Location d’un bien en SCI : les conséquences sur le contrat de location

Si vous disposez d’un bien immobilier géré en SCI, vous devez savoir qu’il est tout à fait possible de le mettre en location, même si vous avez créé une SCI familiale. Vous pouvez même le louer à un associé de la société. Il vous faudra toutefois signer un contrat de location, et répondre à certaines conditions. Mais quelles sont donc les modalités de gestion du bien à respecter ? Pour quelle durée est conclu le contrat de bail signé par une SCI ? Découvrez dans cet article ce qu’il faut savoir sur le contrat de location d’un bien immobilier en SCI.

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📝 En résumé :

• Louer les biens détenus par une SCI, c’est possible ! Toutefois, suivant la nature de votre société, les modalités de gestion peuvent différer ;
• Les biens d’une SCI peuvent être loués à tous (tiers, associé, membre la famille, etc.) ;
• Louer un bien en SCI de gestion a plusieurs conséquences sur le bail notamment sur la durée du bail, les garants… ;
• Enfin, la location d’un bien en SCI familiale est bien plus souple qu’en SCI de gestion. 

Location d’un bien en SCI : à quelles conditions ?

Pour rappel, une société civile immobilière (SCI) est un type de société ayant pour vocation de construire, d’acquérir et de gérer des biens immobiliers.

Des activités civiles, et non commerciales

Son caractère civil empêche les associés d’utiliser la SCI à des fins commerciales, notamment si sa revente vise à réaliser une plus-value. Mais rien ne vous empêche de louer les biens détenus par une SCI, la location étant considérée comme une activité civile sur le plan juridique.

Selon la nature de la société (SCI de gestion ou de location ou SCI familiale), les modalités de gestion peuvent toutefois différer, et impacter la rédaction du contrat de location. La durée du contrat de location dépend notamment du type de SCI concerné.

À qui peuvent être loués les biens d’une SCI ?

Sous le statut de SCI, les biens immobiliers peuvent être loués à n’importe qui comme en nom propre, et ce quel que soit le type de SCI (SCI de gestion ou SCI familiale). Ainsi, le bien peut être loué à un tiers, mais aussi à un associé, soit un membre de la famille dans une SCI de type familial.

Dans tous les cas, il est recommandé de signer un contrat de location entre les parties. Histoire de clarifier la situation et d’éviter tout litige entre associés.

Location d’un bien immobilier en SCI de gestion : quelles conséquences sur le bail ?

Si vous avez créé une SCI pour acquérir un bien immobilier avec des associés en vue de le louer, vous avez potentiellement opté pour la création d’une société de gestion (ou location). C’est le type de SCI le plus répandu en France. Il permet d’acheter et gérer un bien immobilier à plusieurs (2 minimum), précisément pour le mettre en location.

À savoir qu’en société, le bailleur est considéré comme une personne morale. Ce qui a plusieurs conséquences sur la gestion du bien :

• La durée du bail de location est de 6 ans en SCI, au lieu de 3 ans lorsque le bien est loué par une personne physique ;
• Le bailleur SCI ne peut pas demander de garant aux locataires : il lui revient d’assumer le risque d’impayés ou de prendre une assurance loyers impayés pour garantir ses revenus ;
• En cas de difficultés de paiement des loyers, le bailleur doit par ailleurs attendre au moins 4 mois avant de pouvoir expulser son locataire : 2 mois après une ordonnance de payer restée sans réponse, puis 2 mois après la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ajoutons encore que si le bien est loué à un tiers, la SCI ne peut en aucun cas demander au locataire de partir si elle souhaite attribuer le bien à un associé. Il faudra attendre que le logement soit vacant pour attribuer la location à un membre de la SCI.

Le contrat de location d’un bien immobilier en SCI familiale

Pour rappel, une SCI de type familial peut être constituée entre parents et membres d’une même famille qui sont liés par le sang ou par mariage, et ce jusqu’au quatrième degré inclus. Les couples pacsés ne peuvent toutefois pas y prétendre.

Par comparaison avec une SCI de gestion, la location d’un bien en SCI familiale est beaucoup plus souple. Ceci en grande partie parce que la SCI familiale est considérée comme une personne physique, et non une personne morale comme l’est une SCI de gestion.

Ainsi, lorsque le bien est détenu et loué par une SCI familiale :

• La durée du bail en location vide est de 3 ans ;
• Le bailleur peut demander un garant, même si l’assurance loyer impayé reste recommandée ;
• Le délai de 2 mois après saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ne s’impose pas en SCI familiale ;
• Le bailleur (donc la SCI) peut reprendre possession de son bien pour y loger un proche, et même fixer une durée de bail inférieure à 3 ans afin d’anticiper une récupération du bien, à condition d’en fournir le motif.

Une mise à disposition gratuite du bien peut aussi être envisagée en SCI familiale, si et seulement si cette possibilité figure dans les statuts. Dans ce cas, aucune charge ne peut être déduite si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (dépenses d’entretien, intérêts d’emprunt, travaux de réparation…). De plus, l’associé occupant le bien se voit exclu d’un certain nombre d’avantages fiscaux, à bien prendre en compte selon vos objectifs de recours au statut de SCI.

Conclusion

Vous l’aurez compris, les modalités de gestion, et donc le contrat de location d’un bien en SCI varient selon le type de SCI concerné. La durée du bail qui est de 6 ans en SCI de gestion passe ainsi à 3 ans en SCI familiale. Voire moins si la SCI fait valoir son intention de reprendre le bien avant 3 ans pour le mettre à la disposition d’un associé. Au-delà de la durée du contrat, vous devez savoir aussi que les conditions de location du bien sont plus contraignantes en SCI de gestion qu’en SCI familiale (impossibilité de demander un garant, délais d’expulsion plus longs en cas d’impayés, ou obligation d’attendre que le bien soit disponible pour l’affecter à un associé).