Quel est le coût d’une dissolution de SCI ?

Plusieurs raisons peuvent vous pousser à envisager la dissolution de la SCI à laquelle vous appartenez. L’origine de cette volonté peut aussi bien être positive ou neutre (décision amiable de l’ensemble des associés, objet social de la SCI consommé), comme malheureusement plus négatif (généralement dans le cas d’une faillite d’un ou plusieurs actionnaires). Ceci n’est pas un détail, puisque le coût d’une dissolution de SCI, de l’ordre de 600 €, risque de varier selon les cas.

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En résumé

• La dissolution de la SCI peut être automatique (par exemple, à l’achèvement de l’objet social) ou provoquée par décision des associés ou pour d’autres motifs légaux ;
• La dissolution nécessite une AG pour voter la décision, suivie de la liquidation des actifs et du règlement des dettes ;
• Les frais de dissolution varient selon la complexité du dossier. Ils incluent les coûts administratifs, les honoraires de notaire ou d’expert-comptable, et les éventuelles taxes sur les plus-values ;
• Une fois la liquidation terminée, il est nécessaire de procéder à la déclaration de clôture auprès des administrations fiscales. 

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Peu importe la ou les raisons qui motivent votre souhait de fermer votre société civile immobilière (SCI), il vous faut avant tout réfléchir à l’objectif final à atteindre grâce à cette opération. Ce point est essentiel, car si l’effet recherché est la clôture pure et simple de l’activité de la société, la simple dissolution de la SCI ne suffira pas. Une liquidation (vente des actifs de la société pour rembourser des dettes) voire la radiation (suppression définitive de l’inscription de la société au Registre du Commerce et des Sociétés, ou RCS) devront possiblement intervenir. Comme vous l’imaginez certainement, le montant nécessaire à la dissolution de la SCI sera de ce fait impacté par les opérations exécutées pour parvenir à votre objectif initial.

Voyons à présent, le coût global que vous devriez anticiper selon les circonstances de la dissolution de votre SCI.

Pourquoi dissoudre une SCI ?

Comme nous venons de le voir, la dissolution de votre SCI peut intervenir pour plusieurs raisons. Quelles qu’en soient ces dernières, notez qu’une dissolution peut être divisée en deux catégories distinctes :

• La dissolution automatique ;
• La dissolution provoquée. 

Les différents cas de dissolution automatique

La dissolution d’une SCI est dite automatique lorsque celle-ci se produit de plein droit. Autrement dit, sans l’intervention directe des membres de la société.

Voici les principales hypothèses de dissolution automatique d’une SCI :

• La durée de vie de la SCI atteint son terme : tout le monde ne le sait pas forcément, mais la durée de vie maximale d’une SCI est de 99 ans. Lorsque l’échéance est atteinte, la SCI s’en trouve automatiquement dissoute. Néanmoins, il est tout à fait possible pour les associés de décider d’une prolongation de l’activité d’une SCI au préalable. Notez qu’il ne s’agit là que d’une durée de vie maximale. Ce qui signifie qu’un délai inférieur peut avoir été décidé par les membres de la société à la création de cette dernière.
• L’objet social est réalisé ou éteint : lors de la création de la SCI, les membres sont tenus de désigner un objet social pour justifier l’existence de la structure. En d’autres termes, il s’agit là des activités pratiquées par la société. Un exemple assez courant d’objet social pour une SCI est l’acquisition ou la détention d’un bien immobilier. Si celui-ci est vendu, la structure voit son objet social s’éteindre et devient ce qu’on appelle communément une SCI coquille vide. Celle-ci doit être dissoute de manière automatique. Il en va bien entendu de même s’agissant de dissoudre une SCI familiale vide, suite à la vente d’un immeuble, par exemple. 

• La SCI est inactive depuis plus de 2 ans : il s’agit ici d’une société dite dormante. Cette dernière a cessé toute activité durant les deux dernières années, bien que continuant de s’acquitter des obligations comptables et fiscales. Si vous souhaitiez savoir comment fermer une SCI sans activité, vous avez désormais la réponse ! Attention toutefois, attendre 2 ans, tout en réglant les différents frais obligatoires, peut parfois se révéler plus coûteux qu’entamer directement les démarches pour fermer votre société !

