L’emprunt en SCI familiale : comment ça marche ?

La SCI familiale est une société civile immobilière dont les associés font partie de la même famille. Elle fonctionne de la même manière qu’une SCI classique et facilite la gestion du patrimoine immobilier familial, mais aussi sa transmission. Pour constituer et faire grandir un patrimoine, il est fréquent de recourir à un prêt immobilier en SCI. Voyons quelles sont les règles de l’emprunt en SCI familiale.

Le fonctionnement de la SCI familiale en bref

Une SCI familiale est créée par plusieurs membres d’une même famille pour gérer des biens immobiliers. La SCI possède ces biens en son nom propre. Ils peuvent avoir été apportés par les associés à son capital, ou acquis par ses soins. Les associés bénéficient de droits sur le patrimoine immobilier de la SCI familiale au prorata de leur participation au capital.

💡 Bon à savoir : la SCI familiale est une alternative au régime de l’indivision, qui s’applique par défaut en l’absence de société. Dans le cadre de l’indivision, les décisions concernant le patrimoine doivent être prises à l’unanimité des associés, ce qui peut être un frein, voire une source de conflit. En SCI, en revanche, les décisions sont prises à la majorité, chaque associé disposant de droits proportionnels à ses parts dans la société.

La SCI facilite la gestion mais aussi la transmission du patrimoine. Elle peut également simplifier l’acquisition de nouveaux biens immobiliers, comme nous allons le voir.

Comment une SCI familiale peut-elle acheter un bien immobilier ?

À sa création ou au cours de son existence, les associés d’une SCI familiale peuvent décider d’acheter de nouveaux biens immobiliers.

Il existe plusieurs manières de financer cet achat :

• via les fonds propres de la SCI, qui peuvent par exemple être issus de ses revenus locatifs ;
• grâce à un apport en compte courant des associés ;
• en souscrivant à un prêt immobilier auprès d’une banque.

Quels sont les grands principes du prêt immobilier pour les SCI familiales ?

Le fonctionnement des emprunts pour les SCI familiales est globalement le même que pour les particuliers. Il n’existe d’ailleurs pas d’offres de prêt spécifiques pour les SCI. Celles-ci doivent présenter leur projet immobilier aux banques qui décideront ou non de leur accorder un crédit, en fonction de leurs capacités d’emprunt.

Des conditions similaires s’appliquent globalement aux prêts aux SCI familiales et aux particuliers : taux fixe ou variable, possibilité d’amortissement, conditions suspensives, etc. Il existe néanmoins quelques différences :

• Le taux d’usure limite le taux d’intérêt pouvant être pratiqué par les banques lors des prêts aux particuliers ; il ne s’applique en revanche pas pour les SCI ;
• Les SCI ne peuvent pas bénéficier des prêts aidés tels que le prêt à taux zéro ou le prêt épargne logement.

Par ailleurs, il faut savoir que pour accorder un prêt immobilier à une SCI familiale, la banque prend en considération à la fois les ressources propres de la SCI et celles de chacun des associés. L’emprunt en SCI familiale se caractérise par une responsabilité illimitée des associés : leur patrimoine personnel peut être engagé si la SCI ne rembourse pas ses dettes.

Les avantages de l’emprunt en SCI familiale

Une capacité d’emprunt accrue

Comme évoqué, dans le cadre d’un emprunt par une SCI familiale, les ressources des associés et de la SCI sont agrégées et prises en compte dans leur ensemble. La capacité d’emprunt est donc généralement plus importante que si l’un des associés souscrivait seul à un crédit. Cela signifie que la SCI peut potentiellement bénéficier de crédits plus importants, mais aussi de taux d’intérêt plus intéressants si elle est en mesure de rembourser le prêt plus rapidement.

Ainsi, par exemple, il est plus facile pour un associé sans CDI d’emprunter en SCI que seul, de son côté. Passer par une SCI familiale peut lui permettre d’associer des membres de sa famille à l’achat d’un bien ; la SCI peut ensuite lui accorder l’usufruit de ce bien.

Des intérêts déductibles

Lorsqu’une SCI familiale souscrit à un prêt immobilier, les intérêts du prêt sont déductibles des revenus fonciers. Cela signifie que les associés peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt. En vertu de ce principe, le montant net des revenus fonciers peut être inférieur à zéro, auquel cas on parle de déficit foncier.

Des avantages en terme de transmission de patrimoine

La valeur des parts d’une SCI familiale est calculée en fonction de son actif net, c’est-à-dire déduction faite de ses dettes. Un prêt immobilier a donc pour conséquence d’abaisser la valeur des parts (sans pour autant impacter la valeur réelle des biens). Cela se révèle avantageux en cas de transmission puisque l’imposition des donations dépend de leur valeur.

