Comme toute société, la société civile immobilière (SCI) peut être dissoute. Elle met alors fin à ses activités et sa personnalité juridique n’est maintenue que le temps de la liquidation. Une SCI peut être dissoute à l’initiative de ses associés, mais aussi dans d’autres circonstances particulières. Voyons en détails les différentes causes possibles de dissolution d’une SCI, puis les démarches à effectuer pour qu’elle soit prononcée, et enfin ses conséquences pour les associés.

Qui peut dissoudre une SCI et à quel motif ?

Une SCI peut être dissoute de trois manières différentes :

automatiquement, lorsque certaines conditions sont remplies ;
sur décision d’un juge, de manière anticipée ;
à l’initiative de ses associés.

Les motifs de dissolution automatique d’une SCI

Certaines situations aboutissent automatiquement à la dissolution de la SCI.

Arrivée au terme de la durée sociale

Les statuts de la SCI prévoient sa durée sociale. Celle-ci est définie par les associés et ne peut pas être supérieure à 99 ans. Si les associés ne font pas la démarche de proroger la société, elle sera dissoute une fois le terme de sa durée sociale atteint.

Réalisation ou extinction de l’objet social

L’objet social de la SCI est lui aussi fixé par ses statuts. Lorsque cet objet devient caduc, la SCI est automatiquement dissoute.

En pratique ? Les associés peuvent faire le choix d’un objet social restreint, par exemple la gestion d’un immeuble précis. Dans ce cas, la vente de ce bien entraînera la dissolution de la SCI.

Survenue d’un motif prévu par les statuts

Au moment de la rédaction des statuts, les associés sont libres de définir des motifs ou événements dont la survenue entraînera la dissolution de fait de la SCI. Il peuvent par exemple décider que la SCI sera automatiquement dissoute en cas de départ ou de décès de l’un des associés fondateurs.

Réunion des parts en une seule main

Une SCI doit avoir deux associés au minimum. Or, suite à une cession de parts ou bien au départ ou au décès d’associés, il est possible que l’ensemble des parts sociales se retrouve dans les mains d’un seul associé. En l’absence d’action de sa part, la dissolution de la SCI sera prononcée dans un délai d’1 an.

Mise en sommeil de la société depuis 2 ans

Les associés d’une SCI peuvent faire le choix de mettre ses activités en pause : c’est ce que l’on appelle la mise en sommeil. La durée de celle-ci ne peut dépasser les 2 ans. Ainsi, en l’absence d’action, une SCI dormante depuis plus de 2 ans peut voir sa dissolution prononcée.

Les motifs de dissolution judiciaire d’une SCI

La dissolution d’une SCI peut également intervenir de manière anticipée à la suite d’une décision de justice.

Dissolution du contrat de société

La création d’une société est considérée d’un point de vue juridique comme un contrat conclu entre ses associés. Celui-ci doit respecter plusieurs conditions pour être valide :

le consentement et la pleine capacité de tous les associés ;
le contenu licite et certain de la société.

Si la société ne parvient pas à attester du respect de ces conditions, un jugement aboutissant à la dissolution de la société peut être prononcé.

Dissolution judiciaire pour justes motifs

La décision de dissolution pour justes motifs peut intervenir lorsque le fonctionnement de la SCI est paralysé par :

un associé ne remplissant pas ses obligations ;
un conflit ou une mésentente entre les associés.

Dans ces situations, l’un des associés peut solliciter le juge en vue de faire prononcer la dissolution de la SCI.

Clôture de la liquidation judiciaire de la SCI

Lorsqu’elle connaît des difficultés financières, la SCI peut déclarer la cessation des paiements au greffe du tribunal de commerce. Elle est dès lors visée par une procédure de liquidation judiciaire. Si elle est déclarée en faillite à l’issue du jugement de clôture de la liquidation judiciaire, la SCI est dissoute.

Absence de gérant

Un gérant (personne civile ou morale, distincte ou non des associés) doit être nommé au sein de toute SCI. En l’absence de gérant pendant plus d’1 an, la dissolution de la société peut être prononcée par le juge.

La dissolution conventionnelle provoquée par les associés

La dissolution d’une SCI peut aussi être une volonté des associés et intervenir à leur initiative. Ils n’ont pas à justifier d’un motif particulier pour entamer la procédure de dissolution. La décision doit en revanche être votée à l’unanimité par les associés (sauf mention contraire dans les statuts). Souvent, une AG extraordinaire est convoquée à cet effet, bien que cela ne soit pas une obligation.

