Amortissement en SCI : comment en bénéficier ?

La fiscalité des SCI (sociétés civiles immobilières) demeure très avantageuse pour les cas qui se prêtent bien à ce type de structures. L’amortissement en SCI, qui consiste à comptabiliser une charge annuelle correspondant à la dépréciation de ses immobilisations, est l’un de ces avantages. 

Cependant, les règles et le fonctionnement de l’amortissement d’un bien détenu par une SCI diffèrent selon les situations, en particulier en fonction du régime fiscal auquel la SCI est soumise.

Fonctionnement de l’amortissement en SCI

L’amortissement en SCI est un mécanisme purement comptable, grâce auquel il est possible de calculer une charge liée à une immobilisation inscrite à l’actif de la société. Cette charge doit ensuite être répartie sur la durée de vie théorique du bien. Pour être enregistrée de manière officielle et légale, la dépréciation du bien amortissable doit être inscrite dans la comptabilité de la SCI.

Il est toutefois à noter que ce mécanisme comptable n’est pas valable pour toutes les formes de SCI. Tandis qu’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR) n’est pas censée amortir ses immobilisations, une SCI assujettie à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS) en a la possibilité.

Quels sont les biens amortissables en SCI ?

Il n’est bien entendu pas possible d’amortir tous les biens qui composent l’actif d’une SCI. Cependant, cette possibilité d’amortissement ne se limite pas non plus aux seuls biens immobiliers. 

Parmi les biens corporels, voici lesquels sont amortissables :

• Les constructions (immeuble, appartement, bâtiment…) et leurs composants (toiture, murs, maçonnerie…)
• L’agencement
• L’outillage
• Le mobilier et le matériel de bureau
• Le matériel informatique

En ce qui concerne les biens incorporels, les immobilisations amortissables sont celles qui perdront leur utilité passé une certaine date. Comprenez par là, les biens périssables comme les brevets ou les licences, par exemple.

Comment s’amortit un bien ?

Vous vous en doutez, la dépréciation de valeur d’un bien avec le temps est impossible à définir précisément dans la plupart des cas. Les variables nécessaires à la détermination du résultat exacte étant bien trop nombreuses. Ce sont par conséquent les règles de l’amortissement linéaire qui prévalent pour le calcul de l’amortissement des biens détenus par une SCI. Ce qui signifie selon cette méthode qu’un bien perd de sa valeur de manière constante à mesure que le temps passe.

Il convient par ailleurs de préciser qu’un bien ne peut être amorti indéfiniment. La durée maximum, de même que le taux annuel, d’amortissement d’un bien sont en conséquence définis selon un barème établi :

• Immeuble bâti : durée de 20 à 50 ans (suivant le type de bien), soit un taux annuel d’amortissement de 2 % à 5 %
• Toiture et installations électriques : durée de 25 ans (4 %)
• Étanchéité, ascenseurs et agencements intérieurs : durée de 15 ans (6,67 %)
• Gros œuvre (structure) : durée de 80 ans (1,25 %)

Amortissement d’un bien immobilier avec une SCI à l’IR

Bien que n’étant pas tenue d’inscrire l’amortissement d’un immeuble qu’elle détient dans sa comptabilité, rien n’empêche une SCI soumise à l’IR de le faire. Cependant, cela n’est pas sans conséquences.

Dans le cas d’un amortissement pour une SCI à l’IR enregistre deux types de bénéfices : le bénéfice comptable et le bénéfice fiscal. Avec le premier, un amortissement constaté aura pour seule conséquence de réduire le montant des dividendes perçus par les associés. Avec le second, qui correspond aux parts imposables de chaque associé, l’amortissement ne peut être pris en compte fiscalement. Et ne peut donc pas résulter en une baisse d’impôt ou tout autre avantage fiscal.

Amortissement d’un bien immobilier avec une SCI à l’IS

À l’inverse, une SCI soumise à l’IS est quant à elle tenue d’établir une comptabilité et d’amortir les biens qu’elle détient. Ce sont par conséquent les règles d’amortissement linéaire présentées plus haut qui s’appliquent pour calculer la dépréciation de la valeur de l’immeuble détenu.

Ce qui implique que l’amortissement d’un bien immobilier appartenant à une SCI est bel et bien déductible de son résultat. Et peut, par voie de conséquence, réduire le bénéfice imposable de la société et donc le montant des impôts dont elle doit s’acquitter.

Quelles conséquences en cas de changement de régime fiscal de la SCI ?

Vous avez parfaitement le droit de changer le régime d’imposition de votre SCI soumise à l’IR en cours de vie de la société. Sachez néanmoins qu’en cas de modification de régime fiscal d’une SCI soumise à l’IR pour passer à l’IS, l’amortissement doit obligatoirement faire l’objet d’une comptabilisation. Et, dans le cas où l’immeuble appartenant à la société est cédé en cours de vie sociale, cette comptabilisation peut s’avérer très contraignante.

À la suite d’un changement de régime de fiscalité d’une SCI, le calcul de l’amortissement doit s’opérer sur une nouvelle base. Les associés sont en effet dans l’obligation de réévaluer le bien immobilier détenu par la société afin d’inscrire à l’actif de son bilan la valeur vénale de ce bien au jour du passage à l’IS. Cela entraine par ailleurs la définition d’une nouvelle durée d’amortissement.