Le guide 2024 sur le PV d’AG en SCI

Pour savoir comment gérer une SCI, il demeure essentiel de s’informer sur tous les aspects qui régissent le fonctionnement de cette dernière. En SCI, vous devez tenir ce que l’on appelle des assemblées générales (AG). À la fin de chaque assemblée, vous devez établir un PV d’AG ou Procès-Verbal d’Assemblée Générale. Ce document est rédigé soit par le gérant, soit par un président de séance et doit être ajouté dans le registre des PV de la société. Dans cet article, nous vous expliquons tout à ce sujet, suivez-nous ! 🚀

 Le saviez-vous ?
Confier sa comptabilité à un expert-comptable n’est pas obligatoire. Optez dès aujourd’hui pour une solution en ligne comme Indy et rédigez votre PV d’AG en quelques clics ! 🤩
Rédiger mon PV d’AG

📝 En résumé :

• Le PV d’AG est un document obligatoire en SCI qui résume les décisions prises lors d’une AGE ou lors d’une AGO ;
• Pour sa validité juridique, il doit comporter plusieurs mentions obligatoires et au besoin quelques mentions facultatives ;
• En SCI, le gérant et les associés peuvent convoquer une assemblée générale. Cependant, la procédure diffère ;
• La rédaction du PV d’AG en SCI revient au gérant ou à un tiers comme un juriste, un président de séance… ;
• Rédiger le PV d’AG confère plusieurs avantages, notamment la restitution des décisions prises et la valeur probante qu’il revêt en cas de litige ;
• Enfin, vous trouverez dans cet article des modèles de PV d’assemblée générale et de convocation d’AG au format Word et PDF.

SCI : définition et caractéristiques

Tout d’abord, SCI est l’acronyme de Société Civile Immobilière. Il s’agit d’un ensemble de personnes qui s’unissent et créent une société dans le but de réaliser des investissements immobiliers.

Pour créer une SCI, 2 personnes sont nécessaires (personnes physiques ou personnes morales). Suivant l’apport au capital social effectué par chaque associé, ces derniers perçoivent des parts sociales. Ils sont également tenus de participer aux assemblées générales de la société afin d’approuver les comptes de la SCI par exemple.

De plus, au moment de la création de la SCI, vous devez établir les statuts. Ces derniers déterminent son siège social (ou adresse de domiciliation), son mode de gestion, sa durée de vie (limitée à 99 ans) et mentionnent les différents membres qui complètent la société. Les statuts précisent également les règles d’organisation de chaque assemblée et identifient l’identité de la personne responsable de rédiger le PV d’AG.

Enfin, une SCI peut compter un ou plusieurs gérants qui s’occupent ensemble de la déclaration fiscale, de l’encaissement des loyers, du paiement des charges, etc.

Le PV d’AG en SCI : de quoi s’agit-il ?

Le PV d’AG ou procès-verbal d’assemblée générale est un document que toutes les sociétés sont tenues d’établir, et ce, quel que soit leur statut juridique. C’est sur ce document que sont reportés par écrit l’ensemble des décisions prises et les faits survenus lors d’une AGE (Assemblée Générale Extraordinaire) ou d’une AGO (Assemblée Générale Ordinaire).

Ainsi, le PV d’AG consigne les décisions soumises au vote des associés, le nombre d’associés présents ou représentés à chaque assemblée et le résultat des votes (c’est le cas notamment des PV d’AG pour autorisation d’emprunt).

Le saviez-vous ? Le PV d’AG est un document obligatoire en SCI qui peut notamment servir de preuve en cas de désaccord. Aucun délai n’est imposé pour le rédiger. Toutefois, nous vous conseillons de le rédiger dans les meilleurs délais afin de n’omettre aucune décision majeure.

Après chaque assemblée générale, le procès-verbal est conservé par le gérant dans un registre au siège social de la SCI qui doit être paraphé et signé. À la place d’un registre à pages numérotées, la SCI peut également utiliser des feuilles mobiles, rangées de manière continue.

Dans tous les cas, les procès-verbaux d’assemblée générale doivent être conservés au siège de la SCI et mis à la portée des associés pour consultation.

Zoom sur l’assemblée générale en SCI

L’assemblée générale est une réunion entre les associés de la société qui permet de contrôler le fonctionnement de la SCI. Il existe deux formes d’assemblées générales :

• L’Assemblée Générale Ordinaire (AGO) : elle concerne la gestion quotidienne de l’entreprise. La tenue d’une assemblée générale ordinaire annuelle (aussi connue sous l’acronyme AGOA) est obligatoire pour approuver les comptes annuels de la société (bilan comptable, compte de résultat, annexe). Elle doit se tenir une fois par an, dans les 6 mois qui suivent la clôture de l’exercice ;
• L’Assemblée Générale Extraordinaire (AGE) : à l’inverse de l’AGO, l’assemblée générale extraordinaire se tient pour prendre des décisions exceptionnelles, impliquant notamment la modification des statuts. Par exemple, une AGE peut avoir lieu pour transférer le siège social, changer de dénomination sociale, modifier le capital social…

Bon à savoir : en AGO comme en AGE, la rédaction du PV d’AG en SCI demeure obligatoire. Une assemblée générale ordinaire ou une assemblée générale extraordinaire peuvent avoir lieu le même jour, à une heure distincte. Veillez néanmoins à rédiger un PV d’AG pour chacune d’entre elles.

