Comment calculer le coût d’un crédit immobilier en SCI ?

Vous êtes en Société Civile Immobilière (SCI) et souhaitez investir dans un bien immobilier ? Pour cela, il vous est tout à fait possible de souscrire un crédit immobilier ! Mais comment calculer le coût du crédit ? Comment trouver le prêt au meilleur coût ? Nous vous expliquons tout ! 

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🎯 En résumé :

• Le TAEG (Taux annuel effectif global) est venu remplacer le TEG (Taux effectif global) pour le calcul du coût d’un prêt immobilier ;
• Il reflète tous les coûts d’un crédit immobilier (taux d’intérêt, frais de dossier, assurances, garanties, etc.) ;
• Pour obtenir un prêt, les banques évaluent la stabilité des revenus des associés, demandent un apport minimum de 10 % et vérifient le taux d’endettement pour s’assurer de la solvabilité de la SCI ; 
• Nous vous recommandons de négocier les conditions du prêt (taux d’intérêt, frais, remboursements) ou de faire appel à un courtier.

Le taux annuel effectif global (TAEG)

Définition

Depuis 2016, le taux annuel effectif global (TAEG) est venu remplacer le taux effectif global (TEG) pour le calcul du coût d’un crédit immobilier.

Plus fiable et précis que le TEG, le TAEG vient refléter l’ensemble des coûts liés au crédit en prenant en compte un grand nombre de données et notamment :

• Le taux nominal de l’intérêt ;
• Les frais de dossier ;
• L’assurance emprunteur ;
• Les garanties obligatoires ;
• Les frais de courtage ;
• Etc.

Le saviez-vous ? Avant de signer un contrat de prêt immobilier, la banque est tenue de communiquer le TAEG sur le contrat de prêt. Plus le taux est faible, moins le prêt est coûteux.

Zoom sur les éléments du TAEG

Le montant des intérêts

Aujourd’hui, il n’existe pas de prêt dédié exclusivement aux sociétés civiles immobilières. Autrement dit, les SCI (familiales ou autres) à la recherche d’un prêt immobilier, bénéficieront des mêmes conditions que les particuliers.

• Le taux du prêt sera tout simplement le taux classique proposé par l’établissement bancaire. Ce dernier dépendra du taux directeur de la Banque Centrale Européenne (BCE), des fluctuations du marché, de votre profil et de la politique commerciale de votre banque ;
• La durée du prêt sera comprise entre 10 ans et 25 ans ;
• Les taux pourront être variables ou fixes. Notez toutefois que la grande majorité des emprunteurs (SCI comprises) optent pour un taux fixe pour sécuriser leurs finances.

Les frais de courtage

Vous souhaitez faire appel à un courtier ? Courtier en agence, en ligne ou indépendant, un large choix s’offre à vous !

Les courtiers en agence facturent environ 1 % du montant emprunté. Les courtiers indépendants ainsi que les courtiers en ligne proposent quant à eux des tarifs plus bas.

Les frais de garantie

Les garanties de crédit immobilier protègent l’établissement prêteur en cas de défaut de paiement. Ces dernières viennent en complément de l’assurance emprunteur.
Il existe plusieurs types de garanties, parmi elles, nous pouvons citer l’hypothèque, le nantissement ou encore le cautionnement.
Le coût des garanties varie en fonction de l’option choisie. Notez que l’organisme de caution, généralement privilégié par les SCI, coûte en moyenne 1 % du montant de l’emprunt.

Les frais de dossier

Enfin, la transmission de votre dossier à la banque à un coût ! L’analyse de votre situation vous sera en principe facturée entre 500 et 2 000€.

Vous passez par un courtier ? Ce dernier pourra très probablement se charger de négocier vos frais de dossier puisqu’il effectuera lui-même l’analyse de votre dossier, réduisant ainsi la charge de travail de la banque.

Comment trouver le prêt au meilleur prix ?

Pour négocier au mieux votre prêt, il est utile de calculer votre capacité d’emprunt en amont des discussions avec les établissements bancaires, pour connaître plus précisément votre situation et votre marge de négociation possible.

Soignez votre profil emprunteur

Lorsque vous contractez un prêt au nom de votre SCI, les taux d’intérêt seront déterminés en fonction du profil des associés de la structure. Aussi, la banque examinera :

La stabilité des revenus des associés

Les prêteurs privilégient les SCI dont les associés présentent des revenus stables. Pour les associés salariés, un emploi en CDI ou un poste de fonctionnaire est souvent perçu comme un gage de sécurité financière. Les associés entrepreneurs ou professions libérales doivent fournir leurs trois derniers bilans comptables pour prouver la régularité et la pérennité de leurs revenus.

Vos apports

Pour les banques, un apport significatif de la part des associés de la SCI est un indicateur clé de leur capacité à épargner et à soutenir financièrement le projet. Il est généralement recommandé de fournir un apport d’au moins 10 % afin de couvrir les frais de notaire ainsi que les frais de garantie.

Le taux d’endettement

Enfin, les banques examinent attentivement les capacités d’endettement de chaque associé de la SCI pour garantir la solvabilité de l’ensemble de la structure. Il est important que

Négociez les conditions de crédit

Par ailleurs, pour obtenir le meilleur financement pour votre SCI, nous vous conseillons vivement de négocier avec votre banque le taux d’intérêt, les frais de dossier ou encore les conditions de remboursement. Une négociation efficace pourrait vous permettre de réduire considérablement le coût total de votre prêt.

Tournez-vous vers un courtier

Un courtier expérimenté pourra vous aider à dénicher les meilleures conditions de prêt. Son expertise vous permettra d’accéder à des offres que vous ne pourriez pas trouver seul.