Dissolution et liquidation d’une SCI : mode d’emploi

Comme pour toute société, la procédure mettant fin à l’existence juridique d’une SCI se déroule en trois temps : dissolution, liquidation, radiation. Elle demande de suivre plusieurs étapes :

Vote de la décision de dissolution ;
Désignation d’un liquidateur ;
Publication d’un avis de dissolution ;
Dépôt d’un dossier de dissolution sur le site du guichet unique ;
Liquidation des biens ;
Publication d’un avis de liquidation ;
Dépôt d’un dossier de radiation sur le site du guichet unique.

Étape 1 : vote de la décision de dissolution

Les associés doivent se réunir pour voter à l’unanimité la décision de dissolution. Ils peuvent être convoqués à cet effet par le gérant ou par l’un des associés. A l’issue du vote, un procès-verbal de dissolution, signé et certifié conforme par le représentant légal, est émis. Il devra être transmis à l’administration à l’étape 4.

Etape 2 : désignation d’un liquidateur

Les associés doivent également désigner un liquidateur qui sera chargé de liquider les biens de la SCI et d’établir les comptes de clôture. Le liquidateur peut être :

le gérant de la SCI ;
un associé ;
un tiers.

Il est désigné à l’unanimité des associés, sauf disposition statutaire contraire. En l’absence d’accord, la désignation est confiée au tribunal compétent.

Etape 3 : publication d’un avis de dissolution

Le public doit être informé de la dissolution de la SCI via la publication sous 30 jours d’un avis dans un journal d’annonces légales (JAL) du même département.

L’avis de dissolution doit contenir plusieurs informations sur la société :

dénomination sociale ;
forme juridique (en l’occurrence, SCI) ;
montant du capital social (ou montant plancher en cas de capital variable) ;
adresse du siège social ;
numéro d’immatriculation au RCS ;
registre d’immatriculation ;
organe de décision (en l’occurrence, les associés) ;
date de la prise de décision et date de sa prise d’effet ;
adresse du siège de liquidation ;
identité et adresse du liquidateur.

Le JAL fournira aux associés une attestation de parution, exigée à l’étape suivante.

Etape 4 : dépôt d’un dossier de dissolution sur le site du guichet unique

💡 Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2023, toutes les formalités d’entreprise se font sur le site du guichet unique géré par l’Inpi. C’est le cas, notamment, pour les demandes de dissolution.

Les formalités de dissolution doivent être effectuées sur le site du guichet unique dans un délai de 30 jours après la décision. Le dossier de dissolution doit contenir :

le PV de dissolution ;
une copie de la pièce d’identité du liquidateur ainsi qu’une déclaration de non-condamnation ;
le justificatif de parution de l’avis de dissolution dans un JAL.

À partir de ce moment, les actes réalisés par la SCI doivent porter la mention “société en cours de dissolution”. À l’issue de ces démarches, elle reçoit un extrait Kbis de dissolution.

Etape 5 : liquidation des biens

Dans un premier temps, le liquidateur se charge d’établir un inventaire exhaustif de l’actif et du passé et de vendre les biens meubles et immeubles constituant l’actif afin de régler les dettes.

Une fois les opérations de liquidation terminées, il établit les comptes de clôture. À ce stade, trois cas de figure sont possibles :

il subsiste un boni, c’est-à-dire un reliquat d’actif : celui-ci sera partagé après imposition entre les associés, au prorata des parts qu’ils détiennent ;
il subsiste un mali, c’est-à-dire une dette non réglée : du fait de la responsabilité illimitée des associés d’une SCI, ceux-ci devront s’en acquitter au prorata des parts qu’ils détiennent ;
ou, moins probable, le résultat est neutre.

Le liquidateur établit enfin un PV de liquidation, indiquant la date effective de liquidation et l’existence ou non d’un boni.

Etape 6 : publication d’un avis de liquidation

Une nouvelle annonce légale doit ensuite être publiée au JAL. Il s’agit cette fois d’un avis de fin des opérations de liquidation, qui reprend les mêmes informations que l’avis de dissolution.

