Prêt immobilier en SCI ou emprunt personnel ?

Un prêt immobilier peut-être nécessaire en société civile immobilière (SCI) : si vous n’apportez pas votre bien en nature dans votre société, il va falloir en acquérir un. Pour ce faire, vous avez peut-être la chance d’avoir assez d’apports personnels pour l’acheter directement, mais dans le cas contraire vous devrez contracter un prêt. Vaut-il mieux emprunter en son nom ou au nom de la SCI ? Quelles ressources sont prises en compte pour cette opération ? Quelles sont les conditions pour en obtenir un ?

Prêt immobilier en SCI ou emprunt personnel ?

Cela dépendra de votre situation : si vous avez le droit à des prêts aidés, si vous êtes déjà endettés, si vous souhaitez prendre le risque d’endetter la société et si vous comptez avoir des revenus locatifs avec votre SCI.

Emprunt personnel pour achat des parts

Lorsque vous montez une SCI, vous n’achetez pas le bien directement, mais des parts sociales de la société. Contrairement au prêt immobilier en SCI, vous empruntez en tant que personne physique (ici en tant que particulier) ce qui implique plusieurs choses positives ou négatives :

• Vous aurez peut-être le droit à des prêts aidés

Prêt à taux Zéro, prêt épargne logement, prêt action logement… Les prêts aidés sont aujourd’hui assez nombreux et vous pouvez rechercher si vous y avez droit dans votre cas. C’est quelque chose auquel vous n’aurez pas accès en faisant un prêt immobilier pour SCI, car une personne morale ne peut en bénéficier.

• Les banques regarderont votre capacité d’endettement

Si vous êtes déjà propriétaires via un prêt ou avez souscrit des crédits à la consommation, votre capacité d’endettement a diminué par ces opérations. Il est probable que les banques refusent votre demande de prêt si vous dépassez les taux d’endettement autorisés.

• Vous ne serez pas solidaires de la dette des autres associés

Un coup dur est vite arrivé, et cela peut vous frapper ou l’un de vos associés. Mais si les autres membres de la SCI sont en faillite personnelle, vous ne serez pas tenus de rembourser leurs dettes. Avec un prêt immobilier pour SCI, la dette sera commune et vous serez redevable de cette dernière à raison de vos parts sociales. La différence réside dans le fait qu’à titre personnel vous pouvez revendre vos parts, mais au niveau de la SCI c’est le bien qui est menacé.

Prêt immobilier pour SCI

Dès lors, quels sont les avantages et les inconvénients de contracter un prêt immobilier via la SCI ?

• Un apport plus important

L’union fait la force selon le proverbe, et cela vaut pour les prêts immobiliers d’associés de SCI. Si 4 associés mettent 50 000 euros chacun, ils auront certainement plus de poids avec un apport de 200 000 € qu’avec leur apport de 50 000 séparément. Si vous avez la capacité financière pour le faire cela peut valoir le coup de mutualiser vos forces !

• Une capacité d’emprunt plus forte

La SCI, en tant que société, est une personne morale vierge de tout endettement ce qui n’est peut-être pas le cas de vous et de vos associés. De plus, avec l’apport de plusieurs personnes au lieu d’une seule, les banques seront rassurées si votre demande de prêt immobilier pour SCI est raisonnable par rapport à l’argent que vous avez mis sur la table. Ces deux arguments font qu’emprunter via votre société peut être intéressant dans certains cas.

• Un accord unanime est nécessaire

Imaginez que le gérant de la SCI contracte un prêt immobilier au nom des associés sans les prévenir. N’étant pas au courant de la transaction, ils ne changent rien à leurs habitudes et inéluctablement, la société tombe en faillite. Scénario inquiétant, non ? C’est pour éviter cela que la souscription à un prêt immobilier en SCI nécessite une décision unanime des associés afin que chacun soit au courant de la transaction.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Avant de continuer un rappel est peut-être nécessaire pour ceux qui ne sont pas encore familiers avec le terme : une SCI, ou société civile immobilière, est un type de société qui permet à deux personnes ou plus de s’associer pour acquérir, gérer ou louer un bien immobilier. Cette forme juridique est normalement réservée à un usage non commercial, mais il est possible de vendre ou faire des bénéfices avec certains types de SCI.

Une SCI est donc composée de deux ou plusieurs associés et dirigée par un gérant, qui peut-être associé ou extérieur à la société. Les prises de décision sont régies par les statuts, déposés au greffe à la création de la société et qu’il faut déposer à nouveau à chaque modification.

Une société civile immobilière peut être imposée à l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS) en fonction du statut des associés (personne physique ou morale) et d’autres critères ainsi que de leur volonté dans certains cas. Dans un cas comme dans l’autre, un prêt immobilier pour SCI est envisageable.

Quels sont les conditions pour un prêt immobilier en SCI ?

Prérequis

Outre l’unanimité des associés, une assurance emprunteur sera demandée par la banque, bien que techniquement la SCI ne soit pas une personne physique pouvant décéder ou être invalide. La souscription de cette assurance peut se faire soit au niveau de la SCI, soit au niveau des associés. De plus avoir un capital important est un signe de bonne santé financière pour les banques, qui se verront rassurées surtout s’il n’y a pas ou peu d’apport.

Ressources étudiées

Pour un prêt immobilier en SCI, la banque va étudier la capacité de remboursement de la société via ses fonds. Si elle vient d’être créée, il y a de fortes chances que vos ressources soient limitées : dans ce cas, un business plan et une étude de marché bien ficelées peuvent aider à motiver votre demande.

Quel taux pour un prêt immobilier en SCI ?

C’est assez simple, le taux est le même que pour un particulier, il n’existe pas de prêt immobilier spécifique aux SCI. Cependant, nous vous répétons que les prêts aidés ne sont pas accessibles aux sociétés et il vaut donc mieux étudier vos droits avant de faire votre choix.

Autres financements possibles

Outre la possibilité de prendre un prêt immobilier pour la SCI et les apports des associés, une solution hybride existe : les comptes courants d’associés. Ce procédé consiste en un prêt d’un ou plusieurs associés à la SCI qui les rembourse périodiquement, avec un taux d’intérêt si les statuts le prévoient. Notons cependant que le retrait des fonds par l’associé peut se faire à tout moment, tant que cela ne met pas en danger la santé financière de la société.

Conclusion

Alors, avez-vous fait votre choix ? Nous espérons vous avoir aidé dans votre cheminement de pensée. Laissez nous vous aider plus ! Indy s’occupe de la création de votre SCI et vous propose également un logiciel de comptabilité pour SCI. Contactez-nous !