Que contient le PV d’AG d’une SCI ?

Conformément à l’article R225-106 du Code de Commerce (ici) et à l’article 44 du décret n°78-704 issu de la loi du 3 juillet 1978, le procès-verbal d’assemblée générale doit comporter plusieurs mentions obligatoires pour sa validité juridique. Celles-ci comprennent :

• La raison sociale de la Société Civile Immobilière ;
• Le capital social de la société ;
• Le siège social (l’adresse de domiciliation) ;
• L’ordre du jour (les points à aborder) ;
• Le lieu, la date de l’assemblée générale ;
• Les noms et prénoms des associés qui ont participé à l’AG ;
• Le nombre de parts que détient chaque associé de la société ;
• Les rapports et documents soumis aux associés ;
• Le texte des résolutions mises aux voix ;
• Le résultat des votes des associés ;
• Le nom, prénom et la qualité du président ;
• Le résumé des débats et décisions convenues ;
• La levée de séance et la signature du PV d’AG.

De plus, d’autres mentions facultatives peuvent figurer au sein du PV d’AG et concernent à titre d’exemple :

• L’heure de début et de fin de l’AG ;
• Le détail des interventions des associés ;
• Les pouvoirs des associés qui ont été représentés ;
• Etc…

Précision 🔎 : pour chaque décision prise, vous devez non seulement mentionner l’intitulé de cette décision mais aussi en indiquer le résultat des votes en dessous. Par exemple, si un changement de gérant a eu lieu, indiquez « Changement du gérant de la SCI » puis préciser le nombre de voix « pour » sur le nombre total de voix en dessous.

En outre, la rédaction d’un brouillon du PV d’AG peut s’avérer être utile. En effet, cela permettra de faciliter la prise de notes afin de noter les décisions prises et les opinions exprimées, de suivre l’avancement des délibérations en visualisant clairement l’avancée des discussions, de gagner du temps et d’éviter les erreurs puisque le brouillon pourra être relu et corrigé avant validation du PV d’AG final.

Qui doit établir le PV d’AG en SCI ?

Tout d’abord, pour que l’assemblée générale puisse avoir lieu, il faut qu’une convocation soit transmise à l’intention des associés. Mais qui peut convoquer une assemblée générale en SCI ? Voici la réponse !

Qui peut convoquer une AG en SCI ?

Précédemment, nous parlions de l’importance de rédiger les statuts en SCI. En effet, ce sont notamment les statuts qui désignent les personnes en charge de la convocation à l’AG. Ainsi, il peut s’agir du gérant ou des associés.

🤵‍♂️ La convocation est faite par le gérant :

En règle générale, les statuts nomment le gérant comme responsable de la convocation à l’assemblée générale. Le gérant fixe alors le lieu, la date, l’heure de la réunion, l’ordre du jour, rédige le texte des résolutions proposées (qui sera également indiqué au sein du PV d’AG de la SCI) et le communique aux associés lors de la convocation. Si cogérance il y a, le principe est identique : sauf indication contraire, l’un des gérants convoque l’AG.

En parallèle, le gérant de la SCI doit également transmettre aux associés le rapport de gestion de la SCI afin que les associés puissent voter en tout état de cause.

👥 La convocation est faite par les associés :

En SCI, tous les associés sont en droit de convoquer une assemblée générale. Cependant, la procédure diffère de celle du gérant.

En effet, l’associé doit adresser en amont une demande auprès du gérant, l’invitant à convoquer l’assemblée et à inscrire l’ordre du jour de la prochaine AG. Si, dans un délai d’un mois, aucun retour n’est fait par le gérant ou que ce dernier refuse la demande, l’associé peut engager une action en justice pour désigner un mandataire en charge de convoquer l’assemblée.

Bon à savoir : que la convocation soit initiée par le gérant ou les associés, cette dernière doit être envoyée dans un délai de 15 jours précédent la tenue de l’AG par lettre recommandée avec accusé de réception. Si l’un des associés n’a pas reçu la convocation, les décisions prises au cours de l’AG peuvent être annulées.
La convocation peut aussi être verbale et sans délai dès lors que tous les associés sont bien présents ou représentés durant l’assemblée.

