Dissolution d’une SCI par un notaire : les coûts à prendre en compte

Une Société Civile Immobilière (SCI) peut mettre un terme à son existence juridique pour différentes raisons. Il arrive qu’il s’agisse d’une décision des associés. Il est également possible que l’objet de la SCI ait expiré, par exemple suite à la vente de l’immeuble qu’elle gérait. Dans une SCI familiale, la dissolution suit souvent le décès d’un associé. La clôture de la société peut également survenir suite à une faillite, une décision de justice…Quel que soit le cas de figure, le coût de dissolution d’une SCI n’est pas nul, car cette procédure implique des formalités payantes. Selon l’accompagnement choisi par les associés, il peut même représenter une lourde charge qui doit être anticipée. Dans cet article, nous allons voir quel est le coût de la dissolution d’une SCI par un notaire.

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📝 En résumé :

• Pour dissoudre une SCI, les associés doivent d’abord acter la volonté de fermer la SCI puis un avis de dissolution doit être publié. Les biens de la SCI doivent être liquidés et la société doit être radiée, c’est-à-dire qu’elle n’aura plus aucune existence légale ;
• La dissolution en elle-même est gratuite. Toutefois, la dissolution au sens large englobe des frais de liquidation et de radiation. La publication dans le JAL ainsi que les formalités de greffe impliquent également des coûts supplémentaires ;
• N’oubliez pas de prendre en compte la taxation des bonis et des plus-values ainsi que la rémunération du liquidateur, les frais d’accompagnement et les frais de notaire ;
• Le coût de dissolution d’une SCI par un notaire est estimé à 1500 € HT au minimum.

Quelles sont les étapes de la dissolution d’une SCI ?

Comment fermer une SCI sans activité, ou pour un autre motif ? Pour évaluer le coût de dissolution d’une SCI, il faut d’abord bien comprendre le processus et les formalités à accomplir. Comme toute fermeture de société, la clôture d’une SCI passe par trois grandes étapes : la dissolution, la liquidation et la radiation.

Étape 1 : dissoudre la SCI

La première étape consiste pour les associés à acter leur volonté de fermer la SCI. Pour ce faire, ils doivent voter la décision à l’unanimité, généralement lors d’une assemblée générale extraordinaire. Un liquidateur doit être nommé à cette occasion.

Dans la foulée, un avis de dissolution doit être publié dans un journal d’annonces légales (JAL) basé dans le département du siège social de la SCI. Celui-ci a vocation à informer le public de la dissolution ainsi que de l’identité du liquidateur.

Une fois l’annonce publiée, le moment est venu d’engager les formalités de dissolution de la SCI sur le site du guichet unique de formalités des entreprises. Un dossier doit être soumis, comportant le formulaire de dissolution, la pièce d’identité et l’attestation de non-condamnation du liquidateur, ainsi que l’attestation de parution dans un JAL.

Étape 2 : liquider les biens de la SCI

Dans un deuxième temps, le liquidateur doit procéder à l’inventaire de l’actif et du passif de la SCI. Il effectue ensuite la liquidation à proprement parler en vendant les biens immobiliers de la société pour rembourser ses dettes.

À l’issue de cette opération, on établit les comptes de clôture puis on distribue l’éventuel boni (reliquat) ou mali (dette non remboursée) entre les associés. Il est alors possible de partager les biens qui ont échappé à la liquidation.

Un PV de liquidation est ensuite rédigé et signé par les associés. Une nouvelle annonce légale est publiée dans un JAL afin d’annoncer la fin des opérations de liquidation.

Étape 3 : radier la SCI

La troisième et dernière étape consiste à mettre un terme à l’existence légale de la SCI. Pour ce faire, il convient de déposer un nouveau dossier sur le site du guichet unique comprenant le PV de dissolution, les comptes de clôture et l’attestation de parution dans un JAL. Cliquez sur 👉 ce lien 👈 pour accéder au guichet.

Au total, combien de temps faut-il pour dissoudre une SCI ? Il s’agit d’une procédure longue qui s’étale généralement sur plusieurs mois, notamment du fait de la complexité des opérations de liquidation.

Quelles sont les formalités payantes de dissolution d’une SCI ?

