Pourquoi créer une SCI : tous les avantages de cette forme juridique

Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Et si la création d’une société civile immobilière (SCI) était la solution idéale ? En effet, ce statut juridique présente de nombreux avantages, que ce soit au niveau de la fiscalité, de la protection du patrimoine des associés ou encore de la souplesse offerte. Pourquoi créer une SCI en 2024 ? Nous vous expliquons tout ! Suivez-nous 🚀

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🎯 En bref :

👉🏼 La SCI est un statut juridique dont le but principal est d’exercer une activité immobilière à plusieurs avec un patrimoine immobilier en commun ;

👉🏼 Il s’agit là d’une structure avantageuse qui offre de nombreux bénéfices ;

👉🏼 Il convient tout de même de rappeler qu’elle est soumise à certaines contraintes, notamment au niveau des obligations comptables.

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Pourquoi créer une SCI ? Tous les avantages de ce statut juridique

Créer une SCI pour augmenter vos capacités d’investissement

Dans un premier temps, un investissement immobilier en SCI permet d’acquérir des biens d’une valeur plus élevée. Cela est possible grâce à la mise en commun des capitaux des associés. En outre, les banques seront plus enclines à accorder un prêt, car la capacité d’endettement des associés est plus grande.

En effet, vous mutualisez l’ensemble des charges et des frais engagés dans la création d’une SCI. Investir à plusieurs permet réduit la participation de chacun des associés dans les frais liés à la société. Tout en répartissant les risques, les charges et les parts de la SCI.

Créer une SCI pour gérer un bien immobilier en famille

Des membres d’une même famille, liés par les liens du sang ou de l’alliance (jusqu’au 4ᵉ degré) peuvent décider de créer une SCI familiale. Cette forme spécifique de la SCI vous donne la possibilité de gérer un bien tout en évitant les tensions entre les membres de la famille. C’est le ou les gérant(s) désigné(s) par les associés dans les statuts constitutifs de la société qui gère(nt) le bien au quotidien. Cette répartition évite les querelles relatives à la gestion du patrimoine, car la prise de décision revient au(x) gérant(s).

De plus, dans le cas particulier de la succession, la SCI évite la dislocation du patrimoine. Il n’y a donc aucune division entre les associés héritiers. Les associés ne peuvent pas reprendre la part qui leur revient et la gérer individuellement. Ici, le patrimoine demeure au sein de la société et la SCI garantit la conservation des biens immobiliers.

Créer une SCI pour bénéficier d’un régime fiscal avantageux

Une SCI est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu (IR), il est néanmoins possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) si ce dernier vous semble plus avantageux.

La SCI à l’IR

À l’IR, la société n’est pas obligée d’effectuer les déclarations en son nom propre. Cependant, les associés doivent payer un impôt en cas de distribution de dividendes au titre de bénéfices. Une SCI à l’IR bénéficie d’une comptabilité simplifiée (comptabilité de trésorerie). Elle permet de bénéficier de régimes spéciaux comme la loi PINEL.

La SCI à l’IS

L’impôt sur les sociétés (IS), pourra quant à lui constituer un avantage fiscal significatif dans certains cas. En effet, une SCI à l’IS peut déduire beaucoup plus de charges qu’une SCI à l’IR pour la détermination du résultat imposable. Toutes les charges engagées dans l’intérêt de la société, y compris les travaux de construction et d’agrandissement, sont déductibles fiscalement par l’intermédiaire de l’amortissement. Il en va de même des frais payés lors de l’acquisition d’un bien immobilier (frais de notaire, droit d’enregistrement…).

L’imposition d’une SCI à l’IS est avantageuse pour les associés qui sont imposés sur leurs revenus à 41 ou 45%. En effet, en optant pour l’IS, ils ne sont plus imposés sur la quote-part des bénéfices de la SCI. Mais seulement sur les dividendes effectivement versés. Par ailleurs, lors de la cession des parts d’une SCI soumise à l’IS, les associés cédant leur part peuvent bénéficier d’abattements sur la plus-value en fonction des années de détention de leurs parts.

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Créer une SCI pour simplifier la transmission de votre patrimoine

En France, de nombreuses SCI sont créées dans le seul but d’optimiser la succession et l’imposition des donations à ses enfants et héritiers. En effet, les parts d’une SCI que l’on souhaite léguer à ses enfants bénéficient d’une franchise de droit tous les 15 ans, avec un plafond fixé à 100 000 € par parent pour chacun des enfants. Et 31 865 € pour chacun des petits enfants. Ainsi, il est possible d’être totalement exonéré des droits de mutation en transmettant progressivement des parts sociales à ses héritiers, car cette opération peut être répétée autant de fois que souhaité.

En outre, les parts sociales de SCI bénéficient d’une décote d’au moins 10 % par rapport à la valeur du bien. La valeur s’établit sur l’actif de la société en prenant en compte les dettes et crédits contractés. Ainsi, posséder un bien en SCI permet de diminuer sa valeur vénale, et avec elle le montant des droits de succession ou de donation.

Créer une SCI pour bénéficier d’une structure relativement souple

Les associés de la SCI peuvent définir librement les règles de fonctionnement de la société dans les statuts (gestion de la SCI, prise de décision, objet social…). Par ailleurs, les associés sont libres de fixer le capital social de la société.

Le capital social minimum de la SCI est de 1€ symbolique, il n’existe par ailleurs aucun montant maximal.

Créer une SCI pour réaliser un achat immobilier en couple

Pour finir, il peut être intéressant pour un couple vivant en concubinage de réaliser un achat immobilier dans le cadre d’une SCI. Ce statut protège le conjoint survivant en cas de décès si le couple n’était pas marié.

Si le PACS ou le mariage prévoient cette disposition de donation au dernier vivant, le concubinage échappe à cette règle. C’est pourquoi, dans ce cas de figure, les parts sociales de l’associé décédé reviennent de droit à ses héritiers.

Par ailleurs, si l’investissement réalisé en SCI constitue la résidence principale du conjoint survivant, il peut se poser le problème de la continuité de la jouissance de cette résidence. Avec le risque de se faire expulser du bien par les héritiers du défunt. Pour éviter ce cas de figure, faites figurer une disposition dans les statuts de la SCI lors de sa création. Cela permet que le conjoint survivant puisse continuer à occuper le logement commun acquis en SCI.

La SCI permet aux associés de prévoir la division de l’usufruit et de la nue-propriété des parts sociales de chacun des concubins. Ainsi, en cas de décès de l’un des conjoints, le conjoint survivant peut hériter de la propriété totale du bien.

Les inconvénients de la SCI

Bien que le statut de SCI dispose de nombreux avantages, ce dernier présente tout de même certaines contraintes, que vous devez garder à l’esprit au moment de créer votre structure.

Des démarches de création relativement complexes

Vous souhaitez créer une SCI pour bénéficier de tous les avantages d’une telle structure ? Sachez que la création d’une société civile immobilière passe par une série d’étapes indispensables. Voici les 5 étapes clés pour créer votre SCI :

1. Rédiger les statuts constitutifs de la société ;
2. Déposer le capital social sur un compte bancaire dédié à la SCI ;
3. Publier une annonce dans un journal d’annonces légales (JAL) ;
4. Constituer votre dossier d’immatriculation ;
5. Et enfin, enregistrer votre SCI auprès du guichet unique de l’INPI. Pour accéder au guichet unique, 👉🏼 c’est par ici 👈🏼 !

Des coûts de création particulièrement élevés

Le coût de création de la SCI dépendra notamment de l’accompagnement souhaité mais également du département d’immatriculation de votre entreprise. Comptez au minimum de 250€ si vous souhaitez réaliser vous-même les démarches. Par ailleurs, le prix pourra aisément dépasser 2 000€ si vous décidez de faire appel à des professionnels pour vous épauler dans vos démarches.

De notre côté, nous pensons qu’il est essentiel d’évaluer au préalable le coût de création de votre structure en fonction de vos besoins, afin de l’intégrer à votre prévisionnel financier.

La responsabilité des associés

La responsabilité des associés de la SCI est dite indéfinie ou illimitée. Autrement dit, cela signifie que les associés sont tenus de rembourser les dettes de la société avec leur propre patrimoine personnel.

Des obligations comptables à respecter

La SCI est soumise à des obligations fiscales et comptables. En optant pour ce statut juridique vous devrez impérativement :

• Tenir une comptabilité en bonne et due forme ;
• Convoquer une assemblée générale au moins une fois par an qui donnera ensuite lieue à la rédaction d’un procès-verbal ;
• Approuver vos comptes annuels ;
• Déclarer votre résultat à l’administration fiscale ;
• Etc…

Notez par ailleurs, que la complexité de ces procédures est d’autant plus importante si vous optez pour l’impôt sur les sociétés.

L’obligation d’être au minimum 2 associés pour créer une SCI

Enfin, il n’est pas possible de créer une SCI avec un seul associé. Autrement dit, vous devez impérativement vous associer avec une personne physique ou morale pour créer votre structure. Dans le cas contraire votre demande d’immatriculation se verra refusée.

Vous avez la moindre interrogation au sujet de la création d’une SCI ? Laissez-nous un message en commentaire, nous serions plus que ravis de vous éclairer ! 💡

FAQ : Questions fréquentes

Quels sont les différents types de SCI ?

Il existe plusieurs types de SCI :

• La SCI de gestion ou la SCI traditionnelle qui vise à acheter, gérer ou louer un ou plusieurs bien immobiliers ;
• La SCI construction-vente qui permet d’acheter un terrain afin d’y construire un bien immobilier dans le but de le revendre ;
• La SCI d’attribution qui consiste à partager un bien acquis ou construit ;
• La SCI de jouissance à temps partagé qui permet de partager l’utilisation du bien entre plusieurs bénéficiaires ;
• La SCI familiale dont les associés sont tous membres d’une seule et même famille.

Quel est l’intérêt de la SCI familiale ?

La SCI familiale permet d’optimiser le patrimoine immobilier d’une famille tout en écartant les règles de l’indivision. Notez tout de même que ce type de SCI comporte quelques inconvénients. À titre d’exemple, la création d’une telle structure peut, dans certains cas, créer des tensions familiales en cas de désaccord sur la gestion des biens immobiliers notamment.

Quelle est la différence entre une SCI traditionnelle et une SCI familiale ?

La principale différence entre ces deux types de SCI réside dans la qualité des associés. En effet, dans une SCI familiale, tous les associés appartiennent obligatoirement à une seule et même famille.