Comment calculer le taux d’endettement de ma SCI ?

Vous avez une SCI (Société Civile Immobilière) et souhaitez investir dans un nouveau bien immobilier. La souscription à un prêt immobilier sera très certainement nécessaire pour acquérir ce bien. Comment déterminer votre capacité d’endettement ? Qu’est-ce que le taux d’endettement exactement ? Nous vous expliquons tout dans cet article !

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📝 En résumé :

• Le taux d’endettement est un indicateur utilisé par une banque pour dire si oui ou non vous êtes en mesure d’obtenir un prêt immobilier pour acquérir un bien ;
• Celui-ci permet de déterminer le poids des charges en comparaison avec les revenus mensuels ;
• Pour calculer le taux d’endettement, il faut appliquer la formule suivante : (mensualités des crédits + assurances + loyer) / (revenu stable des emprunteurs + 70% des revenus des investissements locatifs).

Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Définition du taux d’endettement

Le taux d’endettement est l’un des indicateurs utilisés par votre banque afin de déterminer si oui ou non vous êtes en mesure d’obtenir un prêt immobilier dans une optique d’acquisition d’un bien.

Il s’agit là d’une mesure essentielle afin d’évaluer la capacité d’emprunt de la SCI, son niveau de risque financier mais aussi sa stabilité économique.

Ce dernier permet de calculer le poids des charges par rapport aux revenus mensuels. La capacité d’endettement maximale est fixée à 35% par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), comme pour n’importe quel emprunt. Autrement dit, les mensualités d’emprunt et autres charges ne devront pas représenter plus du tiers de vos revenus. Enfin, la durée d’emprunt peut varier. Elle est en moyenne de 15 ans à 25 ans (25 ans étant la limite fixée par la loi).

Calcul du taux d’endettement en SCI

Le taux d’endettement d’une SCI se calcule comme pour un particulier. En effet, comme indiqué précédemment, la SCI est une structure transparente qui repose sur les ressources de ses associés. Ainsi, les établissements financiers étudient aussi bien les ressources de votre SCI que la capacité d’endettement de chaque associé, afin de s’assurer de la solvabilité de chacun.

Le calcul est relativement simple, il suffira de comparer la dette totale et les revenus de la société et de ses associés.

Ce dernier repose sur la formule suivante :

📚 Taux d’endettement = (mensualités des crédits + assurances + loyer) / (revenu stable des emprunteurs + 70% des revenus des investissements locatifs).

• Les revenus comprennent les salaires, les revenus d’activité, les réductions d’impôt, les loyers perçus. Une quote-part de 70% est appliquée sur les recettes locatives afin de tenir compte des différents risques locatifs ;

• Les charges désignent quant à elles les mensualités de l’emprunt sollicité, les échéances d’autres crédits en cours (immobilier ou personnel)…

💡 Bon à savoir : Le taux d’endettement différentiel était une autre méthode de calcul du taux d’endettement, ce mode de calcul à disparu depuis 2022.

Enfin, la mensualité maximale à rembourser pour la SCI se calcule de la façon suivante : Revenus stables des associés x 35%

Le cumul des capacités d’emprunt des différents associés permettra de bénéficier d’un véritable effet de levier. Grâce aux différents prêts qui constitueront des apports, la SCI pourra envisager de réaliser des projets immobiliers de plus grande envergure.

Existe-t-il des emprunts propres aux SCI ?

À l’heure actuelle, il n’existe pas de prêt immobilier spécifique dédié à ce statut, vous pourrez alors demander un crédit immobilier classique pour un investissement immobilier pour le compte de votre SCI. Comme la SCI est une personne morale, et non une personne physique, elle ne pourra pas prétendre aux prêts aidés consentis par l’État.

Dans votre cas, le taux d’intérêt est déterminé selon le profil des associés emprunteurs. Les établissements financiers regarderont alors votre situation professionnelle et la durée d’emprunt. Vous pourrez également faire le choix d’emprunter à titre personnel la somme et de la reverser sur le compte de votre société.

Enfin, il est important de noter que, quel que soit le type d’emprunt, ce sont les associés qui, proportionnellement à leurs apports, sont responsables des dettes de la SCI, dans la limite de leur pourcentage de parts dans la société. Ils ne sont néanmoins pas solidaires des dettes entre eux. Ainsi, l’établissement bancaire pourra poursuivre les associés si la SCI ne rembourse pas son crédit. À titre d’exemple, un associé détenant 20% des parts de la SCI devra payer maximum 20% des dettes de la SCI, et non pas la dette dans sa totalité.

Vous avez la moindre interrogation au sujet des prêts immobiliers accordés aux SCI ? N’hésitez pas à nous écrire ! L’équipe Indy est là pour répondre à vos questions ! 🤗