Comme son nom l’indique, la société civile immobilière (SCI) est un type de société dédié aux activités immobilières. Ce statut juridique d’entreprise permet de construire et gérer des biens immobiliers à plusieurs. Offrant de nombreux avantages fiscaux et patrimoniaux pour ses associés, la SCI a le vent en poupe depuis plusieurs années. Au point que de nombreux particuliers ont choisi de créer une SCI pour constituer un patrimoine à transmettre, ou acquérir leur résidence principale. Mais s’agit-il d’une entreprise à proprement parler ? Et si oui, à quelle catégorie d’entreprise la SCI est-elle apparentée ? Explications.

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Une SCI est-elle une entreprise à part entière ?

Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?

Une SCI est une société civile ayant pour vocation de construire et gérer des biens immobiliers. Comme toute société, elle nécessite la participation de deux personnes minimum disposant du statut d’associés.

À noter : le caractère civil de la SCI interdit toute activité économique comme l’achat de biens immobiliers en vue de leur revente. Ce qui limite généralement le montant du chiffre d’affaires dégagé dans ce type de structure juridique.

SCI : s’agit-il d’une entreprise comme une autre ?

Au sens de l’INSEE, une SCI est bien une forme d’entreprise.

Rappelons en effet que l’INSEE définit une entreprise comme une unité économique juridiquement autonome, dont la fonction principale est de produire des biens et services pour le marché. Ce qui est le cas d’une SCI.

Peu importe si la structure est une entreprise individuelle gérée par une personne physique, ou une société considérée comme personne morale.

À quelle catégorie d’entreprise sont rattachées les SCI ?

Les différentes catégories d’entreprises françaises

En France depuis 2008, on distingue quatre catégories d’entreprises :

les microentreprises qui occupent moins de 10 personnes et ont un chiffre d’affaires annuel (ou un total de bilan) n’excédant pas 2 millions d’euros ;
les petites et moyennes entreprises (PME) qui occupent moins de 250 personnes et dégagent un chiffre d’affaires annuel n’excédant pas 50 millions d’euros, ou un total de bilan inférieur ou égal à 43 millions d’euros.
les entreprises de taille intermédiaire (ETI qui occupent moins de 5 000 personnes, et ont un chiffre d’affaires annuel inférieur ou égal à 1 500 millions d’euros, ou un total de bilan n’excédant pas 2 000 millions d’euros ;
et les grandes entreprises (GE) qui ne sont pas classées dans les catégories précédentes.

Ces catégories ont été définies dans le décret n° 2008-1354 du 18 décembre 2008 relatif aux critères permettant de déterminer la catégorie d’appartenance d’une entreprise pour les besoins de l’analyse statistique et économique.

Avant ce décret d’application de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l’économie, les microentreprises étaient dénommées TPE, qui est l’acronyme de Très Petites Entreprises.

Attention à ne pas confondre la catégorie microentreprise, avec le statut fiscal du même nom.

La SCI est-elle une microentreprise (anciennement nommée TPE) ?

Pour savoir à quelle catégorie d’entreprise appartient une SCI, il faut donc considérer son effectif, son chiffre d’affaires et le total du bilan de la société.

En dessous de 10 salariés et avec un chiffre d’affaires annuel ou bilan inférieur à 2 millions d’euros, une SCI peut être considérée comme appartenant à la catégorie des microentreprises (anciennes TPE). Ce qui est le plus souvent le cas.

Globalement, les SCI ont plus vocation à défiscaliser la gestion de biens immobiliers et faciliter leur transmission qu’à embaucher. Même si rien n’empêche le recours à des salariés et la rémunération du gérant de la SCI. De ce fait, il est assez rare d’atteindre le seuil des 10 salariés dans ce type de société.

De la même manière, le chiffre d’affaires annuel (ou le total du bilan) d’une SCI excédent rarement les 2 millions d’euros. Mais tout dépend, vous l’aurez compris, du nombre de biens immobiliers gérés par la SCI.

La plupart du temps, les SCI sont donc bien de très petites entreprises (TPE), aujourd’hui nommées microentreprises par l’INSEE.

Conclusion

À la question : « une SCI est-elle une TPE ? », on peut donc répondre globalement : « oui ». Dans la grande majorité, les SCI restent en effet de petites sociétés répondant le plus souvent aux critères économiques définissant la microentreprise (anciennement nommée TPE). Comme dans toute entreprise, quel que soit son statut, le gérant d’une SCI et ses associés doivent par conséquent tenir une comptabilité, même minimale, et respecter certaines contraintes déclaratives pour application de l’impôt. Les SCI familiales bénéficient toutefois de certaines facilités comptables et fiscales destinées à simplifier leur gestion.