Créer une SCI : l’essentiel à savoir

La SCI (Société Civile Immobilière) est une forme juridique particulière : elle concerne la gestion de biens immobiliers par plusieurs associés. D’ailleurs, l’une des spécificités de la SCI, c’est qu’elle doit être composée au minimum de deux associés. Mais si vous le souhaitez, vous pouvez faire entrer d’autres membres par la suite. Toutes ces modalités sont à inscrire lors de la rédaction de vos statuts. Associés, statuts… Comment créer une entreprise, notamment une Société Civile Immobilière ? Quel est le budget pour sa constitution ? Nous vous disons tout dans cet article 👇

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📝 Notre résumé : 

• La création d’une SCI requiert 4 étapes :
  • La rédaction des statuts ;
  • La publication de l’avis de constitution de la société dans un JAL ;
  • L’immatriculation de la SCI auprès de l’INPI ;
  • Le dépôt de capital social.
• Pour créer une SCI, vous devez respecter certaines conditions ;
• Enfin, la constitution d’une SCI entraîne généralement des frais concernant l’immatriculation, la rédaction des statuts et la publication de l’avis de création ;
• La fiscalité d’une SCI : IS ou IR au choix. En cas de locations meublées, l’imposition à l’IS est obligatoire.

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Quelles sont les étapes à suivre pour créer une SCI ?

La création d’entreprise ou de société passe toujours par une série d’étapes indispensables. Voici les 4 étapes clés pour créer une SCI :

1. La rédaction des statuts ;
2. Le dépôt du capital social ;
3. La publication de l’avis de constitution de la société dans un journal d’annonces légales (JAL) ;
4. L’immatriculation de la société auprès du guichet unique de l’Institut National de la Propriété Industrielle (INPI).

Étape 1️⃣ – La rédaction des statuts

Comme mentionné précédemment, la rédaction des statuts d’une SCI est libre. Ils représentent l’ensemble des règles qui définissent le fonctionnement de la structure. Vous pouvez notamment y indiquer les conditions pour intégrer ou quitter la société, l’objet social (pour décrire les différentes activités exercées par l’entreprise), l’adresse du siège social…

La rédaction des statuts demande à la fois du temps et de l’expertise. Il faut que vous soyez précis sans trop détailler chaque partie. Le plus simple, c’est de vous faire aider par un avocat fiscaliste, un expert-comptable ou une agence en ligne spécialisée. Vous serez alors assuré que vos statuts sont correctement rédigés, et minimiserez ainsi les délais de création de la SCI.

💡 D’ailleurs, Indy vous accompagne pour la rédaction des statuts de votre société. Et ce, gratuitement !

Que vous les rédigiez seul ou à l’aide d’un professionnel, les statuts doivent toujours comporter :

• Le statut juridique de la société (SCI) ;
• La dénomination sociale : le choix du nom de la SCI est libre ;
• L’adresse du siège social : si la SCI ne possède pas de locaux, le siège social peut être établi au domicile du dirigeant ;
• L’objet social ;
• La durée de vie de la société (qui doit être à 99 ans si vous n’avez pas de durée déterminée à donner) ;
• Le montant du capital social ;
• L’identité des associés fondateurs : prénom, nom, date et lieu de naissance, adresse de leur domicile respectif ;
• La répartition des parts sociales ;
• L’évaluation des apports en nature ;
• Les modalités de souscription des parts sociales ;
• La nomination du gérant ;
• Les règles de l’assemblée générale ;
• La date d’ouverture et de fermeture de l’exercice : en principal, le 31 décembre.

Étape 2️⃣ – Le dépôt du capital social

Bien qu’il soit indiqué comme la deuxième étape, le dépôt des fonds (ou du capital social) n’est pas obligatoire pour la création d’entreprise. Vous avez le choix : faire votre dépôt avant ou après l’immatriculation de votre société sur le guichet unique de l’INPI.

Quel que soit le moment où vous préférez le déposer, le capital doit être remis à une banque ou chez un notaire. Une attestation de dépôt de fonds vous sera alors remise, soit le document qui prouve que le dépôt a bien été réalisé.

