Les avantages d’une SCI à l’IS (impôt sur les sociétés)

Une SCI, société civile immobilière permet de gérer, à plusieurs, un patrimoine immobilier. Éviter l’indivision lors de la succession, acheter un bien pour en faire une location meublée, partager la jouissance d’un immeuble : les raisons de créer une SCI sont nombreuses. En fonction de votre projet il peut être intéressant, pour votre régime d’imposition, d’opter pour l’IS plutôt que pour l’IR, qui s’applique par défaut. Découvrons ensemble les avantages de la SCI à l’IS.

En résumé :

• L’IR est le régime par défaut des SCI. Une SCI peut choisir d’être soumise à l’IS ;
• En cas de location meublée, l’IS est obligatoire ;
• Être une SCI à l’IS à de nombreux avantages : amortissement de vos biens immobiliers, déduction de vos charges engagées dans l’intérêt de la SCI et absence d’imposition personnelle des associés ;
• Toutefois, l’IS aussi des inconvénients comme la tenue d’une comptabilité stricte et l’impossibilité d’imputer vos déficits sur les revenus des associés. De plus, le passage à l’IS est irrévocable pour toute SCI de plus de 5 ans. 

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SCI à l’IS : qu’est-ce que ça change ?

Une SCI, Société Civile Immobilière, est soumise par défaut à l’impôt sur le revenu (IR). Elle peut toutefois être soumise de plein droit, ou sur option, au régime de l’impôt sur les sociétés (IS).

À l’IS, la comptabilité de votre SCI ne sera pas la même qu’à l’IR. Des changements seront notables quant à votre fonctionnement :

• La SCI doit produire tous les ans une liasse fiscale (incluant le bilan comptable et le compte de résultat) ;
• Les règles d’imposition seront différentes, ainsi la détermination du résultat imposable ou encore les catégories des charges déductibles.

Le saviez-vous ? Si vous souhaitez effectuer une location meublée avec votre SCI vous devez obligatoirement opter pour l’IS. Cela vaut pour toute location meublée, y compris pour les locaux commerciaux. Il n’existe qu’une tolérance : les SCI dont les recettes de la location meublée sont inférieures à 10 % du total des recettes HT.

Les avantages pour une SCI à l’IS par rapport à l’IR

Une taxation avantageuse pour les associés

À l’IR, les associés sont imposés personnellement. À l’inverse à l’IS, le bénéfice de la société n’est pas ajouté au revenu imposable des associés, la SCI paie ses propres impôts. Les associés ne seront imposés que sur les sommes qui leur seront réellement versées par la SCI. Ce fonctionnement est surtout avantageux pour les associés ayant un fort taux d’imposition à titre personnel. En choisissant la SCI à l’IS vous n’avez pas de risque de faire changer la tranche d’imposition des associés à la hausse. Consultez ici les dispositions légales. 

Bon à savoir : à l’IS, les associés ne paieront de l’impôt sur le revenu à titre personnel, qu’en cas de versement de dividendes.

La possibilité d’amortir vos biens immobiliers

À l’IS, vos biens immobiliers sont amortissables entre 20 et 50 ans. L’amortissement ne vaut que pour le bien immobilier, pas sur le terrain. C’est intéressant pour les SCI qui ont vocation à transmettre un patrimoine à des héritiers, sans objectif de revente (souvent les SCI familiales). En effet, en cas de vente, les amortissements passés vont faire diminuer la valeur d’origine du bien.

Si votre investissement en SCI souhaite être revenu par la suite, alors l’amortissement sera un désavantage. En effet, votre plus-value immobilière sera plus forte en restant imposé à l’IR. La plus-value immobilière à l’IR est calculée après déduction des abattements. Vous serez alors imposé au taux de 19 % à l’impôt sur le revenu et au taux de 17,20 % des prélèvements sociaux.

La déduction de vos charges engagées dans l’intérêt de la SCI

Si votre bien génère des loyers, davantage de charges seront déductibles à l’IS qu’à l’IR. Voici les charges déductibles pour une SCI à l’IS :

• Les frais d’administration et de gestion ;
• Les frais de comptabilité ;
• Les coûts de domiciliation ;
• Les assurances ;
• La rémunération du gérant de la SCI (✅ réservé à l’IS) ;
• Les intérêts et frais d’emprunt ;
• Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration du bien (sans modification de volume, ni de structure) ;
• Les travaux d’agrandissement et reconstruction (✅ réservé à l’IS);
• Les taxes foncières ;
• Les provisions pour charge de copropriété ;
• Les indemnités d’éviction ;
• Les coûts d’amortissement du bien immobilier (✅ réservé à l’IS) ;
• Les dépenses de notaire et frais d’agence (✅ réservé à l’IS). 

Attention : les charges engagées dans l’intérêt de la SCI ne sont déductibles que si le bien de la SCI génère des loyers.

Tableau comparatif des avantages/ inconvénients entre une SCI à l’IR et à l’IR

Il est parfois compliqué de bien comprendre l’impact d’un régime d’imposition sur le fonctionnement et la gestion d’une société. Rien de mieux qu’un tableau comparatif pour y voir plus clair ! Découvrons, dans ce tableau, les avantages et inconvénients d’une SCI à l’IR comparés à ceux d’une SCI à l’IS.

Vous avez davantage de questions sur les avantages d’une SCI à l’IS ? N’hésitez pas à utiliser l’espace commentaire, nous vous répondrons avec plaisir ! 🤝