La fiscalité des SCI à l’IS

Si vous envisagez de créer une Société Civile Immobilière (SCI) pour acquérir ou gérer des biens immobiliers, la question de la fiscalité s’imposera forcément à vous. Avec ce statut juridique, vous pouvez en effet opter pour une imposition des bénéfices à l’IR (impôt sur le revenu) ou à l’IS (impôt sur les sociétés). Mais comment choisir entre les deux ? Quels sont les avantages et inconvénients à opter pour une fiscalité de la SCI à l’IS par rapport à l’IR ? On fait le point ensemble sur le sujet.

En résumé :

• Une SCI est soumise par défaut au régime de l’impôt sur le revenu (IR). Elle peut, sur option, opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) ;
• Une SCI à l’IS est soumise au taux normal d’imposition sur les bénéfices de 25% (15% si les bénéfices de la SCI sont inférieurs à 42 500€) ;
• À l’IS, la SCI paie son propre impôt. Le bénéfice n’est pas intégré dans la déclaration de revenus des associés ;
• La rémunération du dirigeant fait partie des frais déductibles du bénéfice de la SCI à l’IS. 

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Fiscalité d’une SCI : le principe d’option du régime d’imposition

Avant toute chose, vous devez savoir qu’une société civile immobilière (SCI) est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Sous ce régime fiscal, les associés de la SCI sont imposés individuellement. Les revenus versés par la SCI sont déclarés au titre des revenus fonciers et soumis au barème progressif de l’impôt. Les montants à déclarer par chacun des associés sont calculés au prorata de leur quote-part.

Toutefois, les associés d’une SCI peuvent aussi opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, c’est la société qui est imposée. Les associés ne sont taxés que sur d’éventuels dividendes, ou une rémunération.

SCI : quelle imposition des bénéfices et plus-values à l’IS ?

Pour évaluer la fiscalité d’une SCI soumise à l’IS, il faut prendre en compte l’imposition des bénéfices annuels et la taxation des plus-values en cas de vente des biens.

L’imposition des bénéfices de la SCI à l’IS

Le taux d’imposition appliqué à une SCI soumise à l’IS dépend du niveau de revenus dégagés par la société. En SCI comme dans toute société, le taux normal d’imposition sur les bénéfices est de 25 %.

Mais il est possible de bénéficier d’un taux réduit de 15 % pour des bénéfices inférieurs ou égaux à 42 500 €. À deux conditions :

1. Le chiffre d’affaires hors taxe de la SCI doit être inférieur à 7,63 millions d’euros ;
2. Et le capital social de la société doit être détenu à 75 % minimum par des personnes physiques.

La taxation des plus-values immobilières à la vente des biens

À l’imposition des bénéfices s’ajoute une taxation des plus-values immobilières en cas de revente des biens appartenant à la SCI. Pour une société soumise à l’IS, la taxe appliquée à la vente des biens est soumise au régime des plus-values immobilières des professionnels, dont le taux d’imposition est de 25 %.

Les avantages et inconvénients d’une fiscalité à l’IS pour sa SCI

Les atouts d’une fiscalité de la SCI à l’IS

En SCI à l’IS, l’imposition des associés est dissociée de celle de la société. Ainsi, en optant pour l’IS, les associés d’une SCI peuvent parfois éviter de franchir une tranche d’imposition, et donc optimiser leur fiscalité individuelle.

À l’IS, certains frais comme la rémunération du dirigeant peuvent par ailleurs être déduits des bénéfices de la SCI, ce qui n’est pas possible à l’IR. De plus, en cas de déficit foncier, il est possible de déduire son montant du résultat sur une période pouvant aller jusqu’à 10 ans.

Les limites d’une imposition à l’IS

En cas de vente des biens, nous l’avons évoqué, une SCI à l’IS est soumise au régime des plus-values des professionnels. Or ce régime est moins avantageux que celui des plus-values immobilières appliqué aux particuliers lorsque la SCI est soumise à l’IR. Dans ce dernier cas, un abattement est en effet appliqué sur le montant de la plus-value selon la durée de détention. Ce qui n’est possible à l’IS.

De plus, les intérêts d’emprunts réglés par les associés pour la constitution de leur apport au capital social ne sont pas déductibles dans une SCI à l’IS, alors que la déduction des frais avant impôts est possible à l’IR.

Comment choisir entre une fiscalité à l’IR ou à l’IS en SCI ?

Pour faire les bons choix en matière d’imposition en SCI, vous devez donc prendre en compte différents critères, parmi lesquels :

• la situation personnelle des associés au regard de l’impôt sur les revenus (tranche d’imposition, situation maritale…) ;
• les possibilités de déduction des frais et éventuels déficits fonciers ;
• la taxation des plus-values immobilières si vous envisagez de revendre les biens.

Dans une SCI familiale, l’objectif étant de transmettre les biens, et non de les vendre, une fiscalité à l’IR est souvent privilégiée. Mais quand la vocation de la SCI est de réaliser des bénéfices, le choix de l’imposition s’oriente souvent vers une imposition à l’IS.

Sachez encore que le changement de régime d’imposition n’est possible que dans un sens. Si vous avez opté à la création de la SCI pour une fiscalité à l’IR, vous pourrez toujours opter plus tard pour l’IS. Mais ce n’est pas permis dans l’autre sens : une SCI soumise à l’IS ne peut plus opter pour une imposition à l’IR.

À la création d’une SCI, vous avez le choix entre une imposition à IR ou IS. Plus contraignante sur le plan comptable, une fiscalité de la SCI à l’IS revêt un avantage certain, grâce à des déductions de frais, et un déficit foncier déductible sur 10 ans. Mais les plus-values immobilières sont plus taxées à l’IS qu’à l’IR. Vous devez donc faire vos calculs pour choisir la fiscalité la plus avantageuse par rapport à votre situation. Sachant qu’un retour en arrière n’est pas possible si vous avez opté à la création de la SCI pour une fiscalité à l’IS.