Etape 7 : dépôt d’un dossier de radiation sur le site du guichet unique

Dernière étape : la radiation de la société. Une fois la liquidation terminée, son existence légale prend fin. Un nouveau dossier doit être déposé à cet effet sur le site du guichet unique, comprenant :

le PV de dissolution ;
les comptes de dissolution approuvés ;
l’attestation de parution de l’avis de liquidation dans un JAL.

Combien de temps faut-il pour dissoudre une SCI ?

De multiples opérations doivent être mises en œuvre pour dissoudre et liquider une SCI, ce qui peut prendre du temps. De plus, des délais de publication des annonces légales et de validation des dossiers par l’administration sont à prévoir. Il est donc illusoire d’espérer mener toute la procédure de dissolution et liquidation de la SCI le même jour. Selon le degré de complexité de la société, de son patrimoine et de ses activités, ce processus peut prendre plusieurs mois.

Certains délais maximum doivent toutefois être respectés, notamment :

un délai d’1 mois maximum entre la décision de dissolution et le dépôt d’un dossier de dissolution sur le guichet unique ;
un délai d’1 mois maximum entre la clôture de la liquidation et le dépôt d’un dossier de radiation sur le guichet unique.

Combien coûte la dissolution d’une SCI ?

Le coût pour dissoudre une SCI est de l’ordre de 600 €. Toutefois, ce montant peut varier selon le cas.

Comment dissoudre une SCI gratuitement ?

La dissolution d’une SCI est nécessairement payante. En effet, des frais administratifs incompressibles sont à prévoir :

coût de publication des annonces légales (150 à 200 € par annonce environ – tarif variable selon les départements) ;
coûts liés à la radiation de certains registres ou à certains dépôts d’actes (200 € environ).

Cependant, le coût total de l’opération est bien moindre si la dissolution et la liquidation sont assurées en interne (par le gérant ou un associé) plutôt que par un prestataire externe.

Quel est le coût de la dissolution par un notaire ?

Dissoudre et liquider une SCI peut s’avérer complexe et chronophage. Il est ainsi possible de faire appel à l’expertise d’un professionnel pour prendre en charge ces tâches et superviser les opérations. Des honoraires sont à prévoir en cas d’intervention d’un notaire, dont le montant peut atteindre plusieurs milliers d’euros, selon la complexité de la SCI, de son patrimoine et de ses activités.

Certains services en ligne proposent un accompagnement à un coût moindre, dont le montant s’élève généralement à quelques centaines d’euros.

Les conséquences de la dissolution d’une SCI

Dissoudre une SCI n’est pas un acte anodin. S’en suit des conséquences fiscales, mais également pour les biens immobiliers.

Conséquences fiscales

Pour les associés, la dissolution peut avoir un impact financier supplémentaire lié à ses conséquences fiscales. En effet, ils devront assumer le coût de la plus-value immobilière réalisée lors de la vente des biens de la SCI.

Un prélèvement de 2,5 % sera par ailleurs effectué sur les boni perçus au titre de l’impôt sur les bénéfices.

Conséquences pour les biens immobiliers

Les biens immobiliers de la SCI peuvent connaître différents destins lors de sa dissolution :

Ils peuvent être vendus par le liquidateur pour rembourser des dettes ;
Ils peuvent faire partie du boni (reliquat d’actif) à l’issue de la liquidation, auquel cas :
- S’ils ont été l’objet d’un apport en nature d’un associé, ils peuvent être restitués à cet associé. Une plus-value immobilière est alors appliquée ;
- Ils peuvent être attribués à un autre des associés, moyennant contrepartie pour tous les autres associés. Une plus-value s’applique là aussi.

En présence d’un boni, un acte de partage des biens doit être enregistré auprès des services des impôts dans un délai d’un mois. Il doit également faire l’objet d’une publicité foncière dès lors qu’il concerne des biens immobiliers.

En conclusion, la dissolution d’une SCI peut être initiée à tout moment et sans motif particulier par ses associés. Elle peut également résulter d’une décision de justice ou être la conséquence automatique de cas de figure particuliers. Comme toute dissolution de société, il s’agit d’une procédure payante, qui implique différentes étapes et passe par trois grandes phases : la dissolution en elle-même, la liquidation et la radiation. À l’issue du processus, la personnalité morale de la SCI disparaît et l’éventuel boni (actif restant après liquidation) est réparti entre les associés, au prorata de leurs parts sociales.