Lorsque vous créez une SCI, société civile immobilière, la question de votre régime d’imposition est primordiale. Si vous optez pour l’impôt sur le revenu (IR) ou pour l’impôt sur les sociétés (IS), vos charges déductibles ne seront pas les mêmes. À l’IR, les charges déductibles d’une SCI concernent uniquement son revenu foncier. Des charges additionnelles sont déductibles à l’IS. À l’IR la question se pose de la possibilité de déduire les frais liés au compte bancaire de votre SCI (frais de tenue de compte, carte bancaire, agios… etc). Découvrons toutes les règles qui s’appliquent dans cet article. C’est parti ! 🚀

Quels sont les frais bancaires déductibles pour une SCI à l’IR ?

📝 En résumé

Une SCI, société civile immobilière, est soumise par défaut à l‘impôt sur le revenu (IR) ;
Les frais bancaires déductibles sont : les emprunts et les intérêts ;
Il existe également d’autres catégories de charges déductibles lorsque vous êtes une SCI à l’IR ;
Malgré des obligations comptables simplifiées, des déclarations restent à remplir pour déduire vos frais (notamment la 2072).

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Quelle SCI à l’IR peut déduire des frais bancaires ?

Qu’est-ce qu’un frais déductible ?

Il est question de charges déductibles lorsque vos dépenses peuvent être soustraites du revenu imposable de votre société. À l’IR les bénéfices de la SCI sont à ajouter aux revenus personnels des associés. Votre régime fiscal impacte également les charges déductibles possibles. Plusieurs frais bancaires peuvent être déductibles lorsque vous avez une SCI à l’IR.

Bon à savoir : les charges de votre SCI, sont par définition, obligatoirement liées à votre objet social.

Les conditions de déduction des SCI à l’IR

Par défaut une SCI est soumise à l‘impôt sur le revenu. Sur option il est également possible de choisir le régime d’impôt sur les sociétés.

⚠️ Si votre SCI implique de la location meublée, il vous faut obligatoirement opter pour l’impôt sur les sociétés. Votre activité est, en effet, assimilée à une activité commerciale par l’administration fiscale. Un seuil de tolérance est accepté pour les SCI à l’IR qui font de la location meublée pour elles dont les recettes liées à la location meublée ne dépassent pas 10% du total des recettes hors taxes. Concernant la TVA, la SCI peut choisir d’y être assujettis ou non.

Les frais déductibles à l’IR vont porter uniquement sur les revenus fonciers de la SCI. C’est-à-dire les recettes qui proviennent de la mise en location d’un bien immobiliers (loyers locatifs). Certaines conditions de déductibilité sont alors à respecter :

La conservation de l’ensemble des justificatifs et preuves de vos frais ;
Les opérations liées à vos charges doivent avoir été réalisées dans le respect des obligations légales ;
Les charges doivent avoir été engagées dans l’intérêt de la SCI ;
Les charges déductibles doivent avoir été payées au cours de l‘année fiscale concernée.

Les associés de la SCI seront donc imposés personnellement à l’impôt sur le revenu, en fonction de leur quote-part dans le capital au titre des revenus fonciers.

Les frais bancaires déductibles pour une SCI à l’IR

Lorsque vous avez une SCI l’ouverture d’un compte pro est fortement recommandé, notamment afin de pouvoir y déposer votre capital social. De nombreux frais peuvent alors vous être facturés par votre banque. Vous avez une SCI à l’IR (impôt sur le revenu) ? Plusieurs frais bancaires sont déductibles :

Les emprunts ;
Les intérêts bancaires.

À l’inverse il ne sera pas possible de déduire les frais de tenue et d’utilisation normale du compte bancaire de la SCI, les sommes liées aux amendes et autres pénalités, ainsi que les dépenses personnelles et les dépenses bancaires non justifiées.

✔️ Les emprunts et intérêts bancaires

Parmi les frais financiers déductibles pour une SCI à l’IR la première catégorie concerne les frais d’emprunts concernant les prêts contractés par la société. Dans une certaine limite de déduction en raison de la lutte contre l’évasion fiscale, un grand nombre de vos frais bancaires liés à vos emprunts peuvent être déduits du bénéfice imposable de la SCI. Cela vaut pour :

Les intérêts de remboursement du prêt ;
Les frais de constitution du dossier ;
Les frais de garantie pour les emprunts (frais de cautionnement, d’hypothèque ou de privilège de prêteur de deniers) ;
… etc.

