Acheter en SCI : la meilleure solution ?

Pour un achat immobilier à plusieurs, trois options s’offrent à vous : le classique régime de l’indivision, la moins connue tontine et enfin, acheter en SCI. Après avoir évalué rapidement les trois solutions, nous nous pencherons dans cet article essentiellement sur la dernière : faut-il investir en SCI, quels sont les avantages et les inconvénients de ces sociétés et qui peut acheter en SCI sont certaines des questions auxquelles nous allons répondre aujourd’hui.

Acheter en SCI ou avec une autre solution ?

1 – L’indivision

L’indivision est certainement le mode d’achat à plusieurs le plus courant et le plus connu. Il permet d’acheter entre « indivisaires », qui reçoivent chacun une part de la propriété du bien acquis en fonction de son apport. Cette répartition des apports doit-être notifiée dans l’acte notarié d’achat, sinon ils seront tous considérés avoir des parts égales.

Sa simplicité est son avantage majeur puisqu’elle ne demande pas d’autres formalités que celles d’un achat classique. En revanche, son inconvénient principal est que pour chaque grande décision concernant le bien l’unanimité doit être recueillie. Pour les plus petites, un accord aux ⅔ est possible. Un indivisaire peut vendre sa quote part sans que les autres ne puissent s’y opposer, mais ils sont prioritaires au rachat de cette dernière.

2 – La tontine

Également appelée « clause d’accroissement », la tontine a la particularité de protéger les propriétaires plutôt que leur famille. En effet, on ne peut sortir d’une tontine qu’en cas de décès et lorsque cela arrive la part du membre décédé est redistribuée aux autres propriétaires. Seul le dernier survivant pourra léguer le bien à ses héritiers. C’est un moyen peu connu et peu utilisé donc nous ne nous étalerons pas dessus, mais sachez qu’il existe.

3 – Acheter en SCI : la meilleure solution ?

Une SCI, ou société civile immobilière, est une forme juridique permettant d’acquérir un bien à plusieurs (au moins deux) par le biais d’une structure. Cela a de nombreux avantages mais également des inconvénients que nous allons voir ci-dessous.

Acheter en SCI : avantages et inconvénients

Avantages d’acheter en SCI

• Une plus grande capacité d’investissement

En effet, à deux ou plus votre capacité d’investissement sera bien plus importante que si vous étiez tous seuls. Un avantage non négligeable quand on sait que les banques sont de plus en plus frileuses à accorder des prêts. Que ce soit pour l’apport ou pour les mensualités, vous pourrez emprunter plus ou rembourser votre prêt moins longtemps en fonction de vos capacités financières et de vos choix en matière de prêt.

• Transmission facilitée

Dans le cas d’un achat en indivision d’un couple, le bien leur appartient pleinement et comme le nom de ce statut l’indique ils ne peuvent en transmettre des parts à leurs enfants sans vendre leur part entière. En SCI, c’est tout à fait possible : les parts leur appartiennent mais il peuvent les diviser pour les céder à leurs enfants, par exemple en donation. Gardez cependant à l’esprit qu’après 100 000 euros par parent et par enfant des droits de succession vous seront demandés. Ce seuil est remis à 0 tous les 15 ans.

• Une liberté dans la rédaction des statuts…

A part certaines informations que vous devez obligatoirement renseigner dans les statuts de la SCI, la rédaction des statuts est entièrement libre ! Vous pouvez donc décider des modalités de prise de décision, de cession des parts sociales ou d’ajout d’un nouvel associé entre autres choses tant que vous restez dans le cadre de la loi.

Inconvénients d’acheter en SCI

• … Qui peut malheureusement avoir un prix

En effet, rédiger des statuts soi-même peut-être fastidieux et parfois demander l’aide d’un expert tel qu’un notaire et un avocat. De plus, sans compter ces frais variables, comptez 300 euros de frais incompressibles pour l’enregistrement de la société à l’INPI et la publication d’une annonce dans un journal officiel (étapes obligatoires).

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• Responsabilité illimitée

Comme toute société, vous aurez des dettes à contracter telles que des prêts, des factures d’énergie ou d’internet etc. Elles reviennent aux associés à hauteur de leurs parts sociales. Mais en cas de défaut de paiement, les créanciers peuvent vous demander de les rembourser à hauteur de la part de dette qui vous revient.

Ceci étant dit, la responsabilité n’est pas solidaire donc vous n’aurez pas à payer la dette des autres associés. De plus, ceux qui veulent recouvrir la dette en question doivent se retourner contre la société avant de se retourner contre vous. Vous avez donc un rempart qui vous protège. Mais n’en profitez pas pour en abuser !

