Vous envisagez de créer votre société civile immobilière (SCI) ou d’acquérir des parts dans une SCI déjà constituée ? Avant de vous lancer, mieux vaut connaître les principes du bon fonctionnement d’une SCI.

Grâce aux informations contenues dans cet article, vous serez en mesure de faire les bons choix, et vous saurez parfaitement comment gérer au mieux la SCI dont vous vous apprêtez à faire partie.

Pour commencer, voyons quels sont les différents types de SCI. Cela vous aidera à déterminer la structure qui vous conviendra en fonction de l’activité pour laquelle votre SCI est prévue :

La SCI construction vente (SCCV) : elle permet de construire un bien immobilier dans l’objectif de le revendre ;
La SCI professionnelle : elle offre la possibilité d’acquérir des locaux professionnels ;
La SCI familiale : elle permet de vous associer avec d’autres membres de votre famille afin d’organiser l’acquisition ou la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers.

Quel fonctionnement pour une SCI ?

La SCI permet aux associés de se constituer un patrimoine immobilier qui se distingue de leur patrimoine personnel. Ces derniers doivent réaliser un apport (en numéraire pour de l’argent ou en nature pour un bien immobilier) afin d’entrer dans le capital de la SCI. En contrepartie de cet apport, chaque associé hérite de parts sociales au sein de la société, proportionnelles à leur participation dans le capital social. La somme des apports effectués par les associés constitue en conséquence l’intégralité du capital social de la société.

Ces sommes doivent être déposées directement sur le compte bancaire de la société, ou entre les mains du gérant qui sera chargé d’ouvrir ledit compte bancaire. L’ouverture d’un compte bancaire avant l’immatriculation de la société n’étant pas une obligation légale, le gérant peut tout à fait décider d’ouvrir ce dernier après la création de la SCI.

Comme mentionné plus haut, une SCI offre la possibilité de s’associer avec ses enfants, qui deviennent dès lors propriétaires des parts de la société et non du bien immobilier faisant office de propriété de la SCI. Sur ce point, le fonctionnement d’une SCI est très avantageux, car les droits de succession sur les parts de ce type de société sont moins élevés que les droits qui s’appliquent directement sur des biens immobiliers. Par ailleurs, en procédant à des donations anticipées régulières de parts sociales à vos enfants, ils pourront bénéficier d’avantages fiscaux facilitant la transmission du patrimoine en limitant le montant des droits de succession.

Les associés voient les bénéfices de la SCI (notamment sur les revenus fonciers issus de la location des biens appartenant à la société) leur être reversés au prorata de leurs parts dans le capital social. Quant aux modalités de distribution des bénéfices, elles doivent être mentionnées dans les statuts rédigés à la création de la structure.

Fonctionnement en SCI : les droits et devoirs des associés

Les associés sont en principe tenus de prendre part à toutes les décisions importantes concernant la vie sociale de la SCI : désignation (et révocation) du gérant, désignation des pouvoirs de ce dernier, approbation des comptes lors de l’assemblée générale (AG) annuelle. Ils sont en droit de consulter tous les documents (notamment comptables) inhérents au fonctionnement de la SCI ;
Les associés peuvent également demander (par lettre recommandée avec accusé de réception) de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour aborder un point précis ;
Seuls les associés peuvent être à l’origine d’une modification des statuts (avec vote à l’unanimité par défaut, ou bien majorité si mentionné dans les statuts).

Il est à souligner que les associés sont considérés comme indéfiniment responsables des dettes de la SCI sur leurs biens personnels. La responsabilité des associés de SCI ne se limite donc pas au seul montant leurs apports respectifs. On dit également que la responsabilité des associés de SCI n’est pas considérée comme solidaire. Ce qui signifie qu’il ne pourra être exigé d’un associé de s’acquitter d’une dette dont un autre associé serait responsable.

⚠️ Attention : si vous envisagez de devenir membre d’une SCI déjà constituée, il est fortement recommandé de vous renseigner au sujet de l’état financier et des engagements en cours de la SCI (prêt, travaux) avant d’entériner votre acquisition de parts sociales.

Quels sont les pouvoirs du gérant d’une SCI ?

Nous avons vu plus haut qu’une SCI doit être gérée par un ou plusieurs gérant(s), associé(s) ou non, personne(s) physique(s) ou morale(s).

Dès la constitution de la société, ce gérant est désigné dans les statuts rédigés ou lors de la première AG. Il doit être élu par les associés. La durée de son mandat, elle aussi, est inscrite dans les statuts ou votée en AG au moment de sa nomination (par défaut, la durée du mandat équivaut à la durée de la vie sociale de la SCI), tout comme sa révocation.

Voici les principales missions du gérant de la société civile immobilière :

Assurer la gestion des affaires courantes de la SCI : encaisser les recettes, régler les charges, s’occuper des déclarations fiscales, souscrire aux assurances, assurer l’entretien du ou des biens, etc. L’étendue de ses pouvoirs est quoi qu’il en soit prévue par les statuts ;
Réunir au moins une fois par an les associés pour l’AG de la société et présenter les comptes annuels (documents comptables et fiscaux) de la SCI.

💡 À noter : le gérant est le seul à pouvoir être poursuivi en justice pour le compte de la SCI en cas de faute de gestion (responsabilité civile) ou d’escroquerie (responsabilité pénale). Ses fonctions cessent par expiration de son mandat, révocation, démission ou décès.

Comment créer une SCI ?

Une société civile immobilière doit être constituée d’au moins deux associés (personnes physiques et/ou personnes morales) lors de sa constitution.

Dans la pratique, il peut être toléré qu’un seul associé demeure temporairement dans une SCI après sa phase de constitution. Vous pouvez de ce fait créer votre société avec vos enfants, même mineurs, en pensant à limiter la responsabilité pour ces derniers au maximum.

Comme pour toute société, il revient aux associés de la SCI de définir ensemble les règles qui régiront la société civile immobilière. Cette phase intervient à l’occasion de la rédaction des statuts, qui constitue une étape importante de la constitution d’une SCI.

Ces statuts ont notamment pour objectif de définir les relations entre les associés dans différentes situations, comme les cessions de parts, un changement de gérant, etc. Ils doivent mentionner, entre autres : le montant du capital social de la société ainsi que sa répartition entre les associés de la SCI, le siège social de la société, et l’identité du ou des gérant(s).

SCI : dans quel but ?

Comme son nom semble l’indiquer, l’objet social d’une SCI doit obligatoirement être immobilier. Il doit par ailleurs explicitement déterminer l’activité de la SCI. Notons qu’une SCI ne peut pas exercer une activité commerciale, à l’image d’une activité d’achat pour revente.

La création d’une SCI permet enfin de faciliter la transmission du patrimoine des associés de la société en cas de décès. C’est d’ailleurs souvent la raison de la création d’une telle société. Comme les héritiers reçoivent dans le cas d’une succession ou d’une donation les parts sociales de la société et non le bien immobilier, les droits de succession seront calculés sur la valeur des parts sociales. Et non sur la valeur réelle des biens immobiliers transmise par le biais de la SCI. Ce qui en fait une option très avantageuse dans ce cadre.