez sur les possibilités de le concrétiser ? Vous avez peut-être aussi entendu parler de la Société Civile Immobilière et souhaitez vous renseigner sur ses implications… La SCI est notamment employée pour les opérations de mise en location, de construction mais aussi de gestion d’immeubles. Pourquoi créer une SCI ? Dans cet article, nous vous disons tout sur les avantages à créer une SCI.

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📝 En résumé : 

• La SCI est une société civile. En SCI, les actes de commerce sont interdits ;
• Créer une SCI confère de nombreux avantages dont :
  • La protection du patrimoine personnel et immobilier ;
  • Une gestion et une transmission du patrimoine immobilier simplifiées ;
  • Un fonctionnement flexible ;
  • Des avantages fiscaux ;
  • Un capital social défini librement ;
  • La possibilité d’acheter à plusieurs ;
  • La perception de dividendes.
• Cependant, ce statut juridique possède également des inconvénients. Pour les découvrir, lisez la suite !

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La SCI : définition

La SCI, également connue sous le nom de Société Civile Immobilière, est une société civile. Par conséquent, son objet social doit nécessairement concerner la gestion d’un patrimoine immobilier sans comporter d’aspect commercial. En effet, une SCI n’est pas en droit de réaliser des actes de commerce, sous peine d’être considérée comme une société créée de fait.

Les associés étant indéfiniment responsables des dettes de la société, cette qualification pourrait donc leur être défavorable.

Enfin, en SCI, vous pouvez exercer 3 types d’activité :

• La construction d’immeubles pour leur revente ;
• La mise en location d’immeubles ;
• La gestion d’immeubles.

💡 Le saviez-vous ? Pour créer une SCI, vous devez respecter des règles similaires aux autres types de société. En effet, vous devez rédiger les statuts, respecter l’obligation de pluralité des associés (une SCI devant comporter au minimum 2 associés) et constituer un capital social (sous forme d’apports en numéraire, en nature ou en industrie). À noter que le dépôt de capital social de la SCI ne doit pas obligatoirement être réalisé avant sa création, il peut être effectué après réception de l’extrait Kbis.

Les avantages de la SCI

Grâce à son encadrement juridique et à sa souplesse de création, la SCI confère aux entrepreneurs de nombreux avantages :

• La protection du patrimoine personnel ;
• La protection du patrimoine immobilier ;
• La simplicité de gestion et de transmission du patrimoine immobilier ;
• Un fonctionnement flexible ;
• Les avantages fiscaux ;
• Aucun montant minimum de capital social requis ;
• La possibilité d’achat à plusieurs ;
• La perception de dividendes.

1. La protection du patrimoine personnel

Avec une SCI, un des principaux avantages réside dans le fait qu’en cas de difficulté financière, c’est la société que devront poursuivre les créanciers plutôt que votre personne. En effet, la Société Civile Immobilière dispose de la personnalité morale. Ainsi, le patrimoine de la société se distingue clairement du patrimoine personnel des associés.

De plus, si les associés sont responsables indéfiniment des dettes de la société correspondant à leurs parts sociales, ils ne le sont pas de manière solidaire : les créanciers devront donc se retourner contre la société dans un premier temps, prouver qu’elle est insolvable, puis se retourner contre chacun des associés individuellement pour leur demander réparation. C’est donc une manière très efficace de se protéger et une assurance qu’on ne saisira pas votre bien facilement.

2. La protection du patrimoine immobilier

La création d’une SCI permet de protéger le patrimoine immobilier des risques de l’exploitation. En d’autres termes, l’immeuble utilisé par la société d’exploitation est préservé des créanciers. En cas de dettes, ces derniers ne pourront donc pas saisir le bien immobilier puisque celui-ci fait exclusivement partie de la propriété de la SCI.

La séparation entre le patrimoine immobilier et l’activité professionnelle permet également de ne pas inclure l’immeuble dans l’actif du bilan comptable de la société. Par conséquent, cela n’augmente pas la valorisation de l’entreprise et par définition le coût pour l’acquéreur, simplifiant ainsi la cession.

3. La simplicité de gestion et de transmission du patrimoine immobilier

Tout d’abord, en SCI, il est plutôt simple de rassembler les capitaux nécessaires à l’investissement. En effet, les associés peuvent mettre en commun leurs moyens financiers et souscrire des emprunts. Les associés étant indéfiniment responsables des dettes, les créanciers bénéficient donc d’une garantie financière.

