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La gestion optimale de la fiscalité est au cœur de la performance d’une Société Civile Immobilière (SCI). Un des éléments clés à maîtriser dans ce cadre est sans doute la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises). La CFE représente une part importante de la fiscalité des SCI. Sa compréhension est primordiale pour toute entreprise souhaitant optimiser son imposition.
Que veut dire CFE en SCI ? Quels sont les implications et les conseils pratiques ? Nous vous expliquons tout, suivez-nous ! 🚀
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📝 Notre résumé :
👉🏼 La Cotisation Foncière des Entreprises est un impôt local du par les entreprises françaises ;
👉🏼 Elle concernera en principe toutes les SCI ;
👉🏼 Il existe tout de même quelques exonérations, totales et même partielles. À titre d’exemple, la CFE n’est pas due lors de la première année d’activité ;
👉🏼 Vous venez de créer votre SCI ? Bien que non redevable de la CFE, vous devrez tout de même déposer une déclaration auprès des impôts avant le 31 décembre de l’année de création. Ensuite, vous n’aurez plus de déclaration à remplir à moins qu’un changement de situation n’intervienne.
La CFE en quelques mots
La CFE est l’une des composantes de la CET (la Contribution Economique territoriale), au même titre que la CVAE (la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises). Il s’agit d’un impôt local du par les entreprises sur les biens fonciers détenus.
Le montant de la CFE varie en fonction du lieu d’implantation mais également de la valeur locative du bien immobilier. Cette cotisation est due tous les ans, elle concernera en principe tous les professionnels exerçant une activité non salariée tels que les commerçants, les professionnels libéraux ou encore les artisans. Notez tout de même que certaines exonérations sont possibles.
Le saviez-vous ? La CET est venue remplacer la Taxe professionnelle en 2010.
Doit-on payer la CFE en SCI ?
La CFE concerne tous les professionnels exerçants une activité non salariée à titre habituel et ce, quelle que soit leur forme juridique, la nature de leur activité ou encore leur régime fiscal… Autrement dit, elle concernera les SAS, les SARL, les entreprises individuelles…et également les SCI. Ainsi, que votre SCI soit à l’IS ou à l’IR, familiale ou encore de construction vente, vous pouvez être redevable de la CFE !
Votre SCI est redevable de la CFE, si elle remplit les 4 conditions suivantes :
- Les locaux sont situés en France
- L’activité présente un caractère régulier ;
- L’activité est exercée à titre professionnel ;
- L’activité est non salariée.
Seuls les biens immobiliers directement utilisés dans l’exercice de l’activité de la SCI sont pris en compte pour le calcul de la CFE. Il s’agit notamment du siège social ou des bureaux. Autrement dit, les biens loués à des tiers ne sont pas concernés, à moins que le chiffre d’affaires issu de l’activité de location ne dépasse 100 000€.
Quelles exonérations et réductions en CFE ?
Les exonérations totales de CFE pour les SCI
Comme indiqué plus haut, la SCI est en principe redevable de la CFE, il existe néanmoins quelques exceptions, lui permettant de bénéficier d’une exonération.
- Le bien immobilier est exclusivement utilisé à des fins d’habitation ;
- Le chiffre d’affaires réalisé par la SCI est inférieur à 5 000€ ;
- Le bien immobilier est loué à un tiers et rapporte moins de 100 000€ de chiffre d’affaires ;
- La SCI est implantée dans une zone prioritaire. Et notamment, dans une zone franche urbaine (ZFU), un quartier prioritaire politique de la ville (QPPV), une zone franche d’activité (ZFA), une zone d’aide à finalité régionale (ZAFR), une zone de revitalisation rurale (ZRR), ou encore les bassins d’emploi à redynamiser (BER).
Vous avez une SCI en location meublée ? Cette dernière est en principe soumise à la CFE, à moins qu’il ne s’agisse de votre logement principal.
Les exonérations partielles de CFE
Comme toute entreprise, la SCI est exonérée du paiement de la CFE pendant sa première année d’activité. Cette dernière devra tout de même déposer une déclaration auprès des impôts avant le 31 décembre de l’année de création. Par ailleurs, l’année suivante, la SCI bénéficie d’une exonération de 50% de la base d’imposition de la CFE.
Le calcul de la CFE due en SCI
Le montant de la CFE dépendra du taux d’imposition appliqué par la commune, du chiffre d’affaires ainsi que de la valeur locative des biens immobiliers.
Le calcul à appliquer est le suivant :
CFE = Taux CFE X Base d’imposition (soit la valeur locative des biens immobiliers)
Bon à savoir : L’année de référence pour le calcul de la CFE est l’année N-2. À titre d’exemple, si vous souhaitez calculer la CFE due au titre de 2023, vous devrez prendre en compte la valeur des biens immobiliers que vous exploitiez et déteniez au cours de l’année 2021.
