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Être déficitaire est l’un des événements auxquels peut faire face une SCI. Si c’est votre cas, donc si vos charges sont supérieures à vos recettes, pas de panique. Il existe une solution pour réduire le montant de vos impôts : le mécanisme du déficit foncier. Comment fonctionne-t-il ? Et, surtout, par quels moyens pouvez-vous en bénéficier ? Découvrez tout ce que vous devez connaître sur le déficit foncier et ses implications en termes de fiscalité pour la SCI.
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📝 En résumé :
- Le déficit foncier pour une SCI c’est lorsque les charges sont supérieures aux revenus fonciers. Le résultat est donc négatif ;
- Bénéficier du déficit foncier, c’est également la possibilité de réduire le montant de vos impôts ;
- Pour bénéficier du déficit foncier, vous devez :
- Être soumis à l’IR ;
- Relever du régime réel d’imposition ;
- Avoir des charges supérieures à vos revenus fonciers.
- Pour calculer le déficit foncier, il faut utiliser la formule suivante : revenus fonciers – intérêts d’emprunt – charges diverses ;
- Pour déclarer les charges de vos revenus fonciers, vous devez compléter les formulaires 2044 et 2042.
Qu’est-ce qu’un déficit foncier pour une SCI ?
Le déficit foncier se traduit de la façon suivante : vos charges sont supérieures à vos revenus fonciers. Vous obtenez donc un résultat négatif. Mais ce mécanisme fiscal, le déficit foncier, vous offre la possibilité de diminuer le montant de votre impôt.
Bénéficier du déficit foncier, c’est pouvoir déduire vos charges de vos charges de vos revenus afin de réduire le montant de votre impôt sur le revenu.
À savoir : vous pouvez prétendre au mécanisme du déficit foncier si vous avez réalisé des travaux d’amélioration du bien immobilier que vous souhaitez mettre en location par la suite. Là, comme le prix du bien est plus élevé que ce qu’il rapporte à la société, le déficit foncier peut être accordé si vous remplissez bien toutes les conditions.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du déficit foncier en SCI ?
Être soumis à l’impôt sur le revenu
Pour commencer, il est nécessaire que votre société soit soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Car oui, le mécanisme du déficit foncier ne peut pas être appliqué à une SCI qui répond au régime de l’impôt sur les sociétés (IS). À savoir : l’IR est le régime par défaut de la SCI. Si vous n’avez effectué aucune démarche pour modifier votre régime d’imposition, vous êtes soumis à l’IR.
Attention, si vous souhaitez passer à l’IS, ce changement est irrévocable !
Relever du régime réel d’imposition
Le mécanisme du déficit foncier ne s’accorde qu’aux sociétés qui relèvent du régime réel d’imposition. Car oui, il existe deux régimes possibles pour une SCI : le régime réel d’imposition et le régime micro-foncier.
Zoom sur le régime micro-foncier
Le régime micro-foncier est une option que vous pouvez envisager pour votre SCI si :
- vous ne louez que des logements non meublés ;
- vos revenus annuels bruts ne dépassent pas les 15 000 euros par associé.
Si vous relevez de ce régime, vous bénéficiez déjà d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers, et ce, quel que soit le montant de vos charges. Et il n’est pas possible de cumuler à la fois l’abattement forfaitaire et le déficit foncier.
Si vos charges ne sont jamais très élevées, il peut être plus intéressant pour vous et les autres associés de la SCI de choisir le régime micro-foncier. Comme cela, vous êtes assuré de bénéficier de l’abattement forfaitaire à chaque fois. Le régime choisi est appliqué sur les trois années à venir. Si vos charges augmentent par la suite, vous pouvez changer pour le régime réel d’imposition. Attention à bien vérifier vos revenus : soyez sûr que vos charges seront assez basses sur les trois années à venir avant de prendre une décision. Sinon, vous devrez attendre pour prétendre au mécanisme de déficit foncier.
Vous relevez automatiquement du régime réel si vos revenus fonciers, issus de la location d’un bien non meublé, sont supérieurs à 15 000 euros. Cependant, vous avez la possibilité de choisir ce régime par vous-même sans tenir compte du montant total de vos revenus fonciers.
À partir du moment où vos charges dépassent les 30 %, il est conseillé de se tourner vers le régime réel d’imposition au lieu du régime micro-foncier. Là, vous aurez le droit d’utiliser le mécanisme de déficit foncier.
Avoir des charges supérieures à ses revenus fonciers
La dernière condition à remplir pour bénéficier du déficit foncier, c’est le déficit lui-même. Si vos charges sont supérieures à vos revenus fonciers, vous avez le droit d’utiliser le mécanisme. Si ce n’est pas le cas, vous n’êtes tout simplement pas concerné.