Important : vos intérêts doivent obligatoirement être payés et justifiés par des documents bancaires. Les intérêts qui excèdent les besoins réels de financement de la SCI ne seront pas déductibles.

🚫 Les frais de tenue et d’utilisation normale du compte bancaire de la SCI

Les frais de gestion liée au compte bancaire de votre SCI qui sont nécessaires à votre activité professionnelle ne sont pas déductibles. Cela vaut pour :

Les frais liés à l’ouverture de votre compte bancaire ;
Les frais de tenue de compte ;
Les frais liés à l’acquisition d’une carte bancaire physique ;
Les frais liés au titre de la tenue d’un compte chèque ;
Les frais d’un ordre de virement.

🚫 Les amendes, pénalités et autres frais bancaires additionnels

Il n’est pas possible de déduire les frais d’utilisation anormale du compte bancaire de votre SCI à l’IR. En effet, si vous avez des frais supplémentaires liés à un découvert non prévu dans votre contrat, ou des frais de rejet de carte : ces derniers ne seront pas déductibles. Les agios ou frais bancaires non directement liés à l’activité immobilière de la SCI ne sont pas déductibles.

Ensuite, toutes les sanctions fiscales sont automatiquement exclues des charges déductibles possibles. Cela vaut pour les amendes comme pour les autres sanctions fiscales ou pénales.

🚫 Les dépenses personnelles

Il n’est pas possible de déduire du bénéfice de votre SCI à l’IR des frais bancaires liés à des opérations personnelles. En effet, seules les charges liées à la gestion du patrimoine de la SCI peuvent rentrer dans la catégorie des dépenses déductibles. Vos opérations personnelles ne doivent d’ailleurs pas apparaître dans le compte bancaire de la SCI, qui est réservé aux opérations liées à cette dernière.

🚫 Les frais bancaires non justifiés

Afin de pouvoir rentrer dans la catégorie des charges déductibles, tout frais bancaire doit pouvoir être justifié. C’est-à-dire que vous devez absolument être en mesure de fournir un document justificatif pour appuyer vos dépenses.

Quelles sont les autres charges déductibles ?

Lorsque vous êtes une SCI soumises à l’impôt sur le revenu (IR), vos frais bancaires ne sont pas les seules dépenses déductibles. Bien que la liste des charges déductibles soit plus étendue pour les SCI à l’impôt sur les sociétés, de nombreuses autres dépenses peuvent être déduites à l’IR en dehors des frais bancaires. Découvrons ensemble les dépenses concernées.

✔️ Les frais d’administration et de gestion/frais liés à la gestion des immeubles

Toutes les dépenses concernant l’administration et gestion des biens appartenants à la SCI peuvent rentrer dans la catégorie des frais déductibles. Par exemple ma rémunération du concierge va rentrer dans cette catégorie.

✔️ Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration

Toutes les dépenses permettant la conservation du bien en l’état font partie des charges déductibles à la condition que l’amélioration n’aboutisse pas à une modification complète de votre bien. Ces dépenses rentrent dans la catégorie des travaux d’entretiens et de réparation. Par exemple :

Le remplacement d’une installation électrique ;
Un ravalement de façade ;
Des travaux de canalisation défectueuse ;
Des frais de déplacement pendant des travaux ;
… etc.

Les frais d’amélioration quant à eux désignent les dépenses permettant d’installer un nouvel élément au sein du bien, sans modifier sa structure ou son volume. Par exemple :

Installation d’alarmes de sécurité ;
Installation d’un chauffage central ;
Installation d’un ascenseur ;
Installation d’une cuisine ;
…etc.

Attention : si la structure est modifiée, il s’agira alors de dépenses de construction et non d’amélioration. Dans ce cas ce type de dépense ne sera pas déductible. Il en va de même pour les dépenses qui permettre d’augmenter la surface du bien.

✔️ Les frais de comptabilité et primes d’assurances

Les frais d’abonnement à un logiciel de comptabilité (comme Indy !) ou de rendez-vous avec un expert-comptable font également partie des frais déductibles en SCI à l’IR.

Il en va de même pour les primes d’assurances contractées dans l’intérêt de la SCI, et payée au cours de l’année fiscale.