🕊️ En SCI, le dépôt de capital peut être déterminé librement. Seulement le montant symbolique de 1€ est requis.

Pour rappel, le capital social comprend les biens et les valeurs (sommes d’argent, fonds de commerce, brevets…) mis au service de la société par ses associés. Si les apports en nature dépassent un certain montant, il sera alors nécessaire de faire appel à un commissaire aux comptes pour les évaluer.

Étape 3️⃣ – La publication de l’avis de constitution de la société dans un journal d’annonces légales

Publier un avis dans un journal d’annonce légales pour déclarer la création de votre société est une étape cruciale. La raison ? Vous recevez un avis de publication, soit l’un des documents obligatoires pour réaliser l’étape suivante. Cependant, la publication est payante.

Il est difficile d’indiquer un prix moyen : chaque journal d’annonces légales pratique ses propres tarifs, et ses derniers varient selon la taille de la société. Plus elle est grande, plus l’annonce sera longue, et plus le prix sera élevé. Cependant, vous pouvez compter environ 200 euros. Renseignez-vous auprès des journaux que vous avez repérés, et choisissez celui qui vous coûtera le moins cher.

Quelles informations devez-vous fournir dans votre annonce ?

• La dénomination sociale de la société ;
• La forme juridique ;
• Le montant du capital social ;
• L’adresse du siège social ;
• L’objet social ;
• La durée de la société ;
• Les noms, prénoms et adresses du représentant légal et des personnes qui ont le pouvoir général d’engager la société envers les tiers, et des commissaires aux comptes (si vous en aviez désigné un au moment d’évaluer les apports en nature de la société) ;
• L’adresse du registre du commerce et des sociétés où vous allez immatriculer la société.

Étape 4️⃣ – L’immatriculation de la société à l’institut national de la propriété industrielle (INPI)

Vous y êtes : l’étape finale pour créer votre SCI. Là, votre société sera officiellement ouverte ! Pour immatriculer votre société civile immobilière, vous devez vous rendre sur le site du guichet unique de l’INPI. Ce dernier vous sera utile pour la suite car il vous donnera des informations sur la réglementation, s’occupera de contrôler vos documents et de les transmettre aux organismes compétents.

ℹ️ Autrefois, cette démarche était administrée par le Greffe du tribunal de commerce ou l’URSSAF, qui portaient le nom de CFE (Centre de Formalités des Entreprise). Désormais, toutes les demandes de création, de modification ou de cessation d’activité sont centralisées et gérées par l’INPI.

Une fois que vous êtes connecté au guichet unique, remplissez le formulaire M0. Vous devrez aussi fournir les documents suivants :

• Deux exemplaires des statuts de la société signés ;
• Un exemplaire de l’acte de nomination du gérant (si non inclut dans les statuts) ;
• L’avis de publication dans un journal d’annonces légales ;
• La certification de domiciliation de la SCI ;
• Une copie de la pièce d’identité du dirigeant (en cours de validité) ;
• Une attestation de non-condamnation du dirigeant.

Une fois que vous aurez enregistré votre société, vous obtiendrez vos extraits Kbis, vos numéros SIREN et SIRET, ainsi que le code APE/NAF. Tous ces numéros sont obligatoires pour démarrer l’activité de votre société en toute légalité.

Quelles sont les conditions pour créer une SCI ?

L’objet social

Pour créer une SCI, l’objet social doit obligatoirement être civil et immobilier. Par conséquent, la SCI n’est pas autorisée à exercer une activité commerciale, sauf dans certaines circonstances telles que l’administration de biens immobiliers par bail ou location, ou encore l’acquisition ou la construction d’un bien immobilier.

✨ Petit conseil de l’équipe Indy ✨ : lors de la rédaction de l’objet social, ne soyez pas trop explicite afin de prévoir toute extension éventuelle d’activité non mentionnée dans les statuts. En effet, l’absence de mention peut entraîner la dissolution de la Société Civile Immobilière.

