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La gestion d’un bien immobilier sous forme de SCI (société civile immobilière) revêt plusieurs avantages parmi lesquels la déductibilité de certains frais. Les déductions de frais administratifs et de gestion diffèrent toutefois selon le régime fiscal de la société : à l’impôt sur le revenu (IR) ou sur les sociétés (IS). Mais quelles sont les déductions permises dans chacun des cas ? Quelle solution permet de déduire un maximum de frais et de payer le moins d’impôts ? On fait le point sur la déduction des frais de gestion en SCI, à l’IR et à l’IS.
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🎯 En bref :
- L’IS offre plus de possibilités de déduction mais implique une gestion comptable plus complexe que l’IR ;
- À l’impôt sur le revenu :
- Les rémunérations des gardes, les honoraires, et les frais de procédure peuvent être déduits des revenus fonciers ;
- Ces frais doivent être payés pendant l’année d’imposition et justifiés en cas de contrôle fiscal.
- À l’impôt sur les sociétés :
- Il est possible de déduire une gamme plus large de frais, incluant les frais d’entretien, d’amélioration, d’assurances, et les intérêts d’emprunt.
Frais de gestion en SCI : de quoi parle-t-on ?
En SCI comme dans toute entreprise, la société est soumise à des frais liés à sa gestion.
Citons par exemple :
- les frais de comptabilité nécessaires à l’établissement d’une déclaration fiscale des revenus annuels ;
- les honoraires d’un avocat, d’un notaire ou d’un expert-comptable pour certifier les comptes dans certains cas ;
- la rémunération d’un garde ou un concierge ;
- les frais divers liés à la publication d’une annonce pour louer le bien immobilier ;
- les frais de procédure pour le règlement de litiges ou différends…
Un des avantages de la SCI pour gérer un bien immobilier réside notamment dans la possibilité de déduire une partie de ces frais. La déductibilité des frais dépend alors du mode d’imposition choisi par la SCI et ses associés : à l’impôt sur le revenu (IR) ou à sur les sociétés (IS).
La déductibilité des frais de gestion dans une SCI à l’IR
Pour rappel les SCI sont, de base, soumises à l’impôt sur le revenu (IR). Dans ce cas, les bénéfices générés par la société sont à déclarer par le gérant et ses associés au titre des revenus fonciers. Pour en savoir plus sur l’imposition de la SCI, rendez-vous ici !
Quels frais peuvent être déduits des revenus mobiliers à l’IR ?
Dans une SCI soumise à l’IR, certains frais d’administration et de gestion sont déductibles des revenus fonciers à déclarer. Ce sont :
- la rémunération des gardes et concierges d’immeuble, hors réalisation de travaux d’entretien ou de réparation ;
- le versement d’honoraires ou de commissions versés à des tiers pour la gestion des biens immobiliers (gérants d’immeubles, administrateurs de biens, agences de location) hors rémunération du gérant de la SCI ;
- les frais de procédure engagés pour régler un différend (avec un locataire, un entrepreneur, un prestataire) ou en cas de litiges ;
- les autres frais de gestion supportés par les propriétaires dans la gestion des immeubles loués comme les frais de correspondance ou de déplacement, les frais d’acquisition de matériel, d’équipement informatique ou de publicité.
A savoir que le montant réel des frais de gestion est déductible sur les frais de rémunération des gardes et concierges, frais de rémunération, honoraires et commissions versés à des tiers, et frais de procédure.
Les autres frais de gestion sont de leur côté partiellement déductibles, avec un plafonnement de 20 € pour chaque local d’habitation.
Les conditions de déductibilité des frais pour une SCI à l’IR
Pour être déduits, les frais d’administration et de gestion doivent :
- avoir été payés par le propriétaire du bien immobilier durant l’année d’imposition concernée ;
- et pouvoir être justifiés en cas de demande des services fiscaux.
Il est également possible pour le gérant et ses associés d’opter pour une imposition de la SCI à l’IS (impôt sur les sociétés). Dans ce cas, les règles de déductibilité sont différentes.
La déductibilité des frais de gestion dans une SCI à l’IS
Dans une SCI soumise à l’IS, ce ne sont pas les associés qui sont imposés, mais la société elle-même. Chaque année, la société déclare ses bénéfices qui sont taxés en accord avec le taux d’IS en vigueur.
Si le taux d’imposition de la flat tax est potentiellement plus élevé qu’à l’IR, les possibilités de déduction de charges sont aussi plus larges. Ce qui permet à la société de réduire son résultat imposable pour payer moins d’impôts.
Quels sont les frais de gestion déductibles dans une SCI à l’IS ?
Tous les frais suivants peuvent être déduits du résultat d’une SCI soumis à l’IS :
- Les dépenses d’entretien et de réparation permettant de conserver le bien dans un bon état ;
- Les travaux d’amélioration du bien comme l’installation d’une cuisine équipée
- Les primes d’assurance, quels que soient les risques ;
- Les provisions pour charge de copropriété ;
- Les intérêts d’emprunts souscrits pour l’acquisition du bien ;
- Les frais de gestion liés à l’administration du bien (rémunération d’un concierge, honoraires de syndic…).
Le montant réel de ces frais engagés par la société pour la gestion des biens peut être déduit des bénéfices. Les dépenses sont alors enregistrées en comptabilité en vue de la déclaration fiscale annuelle de la société.
Conclusion
Vous le voyez, la liste de frais de gestion déductibles dans une SCI soumise à l’IS est beaucoup plus conséquente qu’avec une imposition à l’IR. Ce qui est un avantage non négligeable pour le fonctionnement des associés disposant de forts revenus. Mais la gestion comptable et les déclarations fiscales à prévoir pour un bien immobilier imposé à l’IS sont aussi plus contraignantes. Il convient donc peser le pour et le contre et de bien évaluer les avantages et inconvénients pour choisir le régime d’imposition le plus avantageux, et savoir quels frais de gestion déduire des bénéfices à déclarer.