✔️ Les frais de domiciliation

les frais de domiciliation correspondent aux cas où la SCI n’est pas domiciliée au domicile du gérant ou dans un local acheté. Dans le cas où vous payez des frais pour votre domicile administratif, en louant un espace ou en passant par un service de domiciliation par exemple, ces frais peuvent parfois être déductibles. Ces derniers doivent :

Être proportionnés ;
Nécessaires ;
Justifiés.

✔️ Les indemnités d’éviction

Les frais d’éviction désignent la compensation financière versée au locataire lorsque le propriétaire refuse de renouveler le bail. Ce type de frais rentre également dans la catégorie des charges déductibles possibles pour une SCI à l’IR.

✔️ Les provisions pour charge de copropriété

Les provisions pour charge de copropriété peuvent être déduites du revenu foncier de l’année lorsque la SCI est au régime réel d’imposition. Il faut, pour ce faire, déduire du revenu foncier, les charges réellement versées au syndic lors de l’année en cours.

🚫 Les charges déductibles uniquement pour les SCI à l’IS

Les SCI à l’IS peuvent également déduire certaines autres charges additionnelles, lorsque le bien génère des loyers. Il s’agit :

Des frais d’amortissement du prix d’achat ;
Des travaux d’agrandissement et de reconstruction ;
Des frais de notaire et des frais d’agence.

Ces frais ne sont pas déductibles pour une SCI à l’IR.

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Comment déduire vos frais bancaires pour une SCI à l’IR ?

Chaque SCI soumise à l’impôt sur le revenu doit obligatoirement déclarer ses revenus chaque année. Vous disposez jusqu’au 2e jour ouvré suivant le 1er mai de chaque année afin de déclarer les revenus de la SCI. Le gérant de la majorité des SCI (celles au régime simplifié) doit déposer auprès de l’administration fiscale :

Le formulaire n°2072-S-SD « Déclaration des sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés » ;
Ainsi que ces deux annexes (l’annexe 2072-S-A1-SD et 2072-S-A2-SD).

Vous pouvez retrouver l’ensemble des formulaires requis sur le site des impôts. Les consulter ici.

Ensuite chaque associé devra déclarer, lors de la déclaration de revenu annuelle (2042), ses revenus fonciers via le formulaire annexe 2044. Chaque associé paye ensuite l’impôt en fonction de sa quote-part dans le capital de la SCI.

Bon à savoir : la date limite de la déclaration des revenus de la SCI à toujours lieu avant celle des déclarations d’impôts des particuliers (déclaration de revenu 2042 et son annexe la déclaration de revenus fonciers 2044). En effet, les montants inscrits vous serviront de base de calcul dans votre déclaration d’impôt.

FAQ – Questions fréquentes

Quelle est la liste complète des charges déductibles pour une SCI à l’IR ?

Voici la liste complète des charges déductibles pour une SCI à l’IR :

Les frais d’administration et de gestion des immeubles ;
Les assurances ;
Les travaux d’entretien et de réparation ;
Les travaux d’amélioration ;
Les frais de comptabilité ;
Les indemnités d’éviction ;
Les impôts ;
Les intérêts et frais d’emprunt ;
Les frais de domiciliation ;
Les provisions pour charge de copropriété.

Les frais de notaires sont-ils déductibles pour une SCI à l’IR ?

Non ce type de dépenses ne rentrent pas dans la catégorie des frais déductibles. C’est possible uniquement pour certaines SCI à l’IS.

Comment est calculé le montant de l’impôt sur le revenu pour une SCI à l’IR ?

Les revenus fonciers d’une SCI à l’IR sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Si le montant total est inférieur à 15 000€ le régime micro-foncier s’applique, avec un abattement fiscal forfaitaire de 30 %. Si vous dépassez ce seuil, c’est le régime réel d’imposition qui s’applique.

Quel est le meilleur choix entre SCI à l’IR et à l’IS ?

Il n’existe pas de statut plus avantageux, le choix va dépendre des objectifs de chacun ! Si vous souhaitez effectuer de la location meublée, il faudra choisir l’impôt sur les sociétés.

Vous avez davantage de questions sur les frais bancaires déductibles pour une SCI à l’IR ? N’hésitez pas à utiliser l’espace commentaire, nous vous répondrons avec plaisir ! 🤝