Micro foncier et SCI : le guide complet

Les associés d’une Société Civile Immobilière (SCI) soumise au régime de l’impôt sur le revenu peuvent bénéficier d’une fiscalité avantageuse grâce au régime micro-foncier en SCI. L’associé bénéficie d’un abattement sur ses revenus fonciers en vertu de ce régime fiscal, ce qui réduit la base d’imposition et donc le montant de son impôt sur le revenu. Nous vous donnons toutes les informations à connaître sur ce régime !

 💡 Le saviez-vous ?
Indy vous accompagne dans la comptabilité de votre SCI ! Bénéficiez du préremplissage de vos documents comptables et déclarations fiscales ainsi que du service de télétransmission à l’administration fiscale !
Essayer gratuitement !

📝 En résumé :

• Le régime micro foncier en SCI est un aménagement fiscal permettant de simplifier la déclaration des revenus fonciers des propriétaires d’immeubles ;
• L’abattement est appliqué sur les revenus locatifs bruts annuels ;
• Pour bénéficier du régime micro foncier, votre SCI doit répondre à certains critères d’éligibilité : les revenus fonciers annuels générés par tous les biens immobiliers de la SCI ne doivent pas être supérieurs à 15 000 euros et les biens doivent être loués nus, c’est-à-dire non meublés.

Comprendre le régime micro foncier

Le régime micro foncier est une mesure fiscale qui vise à faciliter la déclaration des revenus fonciers des propriétaires d’immeubles. Une réduction forfaitaire de trente pour cent sur l’ensemble des dépenses, sans justificatif, le définit. L’abattement s’applique sur les revenus locatifs bruts annuels. Tandis que le solde, lui, se soumet au barème progressif de l‘impôt sur le revenu.

Lorsqu’on parle de micro foncier en SCI, cela signifie que cette fiscalité est appliquée à une Société Civile Immobilière, qu’il s’agisse d’une SCI à l’IS ou à l’IR. Les gestionnaires de SCI peuvent bénéficier considérablement de cette option, en particulier en termes de simplification administrative. Ici, il est important de souligner que toutes les SCI ne peuvent pas bénéficier du micro foncier.

Effectivement, cette possibilité est exclusivement réservée aux SCI dont les bénéfices fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 euros.
Par ailleurs, le régime micro-foncier offre d’autres avantages fiscaux à la SCI. Cela facilite notamment la gestion fiscale et la réduction des obligations déclaratives. Par contre, le taux d’abattement fixe peut s’avérer moins avantageux si les charges réelles du bien sont supérieures au taux forfaitaire de 30%. Ainsi, il est essentiel d’analyser en profondeur la situation financière et fiscale de votre SCI avant de choisir le régime micro foncier.

Le fonctionnement fiscal : l’imposition à l’IR de la SCI

La SCI, en raison de son objet civil, est principalement soumise à l’IR. Sauf si elle opte pour l’IS (une décision qui est irrévocable, d’où l’importance de mesurer les implications avant de la formaliser).
Par conséquent, la taxe sur les bénéfices provenant de la location des biens ne s’applique pas directement à la SCI. Mais plutôt à vous et aux autres associés, en fonction de vos parts respectives au capital social.
En d’autres termes, la déclaration d’impôt personnelle reporte les revenus de la SCI. On parle alors de transparence fiscale.
Deux régimes fiscaux s’appliquent aux associés sur les loyers encaissés par la SCI : le micro-foncier et le régime réel.

Aperçu du régime d’imposition en SCI

Si l’associé ne satisfait pas aux exigences du régime micro-foncier, il sera automatiquement soumis au régime fiscal réel.
Malgré l’absence d’abattement, il est possible de réduire les revenus fonciers grâce à la prise en compte de plusieurs obligations mentionnées dans l’article 31 du Code général des impôts, telles que :

• Dépenses d’entretien et de réparation ;
• Certains coûts d’amélioration ont été engagés ;
• Les frais de gestion ;
• Les salaires des gardiens ou des concierges ;
• Divers impôts et taxes ;
• Les déductions spéciales liées à des dispositifs particuliers tels que le Borloo ou Cosse, entre autres.

La somme résultant de la suppression de ces charges est divisée entre les associés en fonction de leur part dans le capital social. Chaque associé devra ensuite remplir le formulaire 2044 pour les revenus fonciers et déclarer sa quote-part de revenus dans sa déclaration fiscale.

