Plus-value des SCI : définition, calcul et imposition

Au cours de son existence, une SCI (société civile immobilière) peut être amenée à vendre des biens immobiliers. C’est l’une des situations où l’on mobilise le mécanisme de l’amortissement en SCI. En effet, dans les SCI à l’IS, celui-ci permet de déterminer la valeur nette comptable du bien, à partir de laquelle il est ensuite possible de calculer la plus-value professionnelle dégagée de la vente. Dans une SCI à l’IR, le calcul de la plus-value est en revanche différent. La plus-value des SCI étant imposable, il est important de comprendre son fonctionnement. Pour y voir plus clair, on vous explique tout dans cet article.

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Qu’appelle-t-on plus-value en SCI ?

On parle de plus-value immobilière lorsqu’un actif est vendu à un prix supérieur à son prix d’achat.

Dans une SCI, une plus-value peut être constatée dans deux cas de figure :

• lorsque la SCI vend un bien immobilier,
• lors d’une cession de parts sociales.

Le mode d’imposition des plus-values d’une SCI dépend de son régime fiscal.

Fiscalité des plus-values en SCI : les grands principes

La fiscalité de la vente d’un bien en SCI fonctionne différemment selon que la SCI est assujettie à l’IR (impôt sur le revenu) ou à l’IS (impôt sur les sociétés). Comme nous allons le voir, la plus-value n’a pas le même statut dans les deux cas, ce qui entraîne une imposition spécifique.

Le type de SCI n’a en revanche pas d’impact. La fiscalité de la plus-value en SCI familiale est par exemple la même que dans une SCI “standard”.

Fiscalité des plus-values de SCI à l’IR

Dans une SCI à l’IR, l’imposition se fait au niveau des associés, et non de la société elle-même. La différence entre le prix de vente et le prix d’achat est alors considérée comme une plus-value immobilière de particulier. Elle fait l’objet d’une taxation à la fois via l’impôt sur le revenu des associés et via des prélèvements sociaux.

La plus-value et son imposition sont réparties entre les associés au prorata de leurs parts sociales. Par exemple, si un des associés détient 60 % du capital social de la SCI, il s’acquitte de 60 % du montant de l’impôt sur les plus-values.

Enfin, la fiscalité des plus-values de SCI à l’IR est la même pour une vente de bien que pour une cession de parts. On considère dans les deux cas qu’il s’agit d’une plus-value immobilière.

Fiscalité des plus-values de SCI à l’IS

La situation est différente dans une SCI à l’IS, où l’imposition porte directement sur la SCI. En effet, on considère dans ce cas que la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et celui d’achat est une plus-value professionnelle. Elle est imposée à l’IS, de la même manière que les autres bénéfices de la société.

La cession de parts sociales, elle, est imposée au régime de la plus-values de cession de valeurs mobilières. L’associé qui cède les parts est imposé en son nom propre via l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Si en revanche l’associé est une personne morale, la plus-value sur la cession de parts est considérée comme une plus-value professionnelle.

Pour rappel, une SCI est par défaut assujettie à l’IR mais peut faire le choix d’opter de manière définitive pour l’IS. Elle peut aussi basculer automatiquement vers ce régime si ses activités ne sont pas compatibles avec une imposition à l’IR ou si l’un de ses associés est une personne morale assujettie à l’IS.

Comment calculer la plus-value imposable d’une SCI ?

Comme nous l’avons vu, le grand principe de la plus-value est qu’elle correspond à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’achat. En pratique, le calcul de la plus-value d’une SCI sur la vente d’un bien immobilier est un peu plus complexe, et diffère selon son régime fiscal.

Calcul de la plus-value immobilière d’une SCI à l’IR

Dans une SCI à l’IR, certains frais doivent être déduits du prix de vente et ajoutés au prix d’achat avant de procéder à la soustraction.

Pour calculer le prix de vente net

On déduit de son montant brut des frais tels que :

• la commission de vente,
• les frais de diagnostics obligatoires,
• l’éventuelle indemnité d’éviction versée au locataire sortant.

Ces frais peuvent être déduits pour leur montant réel sur présentation de justificatifs.

Pour calculer le prix d’achat net

On ajoute à son montant brut des charges comme :

• les charges et indemnités versées au vendeur,
• les frais de voirie, réseaux et distribution,
• les dépenses de travaux.