• Des obligations contraignantes

Outre les déclarations fiscales supplémentaires que vous n’avez pas en indivision par exemple, on compte des obligations comptables plus ou moins lourdes pour le gérant, minimum une assemblée générale par an, une création de société qui peut-être compliquée… Il ne faut pas prendre cette décision à la légère !

Peut-on acheter en SCI sans apport ?

Oui, on peut tout à fait acheter en SCI sans apport, bien que ce soit plus difficile. Pour motiver votre demande, vous pouvez par exemple vous présenter à la banque avec une étude de marché et un business plan pour montrer tout le sérieux de votre projet.

Prêt immobilier en SCI ou emprunt personnel ?

Encore une fois, que vous ayez un apport ou non, deux solutions s’offrent à vous : contracter un prêt immobilier avec la SCI ou que chaque associé emprunte en son nom propre. Votre décision dépendra de plusieurs facteurs :

• Si vous avez l’accord de vos associés

Eh oui, avant de vous décider il faut voir si vos associés sont d’accord avec vous ! Une demande de prêt est une des rares décisions qui demandent l’unanimité. En cas d’échec, vous devrez emprunter en votre nom.

• Si vous avez le droit à des prêts aidés

De plus en plus de prêts aidés tels que le prêt à taux zéro, le prêt d’accession sociale et d’autres vous sont peut-être accessibles. Si c’est le cas, regardez si ce n’est pas plus intéressant pour vous d’emprunter en votre nom.

• Si vous avez beaucoup d’endettement

Une SCI, à sa création, n’est pas endettée. Peut-être que ce n’est pas votre cas. Regardez bien si vous pouvez emprunter en votre nom ou si la SCI est plus appropriée.

Frais de notaire pour acheter en SCI

Les frais de notaire, autrement appelés frais d’acquisition, sont réduits pour acheter en SCI : ils sont environ de 3% du bien, contre 7 à 8 % pour un achat classique.

Un couple peut-il acheter en SCI ?

Oui, un couple peut tout à fait acheter en SCI, comme tout groupe de deux personnes ou plus. Ce dernier peut-être composé par plusieurs membres d’une famille (on parlera alors de SCI familiale), des amis, des collègues, des partenaires financiers… Les possibilités sont infinies !

Pourquoi acheter en SCI familiale ?

La SCI familiale est l’un des 5 types de SCI. Les autres types sont :

• SCI de gestion ou de location ;
• SCI d’attribution ;
• SCI de jouissance à temps partagé ;
• SCI construction vente.

La particularité de la SCI familiale est que c’est une SCI dont tous les membres font partie d’une même famille. Elle est beaucoup utilisée par les parents souhaitant transmettre à leurs enfants leurs biens immobiliers en cas de soucis de santé plus ou moins grave. En effet, en s’y prenant assez tôt, on peut ainsi éviter les droits de succession pour peu que ses biens ne soient pas démesurés.

Exemple de la famille Martin

Jean-Pierre et Adeline Martin ont une maison à 300 000 euros en SCI. A leurs 50 ans, ils décident de faire entrer dans la société leurs enfants, Jonathan et Maria. Ils leur cèdent 30% environ de la SCI à tous les deux, soit 100 000 €, ou 50 000 € chacun.
A leurs 70 ans, soit 20 ans plus tard, Jean-Pierre et Adeline décident de céder totalement la maison à leurs enfants, au cas où quelque chose leur arrive. Ils leur cèdent le reste des parts de la SCI, soit 100 000 € chacun, ce qui est également la limite pour ne pas payer de droits de succession (Le délai des 15 ans étant passé, ils en ont le droit). Ils ont transmis leur maison à leurs enfants sans payer de droits de succession ! Mais leurs enfants devront en payer sur le reste de leurs biens s’ils décèdent avant 85 ans.

Comment créer une SCI ?

Pour créer une SCI, 4 étapes suffisent :

1. Rédaction des statuts ;
2. Publication d’une annonce dans un journal légal ;
3. Immatriculation de la société ;
4. Dépôt du capital social sur un compte bancaire propre à la société.

Découvrez le tuto complet dans notre article !

Conclusion : Faut-il acheter en SCI ?

Nous vous avons donné tous les éléments, maintenant c’est à vous de faire votre choix ! Acheter en SCI est particulièrement utile si vous souhaitez mutualiser les dépenses, faciliter la transmission au sein de la famille et rassurer les banques. Mais il faut bien s’entendre avec les autres associés, ce qui n’est pas toujours facile. Quoi qu’il en soit, Indy vous accompagne tout au long de la vie de votre SCI, pour vous aider à la créer puis faire sa comptabilité. Contactez-nous pour en savoir plus !