De plus, la désignation d’un gérant au sein de la société participe grandement à la simplification des opérations de gestion des biens immobiliers de la SCI. Cette caractéristique rend ainsi la structure de la SCI plus souple que l’indivision. La majorité des décisions courantes relèvent de la responsabilité du gérant. Obtenir l’accord unanime de tous les associés n’est pas nécessaire comme cela est le cas dans une situation d’indivision lors de l’acquisition conjointe d’un bien immobilier.

L’unanimité n’est nécessaire qu’en cas de décisions particulièrement importantes, comme la révocation ou la nomination du gérant mais aussi la vente d’un bien immobilier pour obtenir plus de liquidités pour la société.

Concernant la transmission du patrimoine, la Société Civile Immobilière présente plusieurs avantages. En effet, elle permet de réaliser des donations successives de parts sociales tous les 15 ans. De cette manière, les héritiers peuvent devenir progressivement propriétaires du patrimoine. Toutefois, en cas de détention directe d’un bien immobilier, cette stratégie ne peut pas s’appliquer, la SCI doit céder soit l’intégralité de l’immeuble, soit rien.

4. Un fonctionnement flexible

La SCI dispose d’une structure flexible. Les associés peuvent définir librement les statuts, ce qui laisse un champ des possibles étendu pour régir les prises de décision et leurs modalités.

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Pour permettre la sortie d’un associé de la SCI, ce dernier doit simplement céder ses parts sociales aux autres associés de la société ou à un tiers ayant obtenu l’agrément à la double majorité (majorité en nombre de parts sociales et en nombre d’associés). Cependant, il est possible de prévoir une liberté de cessions entre les associés ou envers des membres de la famille.

De plus, le gérant constitue le représentant légal de la SCI. De cette manière, il dispose des pleins pouvoirs. Les associés sont néanmoins en droit de restreindre ses pouvoirs en incluant dans les statuts des clauses spécifiques.

Par ailleurs, en cas de décès d’un des associés au sein d’une SCI familiale, cette structure permet d’éviter l’indivision entre les enfants. De cette manière, si les statuts sont bien rédigés, un enfant ne pourra pas exiger de récupérer sa part et forcer la vente du bien, mais il devra céder ses parts sociales. Cela peut éviter des querelles intestines qui déchirent parfois des familles lors du décès d’un parent.

5. Les avantages fiscaux

Une imposition flexible

En optant pour une SCI, vous avez le choix entre l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).

À l’IR, les associés sont imposés personnellement selon le barème progressif et c’est également le cas pour les dividendes. De plus, certains frais pourront être déduits et si déficit de la société il y a, il est possible de le reporter sur le revenu global de l’associé dans une limite annuelle de 10 700€. Par ailleurs, à partir de la 6e année après l’acquisition du bien, un abattement progressif est appliqué. La plus-value est complètement exonérée après 22 ans de détention.

À l’IS, c’est la société qui est imposée : à 15% dans la limite de 42 500€ puis 25% au-delà. Les dividendes sont uniquement soumis à la « Flat Tax » (12,8% d’impôts + 17,2% de prélèvements sociaux). Les déficits ne sont imputables que sur les résultats de la société pour les 10 années suivantes. Tous les frais engagés dans l’intérêt de la SCI y sont déductibles. De plus, vous avez la possibilité d’amortir le bien immobilier détenu par la société afin de réduire le montant des bénéfices imposables chaque année. Enfin, l’imposition des plus-values d’une SCI à l’IS dépendra de la nature de l’associé : si c’est une personne morale, la plus-value sera considérée comme professionnelle et imposée comme telle. Si c’est une personne physique, elle répondra aux règles des plus-values sur valeurs mobilières mais pourra être partiellement exonérée à partir de 2 ans après l’acquisition :

• 50% d’abattement pour les titres détenus entre 2 et 8 ans ;
• 65% d’abattement pour ceux détenus plus de 8 ans.

La loi Pinel : un dispositif visant à encourager l’investissement locatif et à développer les projets immobiliers

La création d’une SCI est encouragée par de multiples dispositifs offrant des avantages fiscaux aux associés. Parmi ceux-ci, nous distinguons la loi Pinel visant à dynamiser l’investissement locatif et le secteur de l’immobilier.

