Investir en SCI : avantages et mode d’emploi

Les sociétés civiles immobilières (SCI) constituent un investissement abordable plébiscité par de plus en plus de Français. Investir en SCI devient une option pour beaucoup. En effet, rejoindre ou constituer une SCI permet de réaliser un investissement immobilier. Cela nécessite moins de fonds qu’un investissement en nom propre, chaque associé de la SCI recevant des parts sociales à la hauteur de son apport.

En outre, il s’agit d’un produit d’investissement au risque mesuré, dans un secteur favorisé pour son rendement et sa résilience aux crises financières.

Investir en SCI : définition et avantages de la société civile immobilière

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique à caractère civil. Elle permet à des associés (au minimum deux personnes physiques) de constituer et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers.

Les règles régissant les SCI sont définies aux articles 1832 et suivants du Code civil. La SCI se compose d’un gérant, qui est en charge de tenir la comptabilité de la société, et d’un ou plusieurs associés. Pour devenir associé, il suffit de réaliser un apport initial dans la SCI, lequel détermine les parts sociales qui reviendront ensuite à l’associé.

Investir en SCI : les différents types de SCI

Il existe plusieurs types de SCI, qui répondent à différents objectifs :

• La société civile immobilière de gestion : la plus répandue en France, elle est destinée à ceux qui souhaitent réaliser un investissement locatif à plusieurs, pour ensuite en tirer des revenus sous forme de loyer ;
• SCI familiale : assez plébiscitée par les Français, elle est constituée d’associés liés par des liens de parenté ou d’alliance. Elle sert souvent à faciliter la procédure d’héritage ou de transmission d’un bien ;
• La SCI d’attribution : elle permet l’acquisition d’un bien immobilier en vue de le rénover puis de le séparer en plusieurs lots, dont la division s’effectue selon les apports réalisés par chacun des associés ;
• SCI de construction-vente : elle s’apparente à une société de promotion immobilière. Son objectif est d’acquérir un terrain, d’y construire un bien immobilier puis de le revendre immédiatement. Cette pratique permet de générer des profits à court terme ;
• La société civile immobilière en jouissance partagée : cette forme de la SCI est destinée à l’acquisition d’un bien qui sera ensuite mis à disposition des associés en fonction de la part qu’ils détiennent dans la société. Les associés se répartissent donc l’usage du bien immobilier et non sa propriété.

Les avantages de la SCI

Investir en SCI a plusieurs avantages :

• Cela permet tout d’abord de réaliser une acquisition plus importante que celle qu’on aurait pu faire seul. En achetant à plusieurs, on peut se permettre un investissement d’un montant supérieur. Et ainsi fixer par la suite des loyers plus élevés si on a l’intention de louer le bien. En outre, une demande de prêt auprès d’une banque aura plus de chance d’aboutir. Ici, la capacité d’endettement est plus grande ;
• C’est un investissement intéressant si l’on souhaite diversifier son patrimoine sans pour autant placer ses économies dans un produit trop risqué. En effet, la SCI est notée 3/7 sur l’échelle AMF pour son profil risque/rentabilité ;
• La SCI permet de bénéficier de certains avantages fiscaux, notamment la réduction d’impôt Pinel si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, la déduction des travaux et des intérêts d’emprunt, ou encore la possibilité de créer un déficit reportable d’année en année ;
• Dans le cas d’une transmission de patrimoine immobilier, il est plus intéressant d’investir en SCI plutôt qu’en nom propre, car la SCI permet d’éviter les contraintes posées par l’indivision, ainsi que de diminuer le montant des droits de mutation dus sur l’héritage. Il est même possible d’être totalement exonéré des droits de mutation en transmettant progressivement des parts sociales aux héritiers, du moment que l’on demeure en deçà des seuils d’abattement à respecter tous les 15 ans.

Investir en SCI : comment ça marche ?

Vous pouvez rejoindre une SCI existante ou bien choisir de créer une SCI pour faciliter votre projet immobilier.

Rejoindre une SCI existante : pourquoi procéder à l’investissement dans une SCI ?

Si vous envisagez de devenir membre d’une SCI, il vous faudra mettre des fonds à disposition pour son fonctionnement. Il est possible d’effectuer un apport en capital à partir d’une somme que l’on possède, d’un emprunt, ou les deux. Pour avoir une valeur juridique, un acte notarié constate les apports dans le but de définir les parts de la SCI.

Le capital d’une SCI se compose de parts sociales réparties entre les associés en fonction de leur apport. Ces parts sociales confèrent plusieurs droits aux associés :

• Un droit au dividende permettant de recevoir une quote-part des bénéfices réalisés par la SCI ;
• Le droit de vote lors des Assemblées Générales pour les décisions qui requièrent l’approbation des associés ;
• Le droit de solliciter l’accès à tous les documents sociaux de la SCI.

Créer une SCI

Il existe quatre étapes à la création d’une SCI :

• Rédigez les statuts de la société. Ces statuts visent à régir le fonctionnement de la SCI et les relations entre les associés, et notamment les pouvoirs accordés au gérant de la SCI. L’assistance d’un professionnel est fortement recommandée lors de cette étape ;
• Déposez le capital social. Pour cela, ouvrez un compte bancaire sur lequel vous déposez le montant du capital social en numéraire de la SCI. Il s’agit de la somme des apports réalisés par les associés de la SCI. En échange de leurs apports, les associés reçoivent les parts de la SCI ;
• Publiez un avis de constitution au sein d’un Journal d’Annonces Légales. Cette annonce doit comprendre la dénomination sociale de la société, sa forme juridique, le nom du ou des gérants, l’adresse du siège social de la SCI et sa date de prise d’activité ;
• Déposez un dossier de demande d’immatriculation de la SCI auprès du guchiet unique de l’INPI.

La SCI est un investissement particulièrement intéressant qui présente des avantages patrimoniaux et fiscaux, mais qui nécessite un formalisme rigoureux. C’est néanmoins un projet à mettre consciencieusement à l’étude avant de se lancer. Puis, une fois engagé, il est important de consulter régulièrement les actualités liées au produit, notamment les rapports annuels et les acquisitions.