La dissolution de la SCI en tant que telle est gratuite. Néanmoins, lorsque l’on parle de coûts de dissolution d’une SCI, on englobe généralement les frais de dissolution à proprement parler, les frais de liquidation et les frais de radiation. Certains frais incompressibles sont à prévoir pour ces opérations. Il s’agit du coût des formalités administratives obligatoires, incluant la publication d’annonces légales et les formalités de greffe.

Comme nous l’avons vu, la fermeture d’une SCI implique de publier deux annonces légales dans un JAL (dissolution et liquidation). Le coût d’une annonce légale est un forfait, défini par les pouvoirs publics et qui varie d’un département à l’autre ainsi qu’au fil du temps. Actuellement, le coût de publication d’une annonce légale classique pour une SCI est compris entre 181 et 217 €. Pour l’avis de liquidation, il faut compter 106 à 125 €.

À cela s’ajoutent les frais de greffe à régler sur le site du guichet unique au moment de la dissolution (192,01 €). Lors de la radiation, il convient en plus de s’acquitter des frais de radiation du RCS (13,93 €).

➡️ Il faut donc compter environ 500 € de frais incompressibles pour fermer une SCI.

Prélèvements liés à la fiscalité de la dissolution de SCI

Si le résultat de la liquidation est à l’avantage des associés, une charge fiscale est à prévoir. Bien qu’il ne s’agisse pas à proprement parler d’un coût, il faut garder à l’esprit que le reliquat de la liquidation sera soumis à des prélèvements avant d’arriver dans la poche des associés.

Taxation des bonis

En présence d’un boni à l’issue de la liquidation, la distribution du boni entre les associés doit faire l’objet d’une déclaration auprès de l’administration fiscale. Une taxe représentant 2,5 % du montant du boni est prélevée à cette occasion.

Taxation des plus-values

Si des plus-values sont réalisées à l’occasion de la vente des biens, celles-ci sont imposées. En d’autres termes, la différence entre le prix d’achat et le prix de vente du bien est imposable. Le régime d’imposition des plus-values dépend du régime fiscal de la SCI (IS ou IR).

Quels sont les autres coûts de dissolution à prévoir ?

Rémunération du liquidateur

Dans certains cas, une rémunération est versée au liquidateur pour le travail effectué. Il est possible, par exemple, de confier cette tâche au gérant de la société qui continuera dans ce cas à toucher un salaire s’il était auparavant rémunéré. Ce coût important doit être anticipé.

Frais d’accompagnement

Clôturer une SCI est une mission complexe et chronophage. Nombreux sont ceux qui décident de se faire accompagner dans ce processus en faisant appel aux services de professionnels. Ainsi, il est possible de se tourner vers un notaire pour effectuer les formalités. Il faut alors prendre en compte ses honoraires dans le coût de dissolution.

D’autre part, le liquidateur peut s’appuyer sur l’expertise d’un comptable pour liquider les biens et établir les comptes de clôture. Là aussi, ses honoraires devront être anticipés. Utiliser un logiciel comptable comme Indy peut permettre de minimiser le coût de la liquidation.

Combien coûte la dissolution d’une SCI par un notaire ?

Dans le cadre d’une dissolution de SCI, le notaire peut fixer librement ses honoraires. Ceux-ci varient en fonction des tâches qui lui sont confiées et de la complexité de la société. Ils avoisinent généralement les 1000 € HT pour une dissolution sans difficulté particulière.

Le coût de dissolution d’une SCI par un notaire inclut donc au minimum :

• Les frais administratifs incompressibles, soit 500 € HT environ ;
• Les honoraires du notaire, fixés librement mais que l’on peut estimer à 1000 € HT ;
  Soit 1500 € HT au total.

Comme nous l’avons vu, d’autres frais peuvent s’ajouter, notamment :

• La rémunération du liquidateur ;
• Les frais de comptabilité.

Les charges fiscales qui s’appliquent en cas de boni ou de plus-value doivent également être prises en compte.

En conclusion, le coût de dissolution d’une SCI par un notaire doit être estimé à 1500 € HT au minimum. Sans accompagnement, la dissolution d’une SCI revient à 500 € HT minimum du fait des frais administratifs incompressibles. L’intervention d’un notaire n’est pas obligatoire au moment de la dissolution. Elle peut toutefois se révéler précieuse, à la fois pour alléger la tâche administrative que la clôture représente, et pour se faire guider dans les opérations de liquidation.

Vous avez la moindre interrogation au sujet de votre SCI ? Toute l’équipe est là pour vous aider !