Investissement immobilier : comment choisir entre SCI et nom propre ?

Pour investir dans l’immobilier, vous pouvez opter pour la création d’une SCI ou acheter un bien en nom propre. Chaque option a ses avantages et ses limites qu’il est préférable de bien connaître pour choisir la meilleure solution en fonction de votre projet. Mais quels sont les critères à prendre en compte ? Quand est-il préférable d’acheter en SCI plutôt qu’en nom propre ? Quel type de SCI choisir ?  Explications.

Acheter un bien en SCI ou en nom propre : qu’est-ce que ça change ?

Pour rappel, on parle d’acquisition en nom propre lorsque l’acheteur du bien immobilier est une personne physique. Dans ce cas, l’acte notarié porte spécifiquement le nom de l’acquéreur qui devient propriétaire du bien à titre personnel dont il est seul responsable juridiquement.

Mais vous devez savoir qu’il est possible également de créer une société de type SCI (société civile immobilière) pour acquérir et gérer un bien. Avec ce mode d’acquisition, c’est la société, personne morale, qui est propriétaire du bien. Les associés de la SCI sont alors détenteurs de parts sociales à hauteur de leur apport financier.

Sur le plan juridique et fiscal, la différence entre les deux options (SCI et nom propre) est importante. L’acquisition en nom propre présente moins de contraintes administratives qu’en SCI. Mais elle peut s’avérer plus onéreuse sur le plan fiscal, et plus complexe à gérer sur le plan successoral.

Créer une SCI pour un projet immobilier : les conditions à respecter

La SCI est un type de société civile permettant spécifiquement d’acheter et gérer des biens immobiliers. Elle est donc particulièrement adaptée à la réalisation d’un projet immobilier. Ce mode d’acquisition revêt toutefois quelques limites.

Au moins deux acquéreurs

Comme toute société, la création d’une SCI nécessite l’implication d’au moins deux associés dans le projet d’acquisition. Si vous êtes seul pour acheter, vous devrez donc obligatoirement acquérir le bien en nom propre.

Pas de location meublée (ou exceptionnellement)

De plus, si vous envisagez une mise en location meublée, vous devez vous orienter vers l’acquisition en nom propre. En SCI, la location d’un bien meublé est en effet limitée à 10 % des revenus dégagés par l’exploitation du bien.

Achat immobilier : les avantages et inconvénients d’une acquisition en nom propre

Les avantages de l’achat immobilier en nom propre

En nom propre, vous pouvez tout à fait investir seul. Ce qui n’est pas possible en SCI qui demande pour sa part l’implication d’au moins deux associés. De plus, l’achat d’un bien immobilier peut être rapidement négocié avec un seul passage devant le notaire. A contrario, la création d’une SCI pour acquérir et gérer un bien est plus complexe.

Elle implique en effet la réalisation de formalités qui peuvent prendre du temps : rédaction et publication des statuts, déclaration de la société… De plus, créer une SCI engendre des frais de constitution et d’immatriculation de la société dont il faut tenir compte lors du projet.

Les inconvénients de la détention d’un bien en nom propre

Dans le même temps, être propriétaire d’un bien immobilier en nom propre a aussi des inconvénients, notamment sur le plan successoral. Le principal étant dû au régime de l’indivision qui s’impose lors du décès d’un propriétaire. En cas de mésentente entre les héritiers au moment de la succession, la situation peut s’avérer problématique, voire bloquante.

Les droits de succession peuvent aussi s’avérer conséquents. Surtout lorsque les bénéficiaires ne sont pas des héritiers en ligne directe. Ce qui n’est pas le cas avec une SCI dont la succession s’opère différemment. Si vous souhaitez mettre le bien en location, sachez encore que vous ne pourrez pas proposer de location meublée. Seule la location nue est autorisée en SCI.

Acheter un bien en SCI plutôt qu’en nom propre : quand envisager cette solution ?

Nous l’avons évoqué précédemment, l’achat d’un bien immobilier SCI peut s’avérer, lors d’une succession, moins bloquant et plus avantageux financièrement qu’en nom propre. C’est aussi un moyen intéressant pour rassembler des fonds plus importants qu’en étant seul, et obtenir un prêt immobilier plus facilement auprès des banques.

Sur le plan fiscal, il est possible également de choisir entre une imposition à l’IS (Impôt sur les sociétés) ou à l’IR (Impôt sur le revenu). En nom propre, les revenus issus d’une location sont obligatoirement soumis à l’IR.

À l’IS, c’est la SCI qui est imposée, selon les bénéfices dégagés. À savoir qu’un déficit foncier peut être déduit des dividendes de chaque associé, pendant une durée de 10 ans maximum.

Investir en SCI ou en nom propre : Comment choisir ?

Vous l’aurez compris, vous ne pourrez pas investir en SCI si vous êtes seul. Mais si vous êtes au moins deux, la question se pose. À une exception près : la SCI étant une société civile, il n’est pas possible de procéder à l’achat des biens en vue de leur revente dans la mesure où cela est considéré comme une activité commerciale. Pour l’achat et la revente de biens, il convient de créer une société commerciale de types SARL…

Pour estimer l’intérêt de recourir à une SCI lors d’un projet immobilier, les critères à prendre en compte sont multiples :

• le nombre d’acquéreurs et leurs relations : seul, avec des proches ou des investisseurs ;
• la destination du bien : usage personnel, mise en location meublée/non meublée, achat pour revente ;
• le montant des fonds à rassembler pouvant justifier une acquisition à plusieurs ;
• la nécessité de réaliser des travaux qui peut pencher en faveur d’une création de SCI à l’IS pour déduire le montant des dépenses ;
• la tranche d’imposition des acquéreurs, décisive en matière de fiscalité…

Résidence principale : quand l’acheter en SCI plutôt qu’en nom propre ?

Pour une résidence principale, la gestion en SCI peut s’avérer judicieuse si vous voulez protéger votre conjoint hors mariage, ou transmettre le bien à vos enfants. Via cette solution, vous pouvez, en effet, éviter de voir la maison mise en indivision et réduire les frais de succession.

Pour une résidence principale comme pour une mise en location de la propriété, l’achat d’un bien immobilier en SCI peut s’avérer plus avantageux sur le plan fiscal et successoral qu’en nom propre. Vous devrez toutefois gérer toutes les formalités de création de la SCI, plus contraignantes que lors d’une acquisition en nom propre. La gestion d’une SCI implique par ailleurs la tenue d’une comptabilité et des formalités déclaratives à prendre en compte obligatoirement pour faire votre choix entre SCI ou nom propre.