La déduction des charges personnelles de travaux est-elle admise en SCI ?

En Société Civile Immobilière (également connue sous le sigle SCI), certaines charges sont déductibles, tandis que d’autres ne le sont pas. En fiscalité, déduire des charges consiste à soustraire des revenus fonciers le montant réel de dépenses spécifiques, ce qui réduit la base imposable de la SCI. Mais qu’en est-il des charges personnelles de travaux ? Sont-elles déductibles du résultat imposable ? Le régime d’imposition joue-t-il un rôle clé ? Dans cet article, nous répondons à toutes ces questions et plus encore, suivez-nous ! 🚀

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📝 En résumé :

• La déduction des charges personnelles de travaux est admise seulement si celles-ci font l’objet de réparation, d’entretien ou d’amélioration du bien immobilier. Cependant, les charges de travaux de gros œuvre (travaux de construction, reconstruction ou agrandissement) ne sont pas déductibles des revenus fonciers de la SCI ; 
• D’autres charges sont déductibles en SCI telles que les provisions pour charges de copropriété, les indemnités d’éviction, les frais de gestion, les primes d’assurance…

La déduction des charges personnelles de travaux en SCI

En SCI, les frais de travaux peuvent prendre différentes formes. En effet, il existe :

• Les frais de construction, reconstruction ou agrandissement ;
• Les frais de travaux liés à la reconstruction complète d’un logement après démolition ;
• Les dépenses de travaux liés à la réparation et à l’entretien ;
• Les charges d’amélioration (apport d’équipements neufs par exemple).

En SCI, toutes les charges de travaux ne sont pas déductibles. Seules les dépenses liées à la réparation, l’entretien et l’amélioration le sont. Les frais de construction, reconstruction ou agrandissement (les travaux de « gros œuvre ») ne sont donc pas admis en déduction du résultat imposable de la société.

⚒️ Les charges de réparation et d’entretien

Les charges de réparation et d’entretien se rapportent aux travaux visant à conserver ou restaurer le bien afin de permettre au locataire une utilisation normale de celui-ci.

Attention toutefois : ces travaux ne doivent pas modifier la structure, l’agencement ou les équipements d’origine du bien, ni être liés à des travaux de reconstruction ou d’agrandissement.

✏️ Exemple : vous pouvez déduire les frais liés à la rénovation de la toiture ou à la remise aux normes de l’installation électrique.

✨ Les charges de travaux pour cause d’amélioration

Les travaux d’amélioration sont déductibles lorsqu’ils concernent des locaux d’habitation. Cependant, là encore l’administration fiscale veille à ce que ces travaux ne modifient pas la structure du logement.

Ainsi, ces frais d’amélioration doivent se rapporter à l’apport d’équipements nouveaux ou d’éléments de confort modernes afin d’adapter le logement aux standards de vie moderne.

✏️ Exemple : le remplacement de volets et/ou fenêtres, l’installation d’une nouvelle chaudière, le changement du système d’évacuation des eaux usées, l’installation d’un ascenseur, l’isolation thermique du bâtiment, etc.

La liste des charges déductibles possibles en SCI

Les dépenses engagées au nom du locataire

Les dépenses assumées par la SCI pour le compte du locataire sont également déductibles des revenus fonciers de la société si cette dernière n’a pas pu se faire rembourser avant le 31 décembre de l’année de départ du locataire. Les dépenses locatives de réparation et d’entretien auxquelles le locataire est soumis sont définies par l’article 1754 du code civil (en savoir plus).

Votre SCI est sans loyer ? Sachez que les dépenses locatives supportées par la SCI lorsque l’immeuble est vacant et en attente de location sont aussi admises en déduction des revenus fonciers !

En dehors des charges locatives, vous pouvez déduire les réparations locatives payées par la société elle-même.

✏️ Exemple : les charges de chauffage, d’eau chaude…

Les provisions pour charges de copropriété

La SCI peut déduire les provisions pour charges de copropriété effectivement payées au syndic de son revenu foncier annuel, y compris si leur régularisation se passe l’année qui suit. Par conséquent, les charges payées par la SCI l’année suivante sont ajustées selon le montant de la régularisation. 

✏️ Exemple : les frais d’entretien des parties communes, les frais de gestion du syndic, les travaux de réparation et maintenance, les frais de sécurité…

Les indemnités d’éviction

L’indemnité d’éviction, c’est quoi ? Il s’agit d’une compensation versée au locataire dès lors que le propriétaire souhaite récupérer son local avant même la fin du bail commercial.

Attention : cette charge est admise en déduction seulement dans le cas où l’objectif est d’augmenter et/ou de préserver les revenus de la SCI. Si le local est repris non pas pour le louer à un autre locataire mais pour l’utiliser à des fins personnelles, alors l’indemnité d’éviction ne pourra pas être déduite.

✏️ Exemple : les frais de relogement du locataire durant la réalisation de travaux, la reprise des locaux pour travaux afin d’être en mesure de les louer dans des conditions convenables…

Les frais de gestion

Certains frais de gestion et d’administration sont déductibles des revenus fonciers de la SCI. 

✏️ Exemple : les frais de conciergerie et gardiennage, les frais de gérance (agence immobilière…), les frais de procédure, les frais de notaire…

À noter que la déduction des charges liées aux salaires des employés assurant la gestion d’un immeuble (concierge, agent d’entretien, jardinier…) est également possible.

D’autres frais de gestion plus moindres peuvent être déductibles, dans le cadre d’une limite forfaitaire annuelle de 20€ par logement. Cela concerne notamment les charges liées au téléphone, internet, à la comptabilité…

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Les primes d’assurance

Les primes d’assurance pour les biens loués par la SCI sont également déductibles, et ce, pour leur montant réel, indépendamment du risque couvert par l’assurance.

✏️ Exemple : l’assurance multirisque habitation, l’assurance loyer impayé, l’assurance propriétaire non-occupant, l’assurance de prêt immobilier…

Quelques impôts et taxes

Ces charges incluent les impôts payés aux collectivités locales et établissements publics, qui sont à la charge du propriétaire du bien et non de son occupant. Sont aussi admises en déduction les pénalités liées au défaut ou retard de paiement.

✏️ Exemple : la taxe foncière, la taxe d’habitation, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères…

Les intérêts des dettes

Au cours de sa vie, une SCI peut être amenée à contracter plusieurs emprunts. Si certains d’entre eux visent à financer l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration d’un bien, alors les intérêts d’emprunts sont admis en déduction des revenus fonciers.

Attention ! Toutes les SCI ne peuvent pas déduire les mêmes charges !
Cela va dépendre du régime d’imposition : IR (impôt sur le revenu) ou IS (impôt sur les sociétés).
À titre d’exemple, une SCI à l’IS peut pratiquer des amortissements, c’est-à-dire déduire chaque année une fraction du prix d’acquisition d’une immobilisation, ce qui est impossible pour une SCI soumise à l’IR. 

Vous hésitez entre les deux ? Faites appel à nos conseillers Indy qui sauront vous guider pas à pas dans ce choix ! Nos conseillers vous aident également à choisir votre statut juridique (SCI familiale, SCI construction vente…).

Une question sur la déduction des charges personnelles de travaux ou un avis à nous transmettre ? Laissez-nous un commentaire dans l’espace ci-dessous, l’équipe Indy se fera une joie d’y répondre ! 🤗