SCI et taux d’usure : comment ça marche ?

La SCI, ou société civile immobilière, est une personne morale créée par des associés en vue de gérer un patrimoine immobilier commun. Comme un particulier, une SCI a la possibilité d’acheter de nouveaux biens et pour cela, de souscrire à un emprunt bancaire. Le prêt immobilier en SCI a ses propres règles de fonctionnement et présente quelques petites différences avec le prêt aux particuliers. Dans cet article, nous allons voir comment s’articulent le principe du taux d’usure et la SCI.

Comment fonctionne l’acquisition d’un bien immobilier en SCI ?

La SCI est constituée par deux associés au minimum. Chacun de ces associés apporte un capital social qui détermine ses parts dans la société, et donc ses droits. Le patrimoine géré par la SCI lui appartient directement : c’est bien la personne morale de la SCI, et non les associés, qui est propriétaire des biens immobiliers.

Une SCI peut constituer et développer son patrimoine immobilier de plusieurs manières :

• lorsqu’un associé apporte un bien immobilier au capital social ;
• en achetant un nouveau bien grâce à ses fonds propres, éventuellement après un apport en compte courant d’un ou plusieurs associé(s) ;
• en souscrivant à un prêt immobilier pour acheter.

C’est ce dernier cas de figure qui nous intéresse ici. De la même manière qu’un particulier, une SCI a la possibilité d’emprunter de l’argent à la banque en vue d’un achat immobilier.

💡 Bon à savoir : en cas d’emprunt immobilier, la garantie du prêt peut porter à la fois sur le patrimoine propre de la SCI et sur le patrimoine personnel de chaque associé.

Emprunts immobiliers : qu’est-ce que le taux d’usure ?

Fixé par la Banque de France, le taux d’usure correspond au taux d’intérêt maximal que les banques sont autorisées à pratiquer pour les différents types d’emprunts.

🤓 Bon à savoir : plus précisément, le taux d’usure établit le seuil maximal du TAEG (taux d’intérêt annuel effectif global). Le TAEG est un taux d’intérêt “tout compris” qui inclut à la fois le taux d’intérêt nominal et les frais obligatoires tels que les frais de dossier, d’assurance, etc.

Le taux d’usure a pour fonction de protéger les consommateurs contre les propositions de prêt qui leurs reviendraient excessivement cher et seraient trop difficiles à rembourser. Il a pour conséquence de limiter la capacité de certaines personnes à emprunter : du fait de leurs faibles ressources, les banques ne sont pas en mesure de leur proposer un taux inférieur au taux d’usure.

Comment est calculé le taux d’usure 2023 ?

Le taux d’usure est révisé trimestriellement et est calculé de la manière suivante :

1. La Banque de France réalise une enquête pour déterminer le taux moyen réellement pratiqué au cours du trimestre qui précède ;
2. Elle augmente cette moyenne d’un tiers pour établir le nouveau taux.

→ (Taux trimestre N) = (Taux trimestre N-1) + ⅓ (Taux trimestre N-1)

💡 Bon à savoir : dans un contexte de remontée des taux, la Banque de France a exceptionnellement décidé que les taux seraient révisés mensuellement entre janvier et juillet 2023.

Particuliers, SCI : qui est concerné par le taux d’usure ?

Le taux d’usure concerne les prêts aux particuliers, aux associations et aux collectivités locales. Il ne s’applique en revanche pas aux prêts accordés aux sociétés comme les SCI.

Cela peut faciliter l’obtention du prêt pour une SCI : à ressources égales, un particulier pourrait se voir écarté par la banque à cause du taux d’usure. Il faut toutefois rappeler que le taux d’usure constitue avant tout une protection pour les consommateurs, dont ne bénéficie pas la SCI. Celle-ci doit donc faire preuve de prudence lorsqu’elle emprunte afin de limiter ses dettes.

SCI et taux d’usure pour les découverts en compte

Comme évoqué, la SCI n’est pas concernée par le taux d’usure sur les prêts immobiliers. Il faut toutefois noter qu’il existe un autre type de situation dans laquelle un taux d’usure s’applique aux SCI : le découvert en compte. Cela signifie que lorsque le compte de la SCI est à découvert, les agios facturés par la banque ne doivent pas dépasser un certain taux.

☝️ Bon à savoir : le taux d’usure pour les découverts en compte applicable aux entreprises (SCI comprises) est nettement supérieur à celui applicable aux particuliers.

Particuliers ou SCI : quelles différences pour obtenir un prêt ?

Il n’existe pas de prêt immobilier spécifique pour les SCI. Cela signifie que les banques proposent en principe les mêmes conditions d’emprunt aux SCI et aux particuliers, la différence notable étant la non application du taux d’usure pour les SCI. En dehors de cette spécificité, la SCI est soumise aux mêmes règles pour emprunter : taux d’endettement maximal, durée comprise entre 7 et 25 ans…

Il faut cependant savoir qu’une SCI ne peut pas bénéficier de certains prêts aidés qui sont réservés aux particuliers, tels que :

• le prêt à taux zéro ;
• le prêt épargne logement ;
• le prêt accession sociale.

💡 Bon à savoir : la SCI peut bénéficier d’un éco-prêt à taux zéro dans le cadre de travaux de rénovation énergétique.

Emprunter via une SCI : avantages et inconvénients

Pour résumer, l’emprunt immobilier via une SCI plutôt que par un particulier présente quelques inconvénients :

• l’absence de taux d’usure et donc de protection contre l’endettement ;
• un recours impossible aux prêts aidés.

Il peut toutefois se révéler intéressant pour les raisons suivantes :

• une capacité d’emprunt potentiellement accrue grâce à la prise en compte à la fois du patrimoine de la SCI et de celui des associés ;
• moins de chances de se voir refuser un prêt puisque les taux ne sont pas limités par le taux d’usure.

Toutes les SCI sont-elles soumises aux mêmes taux et conditions d’emprunt ?

Les grands principes du prêt immobilier sont similaires pour tous les types de SCI. Le taux d’usure ne s’applique donc pas aux SCI familiales, aux SCI d’attribution… De plus, cette règle vaut aussi bien pour les SCI à l’IR (impôt sur le revenu) que pour les SCI à l’IS (impôt sur les sociétés).

⏰ Rappel : une SCI est assujettie par défaut à l’IR, mais peut demander une option pour l’IS, auquel cas celle-ci est irrévocable.

Il faut cependant noter que les conditions de prêt proposées par les banques sont souvent différentes pour les SCI à l’IR ou à l’IS. En effet, les établissements de crédit peuvent considérer les prêts octroyés à des SCI à l’IS comme des emprunts professionnels, et non comme des emprunts immobiliers. La durée maximale du prêt est alors plus courte et le taux d’intérêt est généralement plus élevé. Le taux d’usure ne s’applique pas non plus aux prêts professionnels accordés aux SCI.

En conclusion, le taux d’usure pour les SCI ne s’applique qu’en matière de découvert en compte. Les prêts immobiliers accordés aux SCI ne sont pas limités par un taux d’usure, contrairement à ceux octroyés aux particuliers. Ils sont par ailleurs exclus des dispositifs de prêt aidé.