Ces frais peuvent être déduits pour leur montant réel sur présentation de justificatifs, ou en appliquant un forfait de 7,5 % pour les frais d’acquisition, et de 15 % pour les travaux si le bien est détenu depuis 5 ans au minimum.

💡 À noter : la plus-value nette imposable d’une cession de parts est en revanche calculée simplement en soustrayant le prix d’achat du prix de vente.

Calcul des plus-values d’une SCI à l’IS

La plus-value d’une SCI à l’IS est calculée en soustrayant la valeur nette comptable du bien (ou des parts) au prix de vente. La valeur nette comptable correspond au prix d’origine du bien auquel on applique des amortissements afin de constater sa dégradation naturelle au fil du temps.

Comment calculer le montant de l’impôt sur la plus-value ?

SCI à l’IR

Une fois le montant le la plus-value nette comptable établi, le calcul de l’impôt se fait en deux temps :

1. Application d’abattements

Des abattements s’appliquent sur la plus-value immobilière des SCI à l’IR. Progressifs, ils dépendent de la durée de détention du bien ou des titres.

Voici un tableau récapitulatif des abattements sur la plus-value immobilière des SCI en fonction de la durée de détention :

À partir de 30 ans, la plus-value des SCI à l’IR fait donc l’objet d’une exonération totale d’IR et de prélèvements sociaux.

2. Application de l’IR et des prélèvements sociaux

La valeur nette imposable après abattements est ensuite soumise à la taxation suivante :

• 19 % d’impôt sur le revenu,
• 17,2 % de prélèvements sociaux.

Une taxe supplémentaire s’applique sur les plus-values dont le montant est supérieur à 50 000 €. Son taux est progressif et est compris entre 2 et 6 %.

SCI à l’IS

Plus-value professionnelle (vente de bien)

Sous le régime de la plus-value professionnelle, aucun abattement n’est applicable. La plus-value est considérée comme un bénéfice ordinaire de la SCI. L’administration fiscale lui applique le taux fixe de l’impôt sur le revenu, qui est de 25 %. Nul besoin, donc, de simulateur pour calculer l’impôt sur la plus-value professionnelle d’une SCI à l’IS : il suffit de multiplier son montant par 0,25.

Plus-value sur valeurs mobilières (cession de parts)

La plus-value sur valeurs mobilières réalisée par un associé lors d’une cession de parts est soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’à des prélèvements sociaux.

Des abattements pour durée de détention sont applicables sur l’IR :

• 50 % si les parts ont été détenues entre 2 et 8 ans,
• 65 % après 8 ans.

Il n’y a en revanche aucun abattement possible sur les prélèvements sociaux.

Imposition de la plus-value des SCI : quelles sont les exonérations possibles ?

Exonérations pour une SCI à l’IR

Comme nous l’avons vu précédemment, la plus-value immobilière des SCI à l’IR peut faire l’objet d’exonérations liées à la durée de détention : exonération d’IR à partir de la 23e année, exonération de prélèvements sociaux dès la 30e année.

Il existe d’autres cas d’exonération, notamment :

• lorsque le bien vendu est la résidence principale d’un associé,
• si la valeur du bien vendue est inférieure à 15 000 €,
• si le bien est vendu à un organisme qui réalisera des logements sociaux,
• dans le cadre de certaines opérations de remembrement.

Exonérations pour une SCI à l’IS

Une SCI à l’IS ne peut en revanche bénéficier d’aucune exonération d’impôt sur les plus-values.

En conclusion, la plus-value des SCI en cas de vente de biens ou de cession de parts est imposable. Si la SCI est assujettie à l’IR, elle est considérée comme une plus-value immobilière ; elle est alors soumise à l’impôt sur le revenu et à des prélèvements sociaux. Si en revanche la SCI est au régime fiscal de l’IS, deux cas de figure sont possibles. Dans le cas d’une vente de bien, il s’agit d’une plus-value professionnelle, imposée à 25 %. S’il s’agit d’une cession de parts, elle relève en revanche du régime des plus-values de cession de valeurs mobilières, et est soumise à l’impôt sur le revenu ainsi qu’à des prélèvements sociaux.

Vous avez la moindre interrogation au sujet de l’imposition sur les Plus Value ? Nous sommes là pour vous éclairer !