• Un seul et même associé hérite de la propriété de la SCI : cet événement intervient lorsque toutes les parts sociales de la société sont détenues par un seul individu. La SCI devient dès lors unipersonnelle, soit une SCI à associé unique. Ce cas précis se produit lorsque le second associé quitte la SCI de son plein gré (départ volontaire par exemple) ou de manière plus brutale (suite à un décès). Soulignons qu’une SCI à associé unique est automatiquement dissoute après un an si un ou plusieurs associés ne rejoignent pas la structure durant ce laps de temps.

Les différents cas de dissolution provoquée

À l’inverse d’une dissolution automatique, une dissolution provoquée entre dans le cadre d’une décision émanant des associés de la SCI. Deux hypothèses principales prédominent dans un tel cas : 

• La dissolution conventionnelle anticipée : celle-ci doit être décidée à l’occasion d’une assemblée générale extraordinaire (AGE). La dissolution de la SCI ne peut être entérinée si et seulement si l’action est votée à l’unanimité par l’ensemble des associés.
• La dissolution judiciaire anticipée pour justes motifs : dans le cas où une mésentente inextricable entre les différents membres de la société bloque totalement l’évolution de cette dernière, l’un des associés peut décider de saisir un juge. En fonction des éléments transmis, celui-ci peut statuer pour la dissolution de la SCI.

Comment dissoudre une SCI ?

Entrons à présent dans le vif du sujet, à savoir la méthodologie à appliquer pour entamer la dissolution de la société avant sa fermeture complète, si tel est l’objectif. Comme c’est le cas pour la plupart des entreprises, clôturer votre société, que ce soit pour cessation d’activité ou toute autre raison, nécessite de vous acquitter de certaines formalités inéluctables.

Première étape : dissolution de la SCI

Vous vous en doutez certainement, la dissolution d’une structure telle qu’une société civile immobilière ne doit pas être prise à la légère. C’est la raison pour laquelle il est obligatoire pour l’associé ou les associés désireux d’entamer la procédure de convoquer au préalable les autres membres en assemblée générale extraordinaire afin d’évoquer ce souhait. C’est durant cette réunion que l’éventuelle dissolution de la société sera votée. Pour être définitivement entérinée, celle-ci doit être votée à l’unanimité. À moins qu’une majorité moins importante ait été prévue par les statuts. 

Suite à cette AGE, un procès-verbal (PV) de dissolution doit être rédigé, avant d’être signé par l’ensemble des associés. Le PV doit contenir certaines mentions, parmi lesquelles le compte rendu de l’AGE et la décision prise à l’issue du vote, de même que le quorum de l’assemblée générale. Par ailleurs, ce PV doit faire état de l’identité du liquidateur (désigné par les associés de la société), à savoir la personne qui hérite de la mission de liquidation des actifs de la SCI.

Le liquidateur dispose d’un délai de 30 jours, à compter de la signature du PV de l’AGE, pour procéder aux formalités de dissolution de la SCI. Qui commencent par le dépôt du dossier de dissolution auprès du service de greffe du tribunal de commerce compétent. Il est impératif de munir le dossier des pièces suivantes :

• un formulaire Cerfa M2 dûment complété et signé
• l’original du PV de dissolution édité suite à l’AGE
• une copie d’une pièce d’identité valide du liquidateur désigné
• une déclaration de non-condamnation du liquidateur
• une attestation de parution dans un journal d’annonces légales (JAL)
• un chèque pour s’acquitter des honoraires du greffe

Deuxième étape : liquidation de la SCI

Comme nous venons de le voir, la procédure de liquidation doit donc avoir débuté dans les 30 jours suivant le vote de la dissolution de la SCI. En ce qui concerne le délai nécessaire à la validation de cette étape, sachez qu’il est variable selon la complexité du dossier à traiter. 

C’est quoi qu’il en soit durant ce laps de temps que le liquidateur doit vendre les actifs de la société. Une fois les éventuelles dettes de la société remboursées, le montant du reliquat obtenu par la vente de ces actifs est ensuite redistribué aux associés, calculé selon les parts de chacun dans le capital de la société. Cette opération se nomme le partage du boni de liquidation.

Une fois les actifs vendus et l’éventuel reliquat redistribué entre les actionnaires, la procédure de liquidation peut être clôturée. Pour ce faire, le liquidateur est chargé de convoquer ses associés pour une dernière assemblée générale extraordinaire, afin de présenter le bilan de liquidation et faire approuver les opérations de liquidation.

Troisième étape : radiation de la SCI

Une fois la SCI liquidée en bonne et due forme, la fermeture définitive de la société est presque actée. Il ne reste plus qu’une dernière étape, dont le liquidateur doit également se charger. Il s’agit de la radiation de la société.

