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Impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS) ? C’est la question que pourrait se poser tout associé ou futur associé d’une Société Civile Immobilière (SCI), quel que soit son type. Il s’agit là d’une question plus que valide, tant les conséquences que ce choix impliquent sont importantes sur la fiscalité de la SCI. Quel régime d’imposition est fait pour vous ? Nous vous aidons à faire votre choix, suivez-nous ! 🏃🏽♀️
SCI à l’IS vs SCI à l’IR : notre comparatif
| SCI à l’IR | SCI à l’IS | |
| 🏦 Mode d’imposition | Une structure « transparente » : les associés paient eux-mêmes l’impôt dû par la société en fonction de leur participation au capital social | La société est directement imposée sur son bénéfice. Les associés sont uniquement imposés sur les dividendes distribués. |
| 🏢 Choix entre le régime microfoncier ou réel | ✅ | ❌ |
| 📈 Taux d’imposition | Le barème progressif de l’IR s’applique | – Une imposition au taux normal de 25% sur la part des bénéfices supérieure à 42 500 € – Possibilité de bénéficier du taux réduit de 15% sur la part des bénéfices inférieure à 42 500 € |
| 🏠 Déficit foncier | Déductible dans la limite de 10 700 euros | Report possible sur les 10 années suivantes |
| ➕ Les plus values | Taxe sur les plus-values immobilières des particuliers – Un taux de 19% + 17,2% de prélèvements sociaux – Exonération partielle à partir de la 6ème année de détention puis exonération totale au bout de 22 ans |
Taxe sur les plus-values immobilières des professionnels – Un taux de 25% – Pas d’abattement pour durée de détention |
| 👩🏽💼 Obligations comptables | Très peu d’obligations | Des obligations comptables strictes |
| 💵 Déduction des charges | – Les frais de gestion – La taxe foncière – Les intérêts d’emprunt |
– Frais d’acquisition – Frais d’amortissement du bien – Rémunération du gérant associé – Les frais de gestion du bien – Taxe foncière ⚠️ Les intérêts d’emprunt ne sont quant à eux pas déductibles lorsque ce dernier est souscrit pour effectuer un apport |
| 📄 Type de bail | Location vide uniquement (pas de location meublée) | Biens immobiliers meublés ou non |
Les caractéristiques de la SCI à l’IR
Mode d’imposition : une structure transparente
La SCI à l’IR, est dite « transparente », c’est-à-dire qu’elle n’est pas elle-même imposée. Ce sont les associés qui le sont directement sur leur déclaration d’impôts au titre des revenus fonciers. Cela a donc pour conséquence que les éventuels revenus de la SCI sont ajoutés aux revenus de l’associé, la somme des deux étant soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
La déduction des frais à l’IR
La SCI à l’IR pourra déduire moins de charges que la SCI à l’IS. Avec ce mode d’imposition, vous pourrez déduire :
- Les frais de gestion du bien (énergie, travaux mineurs, frais d’entretien…) ;
- Taxe foncière ;
- Intérêts d’emprunt, si un emprunt a été nécessaire pour acquérir les parts (impossible pour un associé à l’IS).
En outre, si les revenus fonciers d’un associé ne dépassent pas 15 000 € par an, il est possible pour ce dernier d’opter pour le régime du micro foncier : un abattement automatique de 30% est alors appliqué à son chiffre d’affaires pour charges. Le calcul de l’impôt est alors réalisé sur 70% du CA.
Le déficit foncier
La déduction du déficit foncier est possible sur 10 ans pour les associés de SCI à l’IR dans la limite de 10 700 € par exercice. Le surplus est reportable sur votre revenu global ou vos revenus fonciers :
- Durant 6 ans sur votre revenu global ;
- Durant 10 ans sur vos revenus fonciers.
Les obligations comptables
Vous avez certainement lu sur certains sites peu consciencieux qu’aucune obligation comptable n’était obligatoire en SCI. Cependant, le gérant doit présenter les comptes une fois par an aux associés et toute société doit avoir une comptabilité tenue dans les règles en cas de contrôle. La seule différence avec les SCI à l’IS est que vous pouvez choisir votre mode de comptabilité, à savoir comptabilité de trésorerie (généralement préférée car beaucoup plus simple) ou d’engagement.
De plus, vous n’avez pas à déposer votre comptabilité via le site de l’INPI chaque année mais des déclarations (numéro 2072 et 2044) sont à effectuer annuellement, argument de plus pour tenir une comptabilité rigoureuse. Avec Indy, vous pouvez produire vos déclarations 2072 et 2044 et toute simplicité !
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La taxation des plus-values immobilières
Calcul de la plus-value pour une SCI à l’IR
C’est le cas le plus simple, la plus-value est simplement la différence entre le prix de vente et le prix d’achat initial. Certains frais peuvent être ajoutés au prix d’acquisition. Ils vont venir réduire la plus-value imposable :
- Les charges et indemnités versées au vendeur lors de l’acquisition ;
- Les frais d’acquisition : frais de notaire, droits d’enregistrement ou TVA payés lors de l’achat…(Si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat) ;
- Les dépenses de construction, reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration sous certaines conditions (réalisées par une entreprise notamment) sur justificatifs. Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat ;
- Les frais de voirie, réseaux et distributions d’un terrain à bâtir, qu’ils soient ou non imposés par les collectivités locales dans le cadre du plan d’occupation des sols ou du plan local d’urbanisme.
La plus-value d’une SCI à l’IR est de moins en moins imposable avec le temps, comme nous allons le voir plus bas.
Taxation des plus-values sur les reventes de bien
Les plus-values immobilières des SCI à l’IR sont à déclarer comme revenus fonciers et sont imposées à 19% auxquels s’ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux. Pour les impôts comme pour les prélèvements, on note cependant une exonération partielle à partir de la 6ème année de détention qui devient totale au bout de 22 ans (impôts) et 30 ans (prélèvements sociaux).
Le type de bail
En SCI à l’IR, vous ne pouvez mettre en location que des biens non meublés ! Attention à ne pas jouer avec le feu, votre société pourrait être requalifiée si c’était découvert.
Les avantages et les inconvénients de la SCI à l’IR en bref
| 👍🏼 Avantages | 👎🏼 Inconvénients |
| Une fiscalité transparente | Impossibilité de déduire la totalité des charges |
| Possibilité de déduire certaines charges et notamment les intérêts d’emprunt souscrit par l’associé pour réaliser un apport | Si les bénéfices perçus sont importants, vous serez imposés à une tranche marginale élevée |
| Possibilité de choisir entre le régime réel et le régime micro-foncier | |
| Possibilité de bénéficier d’une exonération partielle puis totale des plus-values | |
| Application de la taxe sur les plus-values immobilières des particuliers (plus avantageuse que celle des professionnels) | |
| Le report des déficits | |
| Une comptabilité simplifiée |
Les caractéristiques de la SCI à l’IS
Mode d’imposition de la SCI à l’IS
Les SCI à l’IS ont un fonctionnement similaire aux sociétés commerciales : la SCI paie son propre impôt et les associés ne sont imposables que s’ils reçoivent des dividendes. Le taux normal d’imposition est de 25%, mais vous pouvez bénéficier d’un taux à 15% pour les revenus compris entre 0 et 42 500 €.
La déduction des charges
Les SCI à l’IS, pourront déduire bien plus de dépenses que les SCI à l’impôt sur le revenu. Vous pourrez notamment déduire de votre bénéfice imposable :
- Les frais d’acquisition (frais de notaire, frais de greffe…) ;
- Les frais d’amