SCI : les avantages à en tirer en matière de succession

La SCI (société civile immobilière) est un type de société permettant à plusieurs associés de gérer ensemble des projets immobiliers (construction, mise en location…). Elle facilite la recherche de capitaux et la souscription d’emprunts pour investir, et s’avère aussi avantageuse sur le plan fiscal. Mais elle offre également de nombreux atouts en matière de succession. Alors, quels sont ses avantages pour une transmission de biens immobiliers ? Comment s’opère la succession d’une SCI au décès d’un associé ou du gérant ? Explications et conseils.

Succession : rappel des règles courantes et limites

En matière de succession, les règles générales de transmission des biens d’une SCI sont déterminées par le Code civil. Hors testament pouvant prévoir des dispositions spécifiques, les héritiers prioritaires sont les descendants et le conjoint survivant.

Ce qui n’est pas sans poser de problème dans certaines situations. Ainsi, un concubin ou un partenaire pacsé ne peut pas hériter de son conjoint. En cas de mésentente entre les héritiers propriétaires de biens en indivision, la situation peut également être complexe à gérer, et bloquer la vente de biens immobiliers.

De plus, les frais de succession s’avèrent parfois onéreux pour les héritiers : surtout s’ils ne sont pas en ligne directe, ou lorsqu’ils n’ont pas de lien de parenté avec le donateur.

Dans ces différents cas, la SCI se présente comme une solution intéressante pour optimiser la transmission de biens immobiliers lors d’une succession.

Les avantages à créer une SCI pour la transmission de biens immobiliers

Des frais de succession réduits

Lorsqu’un légataire hérite d’un bien, il doit s’acquitter de frais de succession. Après un abattement de 100 000 euros, les biens transmis sont taxés selon un pourcentage déterminé en fonction du lien de parenté et du montant des biens hérités.

Ainsi, un enfant en ligne directe pourra payer des droits de mutation compris entre 5 et 45 % selon le montant du bien. A contrario, un héritier sans lien de parenté, par exemple un concubin, sera taxé à 60 % sur les biens transmis.

En créant une SCI, il est toutefois possible de bénéficier d’un régime successoral plus avantageux :

• Par donations successives de parts de la SCI autorisées tous les 15 ans : en transmettant leur patrimoine de leur vivant, des parents peuvent ainsi éviter à leurs enfants de payer des droits de donation s’ils restent en dessous de l’abattement de 100 000 euros ;
• Ou en transmettant la nue-propriété des parts de la SCI à leurs enfants tout en conservant l’usufruit des parts sociales qui reviendra naturellement aux héritiers après le décès des parents, sans être soumis à des droits de succession.

Une protection du concubin

Les associés d’une SCI ont tous les mêmes droits, quel que soit leur lien de parenté. Ce sont les statuts de la SCI qui définissent alors le devenir des parts sociales de la société en cas de décès.

Un concubin ou un PACS peut donc recevoir les parts sociales de son conjoint et « hériter » de la SCI sans risquer d’être expulsé du bien immobilier par des descendants, comme c’est le cas lors d’une succession.

Une limitation des risques liés à l’indivision en cas de mésentente

De même, en cas de succession, un bien immobilier peut se retrouver en indivision entre les différents héritiers lors du décès du propriétaire. Si la majorité des héritiers ne sont pas d’accord entre eux, le bien peut être bloqué à la vente.

Avec une SCI, il en est tout autre. Le bien immobilier peut échapper à l’indivision et aux blocages qu’elle engendre parfois, grâce au mécanisme de cession des parts entre associés.

SCI : comment se passe la succession ?

En cas de décès du gérant ou d’un associé de la SCI, il faut obligatoirement se référer aux statuts de la société qui peuvent prévoir des clauses spécifiques selon la situation.

2 cas de figure peuvent alors être envisagés :

• une poursuite de la SCI, avec ou sans les héritiers ;
• une dissolution de la SCI.

Si la SCI ne compte que 2 associés, le décès de l’un des deux rend la dissolution obligatoire. La SCI implique en effet au moins 2 associés.

À partir de 3 associés, la poursuite de la SCI peut être actée avec les associés et les héritiers du défunt, selon les dispositions figurant dans les statuts. Sans précisions spécifiques, les héritiers ont toute liberté de conserver leurs parts, ou de les céder.

En cas de décès du gérant, il faudra dans tous les cas procéder à la nomination d’un nouveau gérant, et modifier les statuts.

Conclusion

Pour transmettre des biens immobiliers à des proches, la création d’une SCI peut être une alternative intéressante à la succession traditionnelle : pour réduire les frais de succession, protéger un concubin, ou encore limiter les risques liés à l’indivision. Toutefois, les règles de gestion d’une SCI imposent un certain formalisme et des démarches qui peuvent être jugés contraignants.