En effet, cette loi favorise les particuliers qui investissent dans des biens neufs et qui les soumettent à la location pendant une période de 6 à 12 ans. Chaque associé bénéficie alors d’une réduction d’impôt proportionnelle au prix de revient du bien et aux parts sociales qu’il possède dans la SCI.

Toutefois, le dispositif Pinel est soumis à certaines conditions :

• La SCI doit être imposée à l’IS ;
• L’investissement dans le bien locatif est plafonné à 300 000€ ;
• Seulement 2 biens par an peuvent bénéficier de la défiscalisation ;
• Le loyer est plafonné suivant l’emplacement géographique du bien ;
• L’acquisition du bien doit avoir eu lieu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017.

6. L’absence de montant minimum de capital social

La création d’une SCI n’impose pas un montant minimum d’apport au capital social. En effet, seulement le montant symbolique de 1€ est requis.

Cependant, afin de vous assurer une situation financière plus confortable, nous vous conseillons vivement de réaliser des apports plus conséquents. Cela vous permettra de bénéficier d’un capital social propice au bon fonctionnement de la SCI. Les banques seront également plus à même de vous aider financièrement. En effet, en règle générale, les banques n’accordent pas ou peu de prêts bancaires aux SCI dont le capital est constitué d’1€ seulement.

Le capital social peut être fixe ou bien variable.

💰 Le saviez-vous ? Si les associés choisissent un capital variable, sa modification ne requiert pas la convocation d’une assemblée générale.

7. La possibilité d’acheter à plusieurs

Autre avantage non négligeable d’une Société Civile Immobilière : vous pourrez acheter à plusieurs et ainsi bénéficier de fonds plus importants pour votre achat immobilier. Quand on sait à quel point accéder à la propriété est parfois difficile aujourd’hui, l’apport de financeurs supplémentaires pourra assurément rassurer les banques si vous faites un emprunt.

De plus, les charges aussi y sont mutualisées : chaque associé est responsable des dettes à la quote-part de ses parts sociales. Les charges énergétiques augmentant considérablement, c’est un autre avantage non négligeable qui pourrait vous motiver à créer une SCI.

8. La perception de bénéfices à la hauteur de son investissement

Enfin, pour les SCI ayant vocation à louer leur bien : leurs associés recevront des bénéfices ou dividendes (selon qu’elles sont à l’IR ou à l’IS) correspondant à leur part d’investissement dans la société. Plus votre part est importante, plus vous recevrez les fruits de votre investissement. Cela peut également permettre à quelqu’un n’ayant pas les moyens d’acquérir un bien entier de recevoir une partie des revenus locatifs du bien sans avoir à l’acquérir en entier.

Les inconvénients de la SCI

Malgré de nombreux avantages, certaines caractéristiques propres à la SCI sont dissuasives. Parmi les principaux inconvénients de la SCI, nous relevons :

• La responsabilité illimitée des associés ;
• Les formalités de création significatives et onéreuses ;
• Les obligations contraignantes quant au fonctionnement de la société ;
• Les frais.

1. La responsabilité illimitée des associés

En SCI, les associés possèdent une responsabilité indéfinie, proportionnelle à leur participation au capital social. Cela implique que les créanciers sont en droit de se retourner contre eux en cas de défaut de paiement. Dans ce cas, chacun contribue au paiement de la dette à hauteur de son apport au capital social.

En effet, à l’inverse de certaines sociétés comme la SAS (Société par Actions Simplifiée) ou la SARL (Société à Responsabilité Limitée), la responsabilité des associés n’est pas limitée au montant de leurs apports au capital social.

🧑‍🏫 Cas pratique :
Une SCI est endettée à hauteur de 2 millions d’euros. La société est constituée de 2 associés où l’associé A possède 60% du capital social et l’associé B 30%. Ainsi, l’associé A devra rembourser 60% de la dette, soit 1 200 000€. L’associé B devra s’acquitter de 30% de la dette, soit 800 000€.

Cependant, les actions des créanciers sociaux à l’encontre des associés sont encadrées :

• Aucune responsabilité solidaire entre les associés : la contribution de chaque associé au remboursement de la dette est strictement limitée à la proportion de parts sociales en sa possession ;
• La poursuite des associés est conditionnée à l’insuffisance d’actifs dans la société : les créanciers ne peuvent se retourner contre les associés que s’ils parviennent à prouver que la société n’est pas en mesure de régler sa dette ;
• La responsabilité des associés est engagée à la date d’échéance du paiement : les créanciers ne peuvent contraindre les associés à rembourser une créance prescrite.