Le processus de radiation implique de passer une fois encore par le greffe du tribunal de commerce, en déposant auprès du service un dossier de radiation comprenant les documents suivants :

• un formulaire Cerfa M4 rempli et signé par le liquidateur
• le PV de l’AG suite à la liquidation
• les comptes de liquidation approuvés par les associés
• l’attestation de parution de l’annonce légale de liquidation dans un JAL
• un chèque pour régler les derniers frais

Détail du coût de dissolution d’une SCI

Vous savez maintenant que la dissolution totale d’une SCI ne peut intervenir qu’après le passage par les trois étapes suivantes : la dissolution, la liquidation et la radiation. La mauvaise nouvelle, c’est que des frais devront être réglés à chacune des trois étapes mentionnées. Libre à vous toutefois de vous arrêter à la seule dissolution de la SCI, si tel est votre objectif. Notez cependant que la partie dissolution est de loin la plus onéreuse des trois.

Quel est le coût de la dissolution d’une SCI ?

Le montant total à débourser pour valider la dissolution se calcule sur plusieurs phases.

Phase 1 : suite à la première AGE ayant permis aux associés de se réunir et de statuer en faveur de la dissolution amiable de la SCI, la loi stipule qu’une annonce officielle (l’annonce légale) doit être publiée dans un journal d’annonces légales. La somme demandée à l’occasion de cette première étape dépend de plusieurs paramètres, comme le JAL choisi, le format de publication ou le nombre de lignes. Prévoyez en moyenne entre 150 et 200 €.

Phase 2 : vous pouvez ensuite choisir de déclarer la dissolution de la SCI aux impôts. Cette démarche est facultative et ne nécessite aucun coût d’enregistrement depuis le 1ᵉʳ janvier 2020.

Phase 3 : vous devez enfin déposer votre dossier auprès du greffe de tribunal de commerce. La somme demandée à cette occasion pour valider le processus est actuellement de 192,01 €.

Voyons maintenant le coût total nécessaire dans le cas où vous souhaiteriez également liquider et radier votre SCI.

Quel est le coût de la liquidation d’une SCI ?

Après la clôture de la liquidation, il vous faut une nouvelle fois informer publiquement de l’opération. Ce qui signifie, publier à nouveau une annonce légale dans le JAL. Et, malheureusement, payer pour cette publication. Le montant est sensiblement le même que s’agissant de la publication d’annonce légale de dissolution, à savoir entre 150 et 200 €.

Par ailleurs, comme nous l’avons vu plus haut, les actifs de la société devront à ce stade avoir été vendus afin de rembourser, d’une part, les créanciers éventuels, et d’autre part, les associés proportionnellement au capital investi par chacun. Cependant, en cas de boni de liquidation, il est obligatoire de déclarer ce dernier aux impôts. Selon les règles de fiscalité en vigueur, des frais d’enregistrement à hauteur de 2,5 % du montant de ce boni de liquidation devront alors être réglés.

Quel est le coût de la radiation d’une SCI ?

Il ne reste donc plus que la formalité de radiation pour valider l’entièreté du processus. Rassurez-vous, si vous arrivez jusqu’ici, vous vous êtes déjà acquitté de l’immense majorité des frais exigés.

La radiation de votre SCI du RCS doit être demandée au greffe du tribunal de commerce, et sera effectuée moyennant une somme de 13,93 €.

Il arrive dans certains cas que le liquidateur soit rémunéré pour son implication, mais cette décision, ainsi que le montant à verser à ce dernier en cas de rémunération, reste à la discrétion des différents associés de la SCI.

Conclusion

Un rapide calcul permet d’estimer le coût pour dissoudre une SCI à environ 350 à 400 €. Cependant, si vous souhaitez acter la dissolution complète de votre SCI, en incluant donc la liquidation et la radiation à l’opération, il vous faudra, vos associés et vous, débourser approximativement 600 €. En y ajoutant d’éventuels frais d’enregistrement à verser au service des impôts en cas de boni de liquidation. Si vous êtes concerné, voyez ce versement comme une participation sur un bonus reçu, plutôt que sur un montant à régler de votre propre poche.

Si dissoudre une SCI gratuitement n’est donc malheureusement pas envisageable, se préparer aux montants qui devront être versés permet généralement de faciliter l’opération pour chacun des associés.