Application du micro foncier dans une SCI

Il peut être judicieux pour une SCI de choisir le régime micro foncier afin de réduire les restrictions administratives et d’optimiser la fiscalité.

Conditions d’éligibilité

Votre SCI doit répondre à certaines conditions pour pouvoir bénéficier du régime micro foncier. La condition principale pour être éligible est que les revenus fonciers annuels générés par tous les biens immobiliers de la SCI ne soient pas supérieurs à 15 000 euros. En outre, les biens doivent être loués nus, c’est-à-dire non meublés.

Implications fiscales et avantages

La simplification des déclarations fiscales est l’un des principaux avantages du micro foncier en SCI. Il est possible de réduire considérablement le temps de la gestion administrative de la SCI en utilisant l’abattement forfaitaire de trente pour cent.
Par ailleurs, dans certains cas, le micro foncier peut permettre une économie d’impôt. Surtout si les charges réelles sont inférieures à l’abattement forfaitaire.

Procédure de déclaration sous le régime micro foncier

La déclaration des revenus fonciers est considérablement simplifiée en adhérant au régime micro foncier.

Étapes de la Déclaration

• Vérifiez que votre SCI est conforme aux exigences d’admissibilité au micro foncier. En particulier le seuil de revenus fonciers annuels de 15 000 euros ;
• Calculez le montant total des revenus locatifs bruts perçus durant l’année fiscale ;
• Appliquez l’abattement de 30% sur les revenus locatifs bruts pour obtenir le montant imposable ;
• Pour effectuer la déclaration des SCI, il faut appliquer le formulaire 2072. Il correspond au Cerfa 10338*26. Inscrivez le montant des revenus locatifs après abattement dans la section dédiée au régime micro foncier.

Pour éviter tout désagrément, il est essentiel de respecter les délais de déclaration. L’assistance d’experts peut être bénéfique. En particulier pour garantir la conformité de la déclaration et optimiser la gestion fiscale de votre SCI.

Déclaration des impôts d’une SCI

La déclaration des impôts d’une SCI en 2024 implique plusieurs étapes et formulaires spécifiques. Voici un aperçu de la procédure à suivre.

Date limite de déclaration

La SCI doit soumettre sa déclaration chaque année au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai de l’année N, pour les loyers perçus en N-1.

Méthode de Déclaration

Depuis 2020, la télédéclaration est obligatoire via le compte fiscal des professionnels de la SCI​.

Formulaires de Déclaration

La déclaration des revenus se fait à l’aide du formulaire n° 2072-S ou n° 2072-C, selon la nature des biens et des associés au sein de la SCI. Vous trouverez le formulaire 2072-S juste 👉 ici.

Ce dernier s’applique si :

• Les associés sont des particuliers ou au régime micro BIC, micro-BA ou BNC ;
• La SCI n’est propriétaire d’aucun immeuble spécial (monuments historiques) ;
• SCI ne possède aucun bien en nue-propriété ;
• La SCI n’a opté pour aucune déduction au titre de l’amortissement pour les logements ;
• Si la SCI est propriétaire, il y a l’application du formulaire n° 2072-C ;
• D’un immeuble spécial (monuments historiques) ;
• Un bien en nue-propriété ;
• D’un logement pour lequel une déduction est pratiquée au titre de l’amortissement ;
• Ou si au moins un associé est au régime réel BIC ou BA ou à l’impôt sur les sociétés​.

Obligations des Associés

Si un associé détient uniquement des parts dans des SCI non soumises à l’impôt sur les sociétés, il n’a pas à remplir de déclaration n°2044. Il doit déclarer sa quote-part de résultat sur la déclaration des revenus n°2042 dans la rubrique relative aux revenus fonciers. En annexant les coordonnées des sociétés, le montant des résultats par société et éventuellement le montant de ses intérêts d’emprunt​.

Barème Fiscal

En 2024, une revalorisation de 4,8 % du barème fiscal va avoir lieu. Cela peut influencer le montant des impôts à payer​.

Assistance en Ligne

Des formulaires et des notices sont disponibles en ligne sur le site impots.gouv.fr pour aider dans la démarche de déclaration​.

Vous avez la moindre question au sujet des SCI ? Nous sommes là pour vous éclairer ! 💡