2. Les formalités de création significatives et onéreuses

La création de la SCI implique le respect de formalités à la fois lourdes et coûteuses. En effet, vous devez suivre une procédure en 4 étapes constituée de :

• La rédaction des statuts ;
• La constitution et le dépôt du capital social ;
• La publication d’un avis de création dans un Journal d’Annonces Légales (JAL) ;
• L’immatriculation de la SCI auprès de l’INPI.

✍️ La rédaction des statuts

Pour rédiger les statuts, le recours à un professionnel du droit est vivement conseillé (un avocat fiscaliste, un notaire, un expert-comptable, etc.).

Les statuts de la société comprennent l’ensemble des règles qui régissent son fonctionnement et qui encadrent les relations entre les associés. Ils comprennent notamment des informations comme le siège social de la SCI, les conditions de sortie des associés…

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💰 La constitution et le dépôt de capital social

Le capital social de la SCI représente l’ensemble des ressources apportées à la société par les associés. Les associés doivent donc être prudents : en cas de dettes de la société et si l’actif ne permet pas de compenser la dette, ils doivent contribuer au remboursement en proportion de leurs apports au capital.

Comme mentionné précédemment, aucun montant minimum n’est requis pour la constitution du capital social. Ainsi, les associés peuvent déterminer librement le montant de ce dernier.

Enfin, en SCI, vous pouvez constituer un capital variable.

📜 Connaissez-vous la clause de variabilité ? Cette dernière permet de déterminer une fourchette de montants entre lesquels le capital social pourra varier librement. Par conséquent, tant que le capital est compris entre ces deux montants, le recours au vote n’est pas nécessaire.

Enfin, le dépôt de capital s’effectue auprès d’un dépositaire (une banque, un notaire, etc.).

↗️ La publication d’un avis de création dans un JAL

Créer une SCI entraîne également la publication d’un avis de création dans un JAL afin d’informer les tiers de sa création.

⚠️ Attention ! La publication doit avoir lieu dans un délai d’un mois suivant la signature des statuts !

L’annonce légale comprend plusieurs informations essentielles telles que la dénomination sociale, l’adresse de domiciliation, etc.

Par ailleurs, cette étape a un certain coût. En effet, depuis novembre 2021, la publication d’un avis de création d’une SCI coûte 185€ en métropole et 217€ à La Réunion et à Mayotte.

📰 Bon à savoir : tout comme le dépôt de capital, la publication de l’annonce légale ne constitue pas une obligation pour la création des sociétés civiles.

💻 L’immatriculation de la SCI auprès de l’INPI

Enfin, la dernière étape pour créer une SCI concerne l’immatriculation auprès de l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle). Pour ce faire, vous devez constituer un dossier comprenant l’ensemble des documents requis. L’INPI se charge ensuite d’examiner votre dossier afin de vérifier la conformité des documents déposés. Votre dossier sera ensuite transmis au Greffe du Tribunal de Commerce. Le Greffe procède alors à l’enregistrement de la SCI auprès des différents registres : RNE (Registre National des Entreprises) et RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).

Cette formalité s’élève à 66,88€, un tarif qui comprend les frais de greffe, le TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) et les frais de dépôt des actes.

✏️ Rappel : certaines aides sont réservées exclusivement aux personnes physiques. Ainsi, lorsque les associés d’une SCI souhaitent démarrer l’activité par l’achat d’un bien, ils ne peuvent pas profiter de certaines aides comme le recours de prêts à taux 0% ou à un Plan Epargne-Logement (PEL). La Société Civile Immobilière est en effet une personne morale.

3. Les obligations liées au fonctionnement de la SCI

Les sociétés, qu’elles soient commerciales ou civiles, possèdent un mode de fonctionnement complexe qui peut se révéler être décourageant, en particulier pour les familles qui souhaitent gérer leur patrimoine immobilier via une SCI.

En effet, la SCI est tenue de respecter plusieurs obligations en cours de vie sociale concernant :

• Les prises de décisions collectives ;
• La désignation du gérant ;
• La fiscalité et la comptabilité ;
• La modification des statuts ;
• Le nombre d’associés (2 minimum).