En règle générale, l’objet social est formulé de la manière suivante : « La société a pour objet l’acquisition, l’administration et la gestion par bail, location ou toute autre forme de tous immeubles et biens immobiliers ».

Les associés

La constitution d’une SCI requiert obligatoirement la présence d’au moins 2 associés. En effet, il est impossible de créer une société de ce type avec un seul associé.

🤔 Comment devenir l’associé d’une SCI ? Vous devez réaliser un apport en capital, qu’il s’agisse d’un apport en numéraire, d’un apport en nature ou d’un apport en industrie.

Les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables des dettes sociales de la société, dans la limite de leur part en capital social. Plus précisément :

• La responsabilité des associés est subsidiaire : en cas de difficultés financières, le patrimoine personnel de chaque associé est engagé. Les créanciers sont donc en droit de demander aux associés de la SCI de régler les dettes de la société sur leurs propres biens, mais uniquement après avoir tenté sans succès d’obtenir le paiement de la dette ;
• La responsabilité des associés est non solidaire : cela implique qu’ils sont responsables des dettes de la société en proportion de leur part en capital social. Ainsi, un associé n’est pas tenu de payer la part de dette pour laquelle un autre associé de la SCI est responsable.

L’âge des associés

Contrairement à l’idée reçue, les enfants mineurs peuvent devenir associés au sein d’une SCI, qu’ils soient émancipés ou non. Si le mineur n’est pas émancipé (scénario le plus courant), l’autorisation des représentants légaux est requise. En pratique, cette autorisation est généralement accordée sans grande difficulté car dans la majorité des cas, ce sont les parents qui créent la SCI dans le but d’inclure leurs enfants mineurs.

♾️ Les enfants mineurs sont également tenus indéfiniment responsables des dettes de la SCI. Pour éviter d’imposer une telle responsabilité à un mineur, les statuts de la société peuvent prévoir un aménagement afin de limiter la responsabilité de ce dernier au montant de son apport.

Le lien des associés

Pour créer une SCI, il n’est pas requis d’avoir un lien spécifique entre les associés. En effet, on peut tout aussi bien créer une SCI en couple, avec ou sans les enfants, entre amis, entre frères et sœurs, partenaires de PACS, concubins, etc.

Les démarches de création

Comme vu précédemment, la création d’une SCI nécessite l’accomplissement de multiples formalités nécessaires : rédaction des statuts, publication d’un avis de création dans un JAL, immatriculation et dépôt de capital.

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Société civile immobilière : tout ce qu’il faut savoir

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI, ou société civile immobilière, est une forme juridique qui permet à plusieurs personnes de gérer des biens immobiliers. Composée au minimum de deux associés, elle est considérée comme une personne de droit privé, donc soumise au droit civil. La SCI a la possibilité :

• D’acquérir un bien immobilier ;
• De le détenir ;
• De le louer ;
• De le vendre.

Selon ses objectifs et ses modalités de gestion, décidés par ses associés, la société peut aussi être soumise à des obligations fiscales et administratives spécifiques. Les associés de la SCI peuvent être des personnes physiques (soit des particuliers) ou des personnes morales (soit le représentant d’une entreprise). C’est l’ensemble des membres de la société qui choisissent ses modalités de gestion et la répartition des bénéfices.

Avec une SCI, vous pouvez acquérir un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un logement ou d’un local professionnel, et le proposer à la location, mais aussi acheter un appartement ou une maison pour vous-même.

Qui est concerné par la SCI ?

Tout le monde est concerné : les personnes physiques comme les personnes morales. Mais il faut au moins deux associés pour créer une SCI.

Ce statut juridique est valable uniquement pour un projet immobilier personnel ou à visée locative. Il n’est pas disponible pour la création d’une activité commerciale, soit l’achat et la revente fréquents de logements ou de locaux professionnels.

Cependant, si vous constituez une SCI construction-vente, vous pouvez vendre les biens immobiliers qui appartiennent à la société.

Quels sont les types de SCI ?