Le taux d’imposition
Le taux d’imposition est décidé chaque année par la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre (EPCI) dont votre entreprise dépend.
Bonne nouvelle ! L’administration fiscale met à disposition 👉🏼 cet outil 👈🏼 permettant de visualiser le taux d’imposition applicable à votre commune.
Voici un exemple de quelques taux appliqués dans des villes françaises.
| 🗼 Ville | Taux en ％ |
| Lyon | 28,62% |
| Paris | 16,52 % |
| Bordeaux | 35,06 % |
| Marseille | 31,02 % |
| Toulouse | 36,58 % |
Tableau mis à jour en avril 2024
La valeur locative
La valeur locative du bien immobilier de la Société Civile Immobilière est quant à elle calculée par la Commission Départementale des Valeur Locatives des Locaux Professionnels (CDVLLP). Cette dernière se base sur la moyenne des prix observés sur le marché ainsi que sur les caractéristiques du bien.
Votre chiffre d’affaires
Enfin, l’administration fiscale regardera le chiffre d’affaires de votre SCI. Si la valeur locative des biens détenus par votre SCI est faible et ne permet pas de payer un impôt suffisant, un forfait minimum de CFE est prévu. Ce dernier est déterminé en fonction de votre chiffre d’affaires de l’année N-2, de la localisation de l’établissement principal de la SCI et enfin d’un barème réévalué tous les ans.
Voici le tableau des cotisations minimales dues sur l’année 2023 en fonction des revenus de l’année N-2 (2021) :
| 💰 Chiffre d’affaires de l’année N-2 | 💸 Base minimum due en 2023 (ce dernier varie en fonction de la commune d’implantation de l’établissement principal) |
| Entre 5 001 € et 10 000 € | Entre 237 € et 565 € |
| Entre 10 001 € et 32 600 € | Entre 237 € et 1 130 € |
| Entre 32 601 € et 100 000 € | Entre 237 € et 2 374 € |
| Entre 100 001 € et 250 000 € | Entre 237 € et 3 957 € |
| Entre 250 001 € et 500 000 € | Entre 237 € et 5 652 € |
| Plus de 500 000 € | Entre 237 € et 7 349 € |
Déclarer la CFE en tant que SCI
Vous devez, lors de l’année de création de votre SCI, compléter la déclaration 1447-C-SD. Cette dernière doit être déposée avant le 31 décembre de l’année de votre installation et vous permet de déclarer votre situation. P
Un exemple sera peut-être plus parlant ! Prenons l’exemple d’une SCI créée en février 2024. Cette dernière aura jusqu’au 31 décembre 2024, pour compléter la déclaration initiale de la CFE.
Une fois la déclaration 1447-C-SD déposée, vous n’aurez plus de déclaration à remplir tous les ans à moins que vous ne deviez signaler un changement de situation (changement de surface de vos locaux par exemple). Dans ce cas, vous devrez remplir une déclaration 1447-M directement sur votre compte impôt.gouv.fr avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai.
Comment payer la CFE ?
Votre SCI est redevable de la CFE ? Alors vous recevrez un avis d’imposition dématérialisé sur votre compte des impôts. Ce dernier indiquera alors le montant dû ainsi que le délai pour le régler. Notez que les modalités de paiement varient en fonction du montant de CFE payé l’année précédente.
Date de paiement de la CFE
Le montant de la CFE de l’année précédente était inférieur ou égal à 3 000€
Alors le paiement doit avoir lieu au plus tard le 15 décembre.
Le montant de la CFE de l’année précédente était supérieur à 3 000€
Ici, la SCI doit verser un acompte égal à 50 % de la CFE versée l’année précédente. Vous recevrez sur votre compte fiscal un avis d’acompte avec le montant à verser :
- Vous devrez verser le premier acompte entre le 31 mai et le 15 juin
- Le solde restant doit quant à lui être payé au plus tard le 15 décembre.
Mode de paiement
Qu’importe votre Chiffre d’Affaires, vous aurez en principe le choix entre 3 modes de paiements
- 💻 Par défaut : Paiement sur internet via votre compte fiscal en ligne ;
- ➕ Sur option : Prélèvement mensuel.
👉🏼 La SCI est prélevée de façon automatique pendant 10 mois d’un dixième du montant du (de janvier jusqu’à octobre).
👉🏼 L’option est possible jusqu’au 30 juin. - ➕ Sur option : Prélèvement à l’échéance.
👉🏼 La SCI est prélevée de façon automatique à l’échéance.
👉🏼L’option est possible jusqu’au 30 novembre.
Bonne nouvelle ! La CFE est une charge déductible du bénéfice imposable de votre SCI.
Vous avez la moindre interrogation au sujet de la CFE pour les SCI ? L’équipe Indy est là pour vous éclairer !