Les prises de décisions collectives

En premier lieu, à chaque fin d’exercice social, le gérant de la SCI doit convoquer une Assemblée Générale Ordinaire, connu sous le sigle AGO. Ce rassemblement permet de présenter le bilan pour rendre compte des opérations effectuées durant l’exercice et de faire le point sur la situation de la SCI.

Chaque assemblée nécessite la rédaction d’un PV d’AG (Procès-Verbal d’Assemblée Générale) présentant les différents sujets abordés au cours de la réunion.

La désignation du gérant

En SCI, les associés doivent également nommer un gérant. La désignation du gérant peut se faire directement dans les statuts de la société ou dans un acte annexé.

Le rôle du gérant consiste principalement à représenter la société et gérer les biens immobiliers dont la SCI est propriétaire.

Le gérant de la SCI ne doit pas nécessairement percevoir une rémunération. Cependant, dans le cas où le gérant est rémunéré, il sera imposable lorsque la SCI est soumise à l’IR.

En outre, la déclaration annuelle de résultat doit être envoyée chaque année à l’administration fiscale, et ce, indépendamment du régime fiscal de la SCI.

La fiscalité et la comptabilité

La SCI, comme toute entreprise, doit tenir sa comptabilité.

À l’impôt sur les sociétés, la SCI est soumise à des obligations comptables et fiscales plus conséquentes avec notamment l’établissement des comptes annuels avec bilan comptable, compte de résultat et annexe légale. Les SCI à l’IS doivent tenir une comptabilité d’engagement qui s’oppose à la comptabilité de trésorerie.

À l’impôt sur le revenu, la société est en droit de tenir uniquement une comptabilité de trésorerie où les encaissements et les décaissements sont enregistrés au cours de l’exercice et les créances et les dettes constatées uniquement en fin d’exercice.

La modification des statuts

Lorsque la SCI souhaite faire évoluer son mode de fonctionnement, cela requiert de modifier les statuts. Pour ce faire, vous devez suivre une démarche précise débutant par la convocation d’une Assemblée Générale Extraordinaire (AGE).

Chaque modification des statuts doit être annoncée dans un journal d’annonces légales et doit apparaître dans le dossier de demande d’inscription modificative au RCS, un dossier déposé par le gérant auprès du Greffe du Tribunal de Commerce dans le mois suivant la tenue de l’AGE.

Le nombre d’associés

Enfin, la création d’une SCI unipersonnelle, c’est-à-dire constituée d’un seul associé, est impossible. Par conséquent, sa création requiert un minimum de 2 associés.

En effet, pour créer une société seul, vous pouvez opter pour :

• La SASU : Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle ;
• L’EURL : Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée.

Cependant, certaines situations peuvent mener à la restitution des parts sociales entre les mains d’un seul associé. Cela arrive notamment lors du retrait ou du décès des associés. Dans ce cas, la SCI dispose d’une année pour régulariser la situation, sans quoi la société sera dissoute.

4. Les frais en SCI

Pour finir, une SCI engendre de nombreux frais. Comme vu précédemment, la procédure d’immatriculation au même titre que la publication de l’annonce légale sont deux démarches coûteuses. Mais ce n’est pas tout ! L’intervention de professionnels du droit pour vous accompagner implique également des frais supplémentaires. Nombreux sont ceux qui choisissent cette option sans se douter qu’une autre solution existe…

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Tableau récapitulatif

FAQ – Questions / Réponses

Quel est l’intérêt de créer une SCI ?

Créer une SCI permet aux associés d’acheter un bien immobilier tout en protégeant leur patrimoine personnel. En effet, en cas de dettes, les créanciers devront d’abord intenter une action contre la société. C’est seulement si celle-ci s’avère infructueuse qu’ils pourront saisir les biens personnels des associés. De plus, une SCI facilite la transmission du patrimoine aux héritiers.

Quel est le coût pour créer une SCI ?

Tout dépend ! 🤷

Si vous décidez de faire appel à des professionnels du droit pour vous accompagner dans vos démarches, les frais pour créer votre SCI seront plus élevés.

En revanche, si vous faites appel à un logiciel de comptabilité comme Indy, vous bénéficierez gratuitement de l’aide de spécialistes. Ainsi, vous aurez principalement à payer la publication de l’annonce légale et l’immatriculation, des coûts qui s’élèvent à environ 252€.

Une question sur les avantages de la SCI ou un avis à nous transmettre ? Profitez de l’espace commentaire ci-dessous pour nous laisser un message ! 🤗