Zoom sur les règles à adopter pour valider une décision

Le jour de l’assemblée générale, les associés débattent et votent à l’issue de ces débats. Ce sont les statuts de la SCI qui régissent les règles relatives au quorum et à la majorité pour les décisions collectives. Le quorum représente ici le nombre de personnes présentes ou représentées à partir duquel le vote ou la décision est considéré comme valide. La majorité précise le nombre de voix nécessaire pour qu’une décision collective soit approuvée.

Si aucune précision n’est indiquée dans les statuts de la Société Civile Immobilière et si la décision engagée va au-delà des pouvoirs dont dispose le gérant alors l’unanimité des associés est nécessaire pour validation de la décision. Il s’agit ici de l’unanimité de tous les associés et non pas des associés présents et/ou représentés. Cependant, la révocation du gérant peut être à la majorité (moitié des voix).

Enfin, dans le cas où l’une des parts sociales de la SCI est usufruit, alors le nu-propriétaire et l’usufruitier peuvent participer aux assemblées.

Pour garantir que le quorum est atteint avant la tenue de l’AG, il est vivement recommandé d’inciter les associés à remplir une feuille de présence.

Qui rédige le PV d’AG en SCI ?

Le PV d’AG en SCI est généralement rédigé par le gérant de la société. Toutefois, celui-ci est en droit de désigner un autre rédacteur, auquel cas il peut opter pour un juriste, un secrétaire de séance… Celui-ci devra également être nommé et jugé comme compétent.

Qui signe le PV d’AG en SCI ?

Un PV d’AG non signé ne vaut rien et ne peut pas servir de preuve. Ainsi, la signature du PV d’AG a une importance capitale. Les personnes habilitées à signer ce document se résument principalement au gérant de la SCI ainsi qu’au président de séance.

Comme vu au préalable, la rédaction du PV d’AG doit suivre un certain formalisme. C’est pourquoi, l’équipe Indy vous propose ci-dessous deux modèles d’un PV d’AG et d’une convocation d’AG à télécharger.

Modèles de PV d’assemblée générale SCI et de convocation à télécharger

📥 Modèle de PV d’assemblée générale SCI PDF et Word

→ Modèle de PV d’assemblée générale annuelle SCI (Word)

→ Modèle de PV d’assemblée générale annuelle SCI (PDF)

📥 Modèle de convocation d’assemblée générale SCI PDF et Word

→ Modèle de convocation d’assemblée générale SCI (Word)

→ Modèle de convocation d’assemblée générale SCI (PDF)

Pourquoi établir le PV d’AG en SCI ?

Pour finir, il n’est pas rare de voir des questionnements quant à l’importance de l’établissement d’un PV d’AG en SCI. Ainsi, voici les deux principales raisons qui justifient la rédaction du procès-verbal.

1. Restituer les décisions convenues au cours de l’assemblée générale

En premier lieu, le PV d’AG en SCI est principalement établi au format papier. Il garantit ainsi la transparence de la société et rapporte fidèlement les décisions prises par les associés.

Attention ! L’absence d’assemblée générale en SCI est passible de sanctions ! De plus, en cas de non-respect des statuts, le gérant peut voir sa responsabilité civile, pénale et contractuelle engagée.

2. Obtenir une preuve formelle des décisions prises

Le procès-verbal d’assemblée générale établi de manière objective et sincère bénéficie d’un crédit par la loi. Il atteste des événements, situations et décisions convenues par les associés présents lors de la réunion. De cette manière, il dispose d’une valeur juridique et peut servir de preuve en cas de litige.

Rédigez votre PV d’AG en quelques clics avec Indy !

Depuis 2016, l’équipe Indy œuvre et travaille chaque jour dans le but de vous fournir une application comptable tout-en-un capable de répondre à l’ensemble de vos besoins. Avec Indy, vous pouvez :

• Synchroniser votre compte bancaire via un système sécurisé ;
• Automatiser votre saisie comptable et gagner du temps ;
• Obtenir la catégorisation automatique de vos transactions ;
• Éditer vos documents comptables et déclarations fiscales ;
• … et même générer le PV d’AG de votre SCI en quelques clics !

Pour ce faire, il vous suffit de vous rendre dans l’onglet « À faire » puis de cliquer sur « Déplier les étapes ». C’est ici que vous devrez indiquer l’affectation du résultat, ajouter la rémunération du représentant légal (au besoin), entrer l’évolution des capitaux propres et valider les documents !

Vous trouverez ensuite le PV d’AG de votre SCI ainsi que les documents annexes sur votre espace Indy !

Une question sur le PV d’AG d’une SCI ou un avis à nous faire parvenir ? Laissez-nous un message dans l’espace commentaire ci-dessous, l’équipe Indy se fera une joie d’y répondre ! 🤗