La fiscalité des SCI à l’IR

Les SCI à l’Impôt sur le revenu (IR) ont une imposition bien particulière lorsque l’on parle de la fiscalité des SCI. En effet, en pratique rares sont les sociétés autres que les SCI qui sont à l’impôt sur le revenu. Quelles sont les particularités des SCI à l’IR ? Pourquoi les appelle-t-on également SCI transparentes et que veut dire précisément ce terme ? Enfin, quelles sont les différences entre SCI à l’IR et SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) ?

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Avant de nous plonger dans la fiscalité des SCI à l’IR, il est bon de faire un petit rappel sur ce que sont ces formes juridiques. Une SCI, ou société civile immobilière, est une société civile (donc normalement sans vocation commerciale) qui permet de gérer un bien immobilier à plusieurs. Deux associés minimum sont requis pour en créer une, et ces derniers peuvent être des personnes physiques ou morales.

On distingue plusieurs types de SCI permettant d’acheter, de mettre en location ou de faciliter la transmission d’un bien dans une famille entre autres fonctions de ces sociétés civiles. Elles peuvent donc être à l’IR ou à l’IS, en fonction de la nature des opérations effectuées par la société ou le choix de ses associés.

Fiscalité des SCI à l’IR : tour d’horizon

Principe de la SCI transparente

En fiscalité, on appelle une SCI à l’IR une SCI transparente. Pourquoi ? Tout simplement car la société n’est pas imposée elle-même sur ses résultats, ce sont les associés qui le sont à leur niveau. Grâce à une comptabilité bien ficelée et le remplissage de la déclaration n°2072, les gérants de la SCI peuvent répartir la part de résultat assignée aux associés en fonction de leur part sociale.

Si le résultat est positif, les associés devront s’acquitter des impôts correspondant à leur part de revenu ajouté à leurs autres ressources selon le barème de l’impôt des particuliers.

Si le résultat est négatif (en cas de travaux par exemple) le résultat alors appelé déficit foncier pourra être déduit par les associés pour leur part, et ce jusqu’à 10 700 euros par an.

Imposition des plus-values

En ce qui concerne les plus-values sur la vente de biens et de parts sociales, les règles sont les mêmes que pour les particuliers vendant des biens immobiliers.

Mais qu’est-ce qu’une plus-value ? La plus-value est la marge que fait le vendeur ou le cédant sur le bien ou la part sociale qu’il vend. On la calcule comme suit :

Prix de vente – Prix d’achat originel ou valeur déclarée = Plus-value (ou moins-value).

Des simulateurs existent sur internet pour calculer votre plus-value et sont assez faciles d’accès, n’hésitez pas à les utiliser. Notez que si la plus-value est imposable, la moins-value est déductible.

La fiscalité des SCI à l’IR est donc identique à celle des particuliers en ce qui concerne les plus-values : elles sont imposables à 19% et soumises aux prélèvements sociaux de 17,2%. Une taxe supplémentaire s’ajoute en cas de plus-value au-delà de 50 000 €.

Cependant, un abattement vient s’ajouter à la plus-value en fonction de la durée de détention du bien :

• Pour l’impôt sur le revenu, un abattement progressif à partir de la 6ème année. Après la 22ème année, le bien est totalement exonéré.
• En ce qui concerne les prélèvements sociaux, l’abattement s’applique progressivement à partir de la 6ème année également, mais l’exonération totale n’arrive qu’au bout de 30 ans.

Les associés personnes physiques des SCI à l’IR sont donc imposés selon les règles des plus-values immobilières, contrairement aux associés personnes morales ou ceux de SCI à l’IS pour lesquels le régime des plus-values professionnelles s’applique.

Comparatif fiscalité d’une SCI à l’IR et SCI à l’IS

Pour mieux prendre votre décision entre SCI à l’IR et SCI à l’IS, voici un comparatif rapide des deux impositions pour faire votre choix de manière éclairée :

Mode d’imposition

• SCI à l’IR : imposition au niveau des associés, pas de la société
• SCI à l’IS : imposition au niveau de la société

Déduction du déficit foncier

• SCI à l’IR : Déduction sur les revenus personnels de l’associé à hauteur de 10 700 € par an
• SCI à l’IS : Report du déficit possible sur les 10 années suivantes

Déduction des frais

• SCI à l’IR : Frais de gestion du bien, intérêts d’emprunt et taxe foncière
• SCI à l’IS : Frais d’acquisition et de gestion du bien, amortissement du bien, taxe foncière et rémunération du gérant associé (si existante)

Taxation des plus-values

• SCI à l’IR : Régime des plus-values immobilières, abattement possible (voir paragraphe en milieu d’article)
• SCI à l’IS : Régime des plus-values professionnelles, pas d’abattement possible

Obligations comptables

• SCI à l’IR : Comptabilité permettant d’assurer l’assemblée générale et de remplir les déclarations fiscales
• SCI à l’IS : Comptabilité d’engagement obligatoire

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