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Vous envisagez de créer une SCI ? Ne négligez pas le choix du régime fiscal de votre société civile immobilière ! Par défaut une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Il est cependant possible d’opter, de plein droit ou sur option, à l’impôt sur les sociétés (IS) ! Que choisir entre une SCI à l’IR ou à l’IS ? Nous allons nous concentrer dans cet article sur les avantages de la SCI à l’IR afin de vous aider à faire votre choix. C’est parti ! 🚀
Résumé
- Par défaut une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ;
- À l’IR les associés sont imposés proportionnellement à leur quote-part dans le capital de la SCI ;
- Une SCI à l’IR bénéfice d’obligations comptables simplifiées ;
- À l’IR, une SCI à l’avantage de pouvoir bénéficier du déficit foncier et d’un abattement progressif sur les plus-values des biens de la SCI.
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L’IR, le régime fiscal par défaut de la SCI
Une SCI, société civile immobilière, est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu (IR) à sa création. À l’IR, la SCI est dite « transparente », c’est-à-dire qu’elle n’est pas imposée directement. Contrairement à l’IS où la SCI paye son propre impôt, à l’IR, sont les associés (personnes physiques) qui sont directement imposés dans leur déclaration d’impôt. Si la SCI génère des revenus, ces derniers seront donc ajoutés aux revenus des associés lors de la déclaration d’impôt sur le revenu.
Pour rappel il existe différentes catégories de SCI à l’IR. Nous retrouvons d’abord les SCI traditionnelles qui ont pour but l’achat immobilier, la gestion et la location de ce dernier. Les types de SCI se déclinent ensuite par projet ou par la composition de ses membres : la SCI familiale, la SCI attribution la SCI construction/vente, la SCI de jouissance à temps partagé ou encore la SCI agricole.
Il est possible pour les associés d’une SCI de choisir l’IS, par exemple lorsque ce régime est avantageux votre projet. Parfois une SCI peut également être contrainte de passer à l’IS. C’est le cas si vous souhaitez faire de la location meublée par exemple.
🛋️ Bon à savoir : si vous souhaitez créer une SCI pour faire de la location meublée, vous pouvez rayer l’IR de votre liste ! Une SCI qui gère de la location meublée doit être à l’IS. À l’IR, elle est uniquement tolérée par l’administration lorsque les recettes de la location ne dépassent pas 10 % du total des recettes HT.
Les avantages de la SCI à l’IR
Les biens détenus par la SCI peuvent être utilisés à titre gratuit par les associés ou loués pour générer des revenus. Il n’y a pas un meilleur régime fiscal, tout dépend des objectifs de la SCI !
Une comptabilité simplifiée
Le premier avantage d’une SCI à l’IR est qu’elle ne doit pas tenir de comptabilité. Bien que certaines obligations incombent tout de même aux associés d’une SCI à l’IR, elles sont donc bien moindres qu’à l’IS ! Vous retrouverez dans ce tableau les avantages de la comptabilité simplifiée d’une SCI à l’IR versus les obligations d’une SCI à l’IS.
| SCI à l’IR : comptabilité simplifiée | SCI à l’IS : comptabilité commerciale |
| Tenue d’un livre comptable | |
| Édition de PV d’AG (procès-verbal d’assemblée générale) | |
| Déclaration 2072 (voir plus d’infos) | Déclaration 2065 et 2033 (inclut dans la liasse fiscale avec le bilan et le compte de résultat) |
| Déclaration 2044 (pour déclarer les revenus de la location de locaux non meublés) | Déclaration 2572-SD |
| Conservation des pièces justificatives | |
Le saviez-vous ? Il est également possible à l’IR de choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel !
Une fiscalité transparente
À l’IR, comme expliquée précédemment la fiscalité est dite « transparente ». Ce n’est donc pas la SCI en tant que personne morale qui règle ses impôts mais directement les associés. Ces derniers sont donc imposés personnellement à l’impôt sur le revenu (IR). L’imposition des associés est proportionnée à leur quote-part dans le capital de la SCI. Les tranches d’imposition sur le revenu varient entre 0% et 45% pour les plus hauts revenus.
Attention 👀 Ce système risque cependant de devenir un inconvénient si vous vous trouvez dans les tranches de revenus les plus hautes. De plus, il faut être vigilant car la SCI à l’IR peut faire changer la tranche d’imposition des associés à la hausse. Dans ce cas il pourra s’agir d’un avantage de la SCI à l’IS.
L’imposition des plus-values
Avec la SCI à l’IR vous bénéficiez d’un avantage certain au niveau de l’imposition de la plus-value lors de la revente d’un bien. En effet :
- À partir de la 6e année de possession d’un bien par la SCI un abattement progressif s’applique ;
- Au bout de 22 ans, la plus-value de votre bien sera entièrement exonérée de l’impôt sur le revenu ;
- Après 30 ans, elle sera également exonérée de prélèvements sociaux.
Le déficit foncier
Il est question de déficit foncier lorsque les charges déductibles liées à la gestion du bien immobilier de la SCI sont supérieures aux revenus locatifs perçus. Dans ce cas de figure, le déficit peut alors, sous certaines conditions, être imputé sur le revenu global des associés. Ce processus va permettre de réduire l’impôt sur le revenu.
Quelles sont les charges déductibles calculées pour le déficit foncier ? Il s’agit des charges liées à la gestion du bien comme : les travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation ou encore les charges de copropriété.
Vous avez davantage de questions sur les avantages d’une SCI à l’IR ? N’hésitez pas à utiliser l’espace commentaire, nous vous répondrons avec plaisir ! 🤝