En pratique ? Imaginons que votre maison de famille soit la propriété d’une SCI familiale qui rembourse un prêt : vous serez moins imposé·e si vos parents vous donnent des parts de la SCI que s’ils vous donnaient directement la maison.

💡 Bon à savoir : les associés d’une SCI peuvent être exonérés de taxes sur les donations à leurs descendants dans la limite de 100 000 € tous les 15 ans. Il est donc possible, une fois tous les 15 ans, de transmettre des parts sociales pour une valeur de 100 000 € à ses enfants ou petits-enfants sans devoir s’acquitter de l’impôt sur les donations.

Emprunt en SCI familiale : pour quel type de bien ?

Une SCI familiale peut souscrire à un prêt pour mener tout type de projet immobilier : résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif, etc. Cependant, l’emprunt en SCI familiale se révèle plus avantageux dans certains cas que dans d’autres.

Pour une résidence principale, passer par une SCI familiale peut permettre d’accroître ses capacités d’emprunt lorsque l’on dispose de ressources limitées. Si vous manquez de ressources pour acheter votre bien, associer vos parents à l’achat via la SCI peut vous permettre de débloquer le prêt. Cependant, la SCI familiale est exclue des dispositifs de prêts aidés et ne peut pas recourir à un PEL (plan d’épargne logement). En pratique, il est donc généralement plus intéressant d’acheter sa résidence principale “en direct” qu’en passant par une SCI. L’emprunt via une SCI familiale doit être envisagé comme une solution de secours en cas de ressources insuffisantes.

La situation est différente dans le cas d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif. En effet, ces achats ne sont pas éligibles aux prêts aidés, si bien qu’il n’y a alors pas de désavantage à passer par une SCI familiale. Au contraire, elle se révèle plus pratique pour administrer le bien à plusieurs et se partager les éventuels revenus. De plus, dans le cas du locatif, l’agrégation des ressources peut permettre d’acheter un bien plus attractif et de maximiser la rentabilité.

💡 Bon à savoir : l’investissement locatif en SCI familiale peut bénéficier de dispositifs fiscaux intéressants (Malraux, Pinel, Denormandie…).

Quelle est la capacité d’emprunt d’une SCI familiale ?

Il n’existe pas de plafond pour les prêts immobiliers aux SCI. La capacité d’emprunt d’une SCI familiale dépend de son apport, de ses ressources et de son taux d’endettement, ainsi que de ceux de ses associés. Plus les garanties apportées sont importantes, plus la capacité d’emprunt l’est également. La SCI doit donc effectuer des simulations de prêt immobilier pour déterminer sa capacité d’emprunt en fonction de son projet.

Quels sont les taux d’emprunt pour les SCI en 2023 ?

Comme pour les particuliers, les taux d’intérêt dépendent de la durée du prêt. Ainsi, le taux d’emprunt sur 15 ou 20 ans pour une SCI est moins élevé que celui d’un prêt sur 25 ans.

💡 Bon à savoir : contrairement aux règles pour les particuliers, le taux d’emprunt des SCI n’est pas plafonné par le taux d’usure. Cela signifie que la SCI peut emprunter à des taux plus élevés, ce qui peut permettre de débloquer un prêt là où il aurait été refusé à un particulier, mais qui présente un risque d’endettement excessif.

Le taux dépend aussi du type d’achat immobilier effectué : il est souvent plus élevé pour un investissement locatif.

Quelle est la durée d’un emprunt en SCI familiale ?

Comme pour tout prêt immobilier, la durée d’un emprunt en SCI familiale est généralement comprise entre 7 et 25 ans. Elle est déterminée avec la banque en fonction du montant emprunté et des capacités de remboursement de la société. Plus la durée du crédit est longue, plus le taux d’intérêt est élevé.

Emprunt en SCI : les garanties exigées par les banques

En cas d’emprunt par une SCI familiale, chaque associé est responsable au prorata de ses parts si la société ne rembourse pas son dû. La banque demande donc que des garanties soient apportées à la fois par la SCI elle-même et par chacun des associés.

Deux types de garantie sont souvent demandées :

• une caution personnelle des associés, proportionnelle à leur participation au capital ;
• une garantie hypothécaire, qui signifie que la banque peut saisir le bien acheté grâce au crédit en cas de défaut de paiement.

De plus, il est généralement nécessaire de souscrire à des assurances qui interviennent en cas d’incapacité à rembourser le prêt.

En conclusion, une SCI familiale peut souscrire à un prêt immobilier dans des conditions globalement similaires à celles du crédit aux particuliers. Elle ne peut en revanche pas bénéficier des prêts aidés qui facilitent l’acquisition d’une résidence principale par un particulier. L’emprunt via la SCI familiale permet de profiter d’une capacité d’emprunt importante. Il se révèle particulièrement avantageux pour acquérir une résidence secondaire ou faire un investissement locatif.