Il existe cinq types de société civile immobilière, à savoir :

• La SCI traditionnelle (achat, gestion ou location d’un bien immobilier) ;
• La SCI construction-vente (achat d’un terrain, construction d’un bien immobilier et revente) ;
• La SCI attribution (partage du bien acquis ou construit) ;
• La SCI de jouissance à temps partagé (partage de l’utilisation du bien entre plusieurs bénéficiaires) ;
• La SCI familiale, soit une SCI traditionnelle mais où les associés viennent d’une même et seule famille.

Pourquoi créer une SCI : les avantages

Le principal avantage reste la facilité à entreprendre un investissement immobilier avec un ou plusieurs associés. C’est pourquoi créer une SCI constitue une solution de choix dès lors qu’il s’agit d’un projet immobilier de grande ampleur, ou en famille.

Elle permet de regrouper des ressources financières, ce qui s’avère très utile lorsqu’il s’agit d’acquérir des propriétés de grande envergure.

En outre, la constitution d’un capital social, bien que nécessaire, peut être adaptée aux besoins des associés. Si le capital est substantiel, il peut rassurer les institutions financières et faciliter l’obtention de prêts pour de futurs investissements.

La SCI offre également une grande flexibilité en matière de gestion. Les associés ont la liberté de rédiger leurs statuts et de définir les règles de fonctionnement de la société. Cela signifie qu’ils peuvent convenir ensemble de la manière dont la société sera gérée, des modes de rémunération, et bien d’autres aspects.

Un autre avantage majeur de la SCI est la protection du patrimoine personnel des associés. En cas de problèmes financiers ou de créances, les biens personnels des associés sont généralement à l’abri des saisies, car la SCI est une entité juridique distincte.

De plus, la gestion et la transmission du patrimoine familial sont grandement simplifiées grâce à une SCI. Vous pouvez gérer et transférer des biens immobiliers au sein de votre famille ou de votre couple à moindre coût. De plus, la transmission du patrimoine aux héritiers est facilitée, ce qui assure la continuité de la gestion du patrimoine familial.

Enfin, vous avez le choix entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés, ce qui permet d’optimiser la fiscalité de la société civile immobilière en fonction de la situation financière et des objectifs des associés.

Combien coûte la création d’une SCI ?

Le coût de création d’une SCI est de l’ordre de 500 € au minimum. Toutefois, ce dernier peut varier selon le type de projet.

Les frais d’immatriculation d’une SCI

Après avoir rempli le formulaire M0 et fourni les documents obligatoires pour immatriculer votre société, vous devez régler les frais de dossier. Vous devez prévoir 66,88 euros TTC pour les émoluments. À cela, s’ajoutent les frais générés par le dépôt du Registre des Bénéficiaires Effectifs (RBE) : comptez 21,41 euros TTC.

C’est la greffe du tribunal qui perçoit les émoluments, mais pour vous simplifier la tâche, le paiement se fait à travers le guichet unique de l’INPI par carte bancaire ou par l’intermédiaire de votre compte client.

Les autres frais administratifs d’une SCI

La rédaction des statuts est gratuite si vous la réalisez seul (avec les autres associés de la société) ou si vous disposez d’un abonnement au logiciel de comptabilité Indy. Mais si ce n’est pas le cas, et que vous ne voulez pas les rédiger par vous-même, vous devez compter entre 200 et 1500 euros pour vous faire aider par un avocat, un expert-comptable ou un service en ligne agréé.

Vous devez ajouter les frais de publication de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales. Si les tarifs varient d’un journal à l’autre, le prix moyen se situe vers les 200 euros. N’hésitez pas à contacter plusieurs journaux pour déterminer celui qui vous proposera le tarif le plus intéressant.
La publication de l’avis de constitution doit aussi se faire dans le Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales (BODACC). Le prix est bien moins élevé que pour le journal d’annonces légales : 10,54 euros.

Et le montant du capital social ? Là, c’est à vous de décider. Car oui, le montant est libre à partir du moment où il comprend au minimum un euro symbolique. Les frais de création de votre société dépendent de vous et de vos associés.