Pour savoir si vous êtes bel et bien déficitaire, vous pouvez soustraire vos revenus à vos charges. Si le résultat est négatif, cela indique que vos charges sont supérieures à vos recettes, et que vous avez donc la possibilité de bénéficier du mécanisme fiscal du déficit foncier.
Ce calcul prend en compte :
- les frais d’administration ;
- la taxe foncière ;
- les dépenses liées aux travaux et à l’entretien du bien immobilier loué ;
- les charges (provision, locatives…) ;
- les primes d’assurance ;
- les dépenses liées aux crédits bancaires (intérêts, frais de dossier…).
Déficit foncier en SCI : comment le calculer ?
Pour commencer, il faut noter qu’il n’est pas possible de déduire la totalité du déficit foncier. Il est limité à 10 700 euros par an, voire 15 300 euros si le bien concerné est soumis à l’amortissement Périssol.
Ce type d’amortissement pour les SCI est un dispositif qui, comme son nom l’indique, amortit le prix d’acquisition d’un bien immobilier, et ce, jusqu’à 80 % pour une durée maximale de 24 ans. Vous bénéficiez de 10 % sur les quatre premières années, puis de 2 % pour les 20 années suivantes.
Si vous souhaitez recourir à l’amortissement Périssol, vous devez vous engager à louer votre bien immobilier non meublé sur une période minimale de 9 ans. À savoir : les logements en l’état futur d’achèvement sont pris en compte par le dispositif de l’amortissement Périssol.
Les intérêts liés à un emprunt ne peuvent être déduits que de votre revenu foncier. Il n’est pas possible de les déduire de votre revenu global. À savoir : le revenu global regroupe vos revenus fonciers et tous les autres revenus que vous pouvez percevoir en dehors de la SCI, tels qu’une pension de retraite ou une prestation sociale.
Il est possible de calculer soi-même le déficit foncier. Pour ce faire, il vous faut connaître le revenu brut total de la société sur l’année.
Exemple de calcul pour connaître le déficit foncier de sa SCI
Les revenus fonciers de la SCI s’élèvent à 1200 euros sur l’année. À cela, s’ajoutent les intérêts d’emprunt (2200 euros) et les charges diverses (2700 euros).
Pour calculer le déficit foncier de la société, il faut utiliser la formule suivante : revenus fonciers – intérêts d’emprunt – charges diverses. Par rapport à l’exemple, le calcul donnera : 1200 – 2200 – 2700 = 3700. Le déficit foncier est de 3700 euros.
Mais seule la valeur qui se rapporte aux charges diverses est imputable sur le revenu global. Le déficit qui concerne les intérêts d’emprunt est imputable sur les revenus fonciers, et ce, pour une période de 10 ans. Pour le connaître, c’est simple : soustrayez les revenus fonciers aux intérêts d’emprunt.
Quelles sont les démarches à effectuer pour déclarer les charges de ses revenus fonciers ?
Après avoir calculé le déficit foncier de votre SCI, il faut déclarer les charges déductibles. Elles doivent être indiquées au moment de déclarer vos revenus fonciers. Remplissez le formulaire 2044, que vous devez joindre par la suite à votre déclaration de revenus globale (qui est, elle-même, déclarée à travers le formulaire 2042).
Lors de la déclaration de votre déficit foncier, précisez bien que le montant est négatif !
À savoir : conserver bien tous les documents qui peuvent justifier la déclaration de vos charges ou votre déficit, tels que des factures. Pour rappel, une facture doit être conservée au minimum 10 ans. Donc n’hésitez pas à scanner ou à photographier vos documents pour les avoir facilement sous la main, et conserver les originaux à l’abri.
Récapitulatif : bénéficier du mécanisme du déficit foncier pour sa SCI
Pour bénéficier du mécanisme du déficit foncier, vous devez :
- être déficitaire, donc le montant de vos charges doit être supérieur à celui de vos revenus fonciers ;
- être soumis à l’impôt sur le revenu, car le mécanisme ne s’applique pas aux SCI soumises à l’impôt sur les sociétés ;
- relever du régime réel d’imposition, comme les sociétés soumises au régime micro-foncier bénéficient déjà d’un abattement forfaitaire de 30 % (et ce dernier ne peut être cumulé avec le mécanisme du déficit foncier) ;
- calculer votre déficit (revenus fonciers – intérêts d’emprunt – autres charges) pour le déclarer par la suite à l’aide du formulaire 2044.
Le déficit foncier pour une SCI, c’est lorsque vos charges sont supérieures à vos revenus fonciers. Si c’est votre cas, sachez qu’il existe une solution simple pour vous aider : le mécanisme du déficit foncier. Pour y prétendre, il faut cependant remplir quelques conditions : être soumis à l’impôt sur le revenu (IR), relever du régime réel d’imposition et, surtout, avoir des charges supérieures à ses revenus fonciers. Si vous cochez toutes les cases, vous êtes alors en mesure de déclarer votre déficit foncier lorsque vous réalisez votre déclaration de charges déductibles.
