La fiscalité de la vente d’un bien en SCI

Dans la vie de votre SCI, vous serez amené à vendre un ou plusieurs biens. On parle aussi de cession de biens, ou de parts. Cette cession entraîne souvent une plus-value, sur laquelle vous ou la SCI serez imposé. La fiscalité relative à ces plus-values dépend du régime fiscal de votre SCI. Mais comment cela se passe t-il vraiment ? Comment s’y retrouver face aux impôts ? On reprend avec vous, pour vous aider à comprendre la fiscalité de la vente d’un bien en SCI.

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Comment se passe la vente d’un bien en SCI ?

Ça y est, vous êtes décidé : vous allez vendre. Pas si vite ! Afin de vendre un bien en SCI, plusieurs procédures sont à respecter. Dans un premier temps, il est important de tenir une assemblée générale, où les associés doivent s’accorder à l’unanimité sur la vente du bien. A l’issue de cette assemblée, un procès-verbal devra être rédigé. Si vous avez un locataire, sachez que son accord devra également être confirmé. Une fois l’accord de tous les concernés dans cette vente de bien, vous devrez alors vous rapprocher d’un notaire. Ce dernier établira alors l’acte notarié pour la vente.

La fiscalité sur les plus-values

Lorsque vous vendez un bien, vous réalisez en général une plus-value. Cela signifie que vous avez revendu à un prix supérieur au prix d’achat. Cette plus-value est alors imposée et vous devrez payer auprès des impôts une somme en accord avec son montant. Néanmoins, si votre SCI est à l’IR, ou si elle est à l’IS, des situations différentes s’appliquent.

Pour la  SCI à l’IR

L’IR est le régime par défaut d’une SCI. Dans ce cas, la plus-value s’appelle une plus-value immobilière. Son calcul est une base plutôt simple.

• Plus-value = prix de revente – prix d’achat

Néanmoins, attention ! Ce calcul vous donne la somme brute de votre plus-value : ce n’est pas la somme qui sera réellement imposée. Afin d’obtenir un résultat plus précis, vous pourrez ajouter les informations suivantes :

• Déduire du prix de vente : les indemnités d’éviction (s’il y en a), les commissions de vente ou encore les frais de diagnostic
• Ajouter au prix de vente : les frais de notaire, les charges versées au vendeur

Ces sommes peuvent être ajoutées si vous êtes en mesure de présenter les justificatifs correspondants uniquement. Dans le cas contraire, vous pouvez appliquer un forfait de 7.5%  du prix d’achat, et 15% pour les dépenses de travaux (cet ajout s’applique si vous êtes propriétaire du bien depuis plus de 5 ans.)

Pour les SCI à l’IR, l’imposition de la plus value sera découpée ainsi :

• 19% au titre de l’impôt sur le revenu
• 17.2% au titre des prélèvements sociaux

Et pour plusieurs associés ?

Les associés de la SCI à l’IR seront imposés à hauteur de leur quote part. Par exemple :

• La plus-value de la société est de 10 000 euros
• Nous sommes deux associés possédant chacun 50% des parts de la SCI
• Nous serons chacun imposés sur 5000 euros

On appelle cela la SCI transparente.

Pour la SCI à l’IS

Il est tout à fait possible de faire une plus-value sur la vente d’un bien d’une SCI à l’IS. On parle dans ce cas là de plus-value professionnelle. Les règles sont ici plus simples que pour la SCI à l’IR, puisque cette plus-value sera alors imposée de la même manière que les autres bénéfices de la société. La règle est alors appliquée en accord avec le taux d’IS :

• Un taux de 15% pour une plus-value entre 0 et 42 500 euros
• Un taux de 25% pour une plus-value au delà de cette somme

Abattements et exonérations

Il est bon de savoir que vous pouvez être exonéré sur cette plus-value. Pour cela, il faut soit que le prix de vente du bien soit inférieur à 15 000 euros, soit que le bien soit mis à disposition d’un des associés en tant que résidence principale.

💡Pour rappel : une résidence est considérée comme principale si elle est habitée plus de 6 mois dans l’année. Il s’agit de la résidence vous avez votre établissement au 31 décembre de l’année de perception des revenus.

Si votre SCI est à l’IR, vous pouvez également bénéficier d’abattements sur l’imposition de votre plus-value. Ainsi, un abattement progressif peut être appliqué en fonction de la durée de détention du bien :

• Si vous détenez le bien depuis plus de 6 ans : abattement de 6% pour l’impôt sur le revenu et 1,65% pour les prélèvements sociaux est applicable.
• Si vous détenez le bien depuis plus de 22 ans, une exonération complète d’impôt sur le revenu pour les plus-values et abattement de 1,60% pour les prélèvements sociaux est applicable.
• Si vous détenez le bien depuis plus de 30 ans, vous serez alors exonéré de prélèvements sociaux.

💲Ces abattements ne sont pas applicables pour les SCI à l’IS. Il n’est pas possible de bénéficier d’abattements pour ces sociétés.

FAQ : Pour en savoir plus

Comment procéder si mon associé refuse la vente ?

Dans le cas où tous les associés ne se sont pas mis d’accord pour la vente du bien, il est possible de demander une dissolution de la SCI. Cette demande est a effectuer uniquement dans le cas où le fonctionnement de la SCI se voit bloqué.

Je veux bénéficier d’un abattement ; puis-je passer à l’IR pour ma SCI ?

Il n’est pas possible de passer de l’IS à l’IR pour vos SCI. Le choix d’une SCI à l’IS est irrévocable, et doit donc être bien réfléchi en amont.

Qui dépose les déclarations fiscales relatives à la plus-value ?

La déclaration 2048, relative à l’imposition de la plus-value, est transmise auprès de l’administration fiscale par le notaire.