Les frais annexes d’une SCI

Vous devez aussi prendre en compte :

• Les frais de comptabilité de la SCI ;
• Les frais d’ouverture d’un compte bancaire pro ;
• Les frais de notaire ;
• La taxation des apports en nature ;
• Les frais de domiciliation ;
• Les frais d’assurance.

Quelle fiscalité s’applique aux bénéfices de la SCI ?

En SCI, deux régimes d’imposition sont possibles : l’impôt sur les sociétés (IS) ou l’impôt sur le revenu (IR).

Sous le régime de l’IS, l’imposition s’effectue au niveau de la SCI, tandis que les associés se rémunèrent par des distributions de dividendes (à déclarer également). Les SCI de location meublées sont obligatoirement soumises à l’IS.

Sous le régime de l’IR, chaque associé est imposé individuellement sur sa part des revenus. Autrement dit, chaque associé doit déclarer dans sa déclaration de revenus personnelle annuelle le résultat net avant impôt à hauteur de sa quote-part dans la société.

🚨 Sachez que dès lors que vous optez pour le régime de l’IS, vous ne pouvez plus revenir en arrière, le choix est définitif.

Tableau récapitulatif sur la création d’une SCI

Vous avez maintenant toutes les clés en main pour créer une SCI. Pour vous assurer de la bonne réalisation de certaines étapes, faites-vous accompagner par un professionnel. Pour tout abonnement au logiciel de comptabilité Indy, bénéficiez d’une aide gratuite pour la rédaction des statuts !

FAQ – Questions / Réponses

Peut-on créer une SCI seul ?

Non !

La loi ne permet pas la création d’une Société Civile Immobilière avec un seul associé. En effet, seules deux structures juridiques peuvent être créées par un associé unique :

• La SASU (Société par Actione Simplifiée Unipersonnelle) étant la forme unipersonnelle de la SAS, Société par Actions Simpliée ;
• L’EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) s’agissant de la forme unipersonnelle de la SARL, Société à Responsabilité Limitée.

Ainsi, toute demande d’immatriculation d’une SCI à associé unique est rejetée par l’INPI.

⚠️ Attention ! Une SCI peut toutefois évoluer vers une forme unipersonnelle au cours de son existence, notamment à la suite du décès ou du retrait des autres associés ou en cas de cession des parts sociales appartenant aux autres associés de la SCI. Toutefois, en cas d’absence de régularisation de la situation dans un délai de 6 mois à 1 an, la société risque d’être liquidée puis dissoute.

Est-il obligatoire de faire appel à un comptable ou à un notaire en SCI ?

Faire appel à un notaire ou un comptable n’est pas toujours obligatoire !

En effet, un notaire est obligatoire en SCI dès lors que le capital social est constitué de l’apport d’un bien immobilier. En effet, la SCI devenant propriétaire d’un immeuble, cette démarche requiert la signature d’un acte notarié.

Cependant, avoir recours à un comptable au même titre qu’un expert-comptable n’est pas obligatoire en SCI. En effet, vous pouvez par exemple opter pour des solutions efficaces et économiques telles que le logiciel de comptabilité Indy.

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Quels sont les inconvénients de créer une SCI ?

La création d’une SCI confère de nombreux avantages. Cependant, les formalités de création sont fastidieuses, coûteuses et doivent se conformer à des réglementations strictes. De plus, en cas de dettes de la société, les associés encourent une responsabilité indéfinie, pouvant ainsi exposer leur patrimoine personnel à la saisie des créanciers.

Comment créer une SCI en couple ?

Lorsqu’un couple vit en concubinage, il est soumis au régime de l’indivision en cas d’acquisition d’un bien. La création d’une SCI en couple permet de faciliter l’acquisition et la gestion d’un bien commun, ainsi que de simplifier la transmission du bien en cas de décès de l’un des deux partenaires. Pour créer une SCI en couple, c’est très simple. Vous devez suivre les mêmes procédures que pour la constitution d’une SCI standard.

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