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Vous souhaitez optimiser l’acquisition, la détention et la gestion de vos biens immobiliers ? La création d’une holding SCI est peut-être la solution !
Le montage de vos SCI en holding peut, dans certains cas, s’avérer particulièrement intéressant. En effet, il présente de nombreux avantages vous permettant d’optimiser la gestion de vos SCI d’un point de vue financier, fiscal et bien plus encore.
Qu’est-ce qu’une holding SCI ? Quels sont ses avantages et ses limites ? Nous vous disons tout !
📝 En résumé :
- Une holding SCI est une structure où une Société Civile Immobilière (SCI) mère détient des parts dans d’autres SCI, permettant de gérer et de contrôler un patrimoine immobilier à travers ses filiales ;
- Il existe plusieurs types de holding SCI (rachat, familiale ou encore financière) ;
- Elles offrent de nombreux avantages (notamment fiscaux) mais également des inconvénients (avec des risques d’abus de droit par exemple).
La holding SCI, qu’est-ce que c’est ?
Dans un premier temps, il est important de noter que la holding, qu’elle soit SCI ou non n’est pas une forme juridique a proprement parler. Il s’agit ici d’une simple structure détenant des titres dans d’autres sociétés dans l’objectif d’en avoir le contrôle. Une holding est une société mère qui détient la majorité des parts d’une société fille également appelées filiales. Dans le cas d’une holding SCI il s’agit de sociétés civiles immobilières.
La Société Civile Immobilière (ou SCI) est quant à elle une forme de société civile permettant à 2 associés ou plus (personnes physiques ou morales) de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers.
Ainsi, dans le cadre d’une holding SCI, les SCI filiales gèrent le patrimoine immobilier, et la holding détient indirectement le patrimoine immobilier. Une holding SCI peut être créée dans divers but, tels que la gestion du patrimoine familial, l’investissement immobilier ou encore la gestion d’actifs.
ℹ️ Dans le cas d’une SCI classique, les associés de la SCI détiennent personnellement les parts sociales de la société. Dans un montage avec une holding, celle-ci fait écran entre les associés et la SCI.
Les différentes formes de holdings
Dans un premier temps, il est important de noter qu’il existe des holdings dites Pures et des holding Opérationnelles.
- La holding pure ou holding passive n’aura qu’une seule activité : La détention et la gestion des valeurs immobilières. Cette dernière n’a pas d’implication d’ordre opérationnel. Il s’agit là d’une activité civile.
- La holding animatrice, également appelée holding active, aura, en plus de l’activité civile, une activité commerciale. Elle jouera un rôle actif dans la gestion et l’exploitation de ses filiales.
Il existe également plusieurs types de holding SCI.
- La holding SCI de rachat : Cette structure est créée dans le but de racheter une entreprise grâce à un emprunt ou grâce aux apports des investisseurs. L’emprunt sera remboursé avec les bénéfices dégagés de l’entreprise récemment acquise. En créant une holding qui se chargera de l’emprunt cela évitera de souscrire l’emprunt au nom de l’entrepreneur. Ainsi, le patrimoine personnel sera à l’abri.
- La holding SCI familiale : Ici, tous les associés sont membres d’une même famille. Cette structure est généralement créée afin de gérer et transmettre le patrimoine familial.
- La holding SCI financière : Cette dernière est une structure créée pour acquérir, détenir et gérer les participations des associés au sein des filiales.
Sur un plan juridique, la holding ne correspond à aucun statut spécifique. Une holding pourra être une SARL, SAS, SASU…
Le fonctionnement de la holding SCI
Dans la holding, chaque société a une personnalité morale et un patrimoine propre.
- Ici, les filiales possèdent dans leur patrimoine un ou plusieurs biens immobiliers qu’elle font fructifier afin de générer des revenus.
- Après déduction des charges, les SCI filles génèrent un bénéfice qui est distribuable aux associés
- La holding détenant au moins 50% des titres de filiales, a donc la qualité d’associé majoritaire et perçoit une partie des bénéfices sous la forme d’une quote-part (si la société fille est sous le régime de la transparence fiscale) ou des dividendes (si la société fille est à l’impôt sur les sociétés).
- Grâce aux dividendes ou à la quote-part perçue, la holding immobilière dégage elle aussi des bénéfices distribuables aux associés (fondateurs de la holding par exemple).
Ainsi, les revenus générés par les différents biens immobiliers remontent d’une structure à l’autre grâce aux liens entretenus par les différentes entités. 
Quels avantages pour la holding SCI ?
Des avantages Fiscaux
En créant un montage holding SCI, il est possible de bénéficier de régimes fiscaux avantageux.
Le régime fiscal mère/fille permettra dans un premier temps de réduire son imposition ou de compenser les pertes entre les sociétés du groupe. Pour en bénéficier la holding doit détenir au moins 5 % de la filiale et les deux sociétés doivent être soumises à l’impôt sur les sociétés. Ce dernier permet à la holding d’être exonérée des taxes sur les titres qu’elle perçoit via sa filiale à hauteur de 95%. Le régime mère-fille ne peut s’appliquer qu’à une seule des filiales de la holding et permet d’éviter la double imposition des bénéfices réalisés par la filiale, puis par la mère.
Une holding SCI peut également bénéficier du régime de l’intégration fiscale : Ce régime est sur option, et permet de globaliser l’impôt sur les bénéfices. Ainsi, si la SCI présente un déficit, les autres sociétés du groupe pourront venir le compenser. Il permet de bénéficier d’une exonération d’impôt sur les dividendes perçus par la holding. Le régime d’intégration fiscale est soumis aux mêmes conditions que le régime mère-fille.
Des avantages financiers
Dans le cas d’une holding SCI, 95% des dividendes perçues peuvent être utilisées pour le remboursement des dettes de sa filiale.
Il est également possible de conclure des conventions de trésorerie. Ces dernières vous permettent de prélever des fonds dans les SCI en situation de bénéfice afin de les redistribuer aux SCI déficitaires pour d’obtenir une meilleure répartition de la trésorerie. Ce mécanisme permet alors d’apporter une meilleure circulation des capitaux et des fonds au sein de la holding.
La holding permettra également de bénéficier d’une meilleure capacité d’investissement. En effet, ce montage peut s’avérer utile dans une démarche d’extension de votre patrimoine immobilier. Enfin, cette structure permet d’augmenter votre capacité de négociation si vous souhaitez obtenir un emprunt.
Des avantages juridiques et organisationnels
La création d’une holding permet de faire entrer de nouveaux investisseurs au sein de la SCI, tout en restant actionnaire majoritaire. Le gérant de la holding peut alors garder la main sur la gestion de la holding. Aussi, cette structure permet de garder le contrôle de plusieurs sociétés filiales sans avoir à posséder des parts dans ces dernières. En effet, il lui suffit de posséder simplement 51 % du capital de la société « mère ».
La forme juridique de la holding se choisit en fonction des bénéfices attendus. Ainsi, la structure peut s’adapter à 100% à vos souhaits. Enfin, la holding permettra de centraliser les orientations autour d’une seule et même personne morale. Plusieurs sociétés pourront profiter d’une même cohérence stratégique tout en restant des entités séparées.
Quels sont les inconvénients ?
Risques d’abus de droit
La holding SCI propose de nombreux avantages en termes de montages, ainsi cette structure peut rapidement être accusée d’abus de droit. En effet, l’optimisation fiscale réalisée avec le montage SCI et holding peut parfois s’apparenter à de la fraude fiscale. Il faut donc faire preuve de prudence dans l’établissement de stratégies d’optimisation entre vos sociétés.
Consolidation des comptes
En raison de sa structure vaste, il est obligatoire de procéder à la consolidation des comptes des filiales de la holding pour présenter un état financier global. Il est également nécessaire de nommer des commissaires aux comptes et de publier vos comptes.
Comment créer une holding SCI ?
Le montage en holding SCI implique de constituer une holding immobilière. Cette dernière devra alors faire l’acquisition de titres de participations au sein des différentes SCI existantes ou nouvellement créées.
Choix du statut juridique
Comme dit précédemment les holdings ont le choix entre plusieurs formes juridiques : SARL, SAS, SASU…Ce choix du statut est à faire en fonction de vos projets.
Rédaction du statut juridique
Il faudra alors rédiger les statuts en précisant notamment la dénomination sociale, l’identité des associés, les apports de chaque associé…
Il sera bien entendu nécessaire d’indiquer l’objet social de votre holding. Ce dernier devra préciser si votre holding est animatrice ou passive.
Constitution et dépôt du capital social
Dans le cas d’une holding SCI les apports en capital peuvent être constitués uniquement de titres des filiales, que les associés échangent contre des titres de la holding. Autrement dit, les associés pourront apporter leurs titres et les échanger pour des titres de la société mère.
Il sera ensuite nécessaire de déposer le capital social auprès de votre banque ou d’un notaire.
Publication de l’avis de création de la société
Vient ensuite la publication d’un avis de création de la société dans un journal d’annonces légales, afin d’informer les tiers de la création de votre holding SCI.
Immatriculation de la société
Enfin, il est nécessaire d’immatriculer sa holding auprès de l’INPI et d’ouvrir un compte bancaire. Vous pouvez vous connecter sur le guichet en ligne via ce lien.
N’hésitez pas à vous rapprocher d’un expert afin de vous faire accompagner dans l’ensemble de ces formalités. De notre côté, nous restons à votre écoute si vous avez la moindre interrogation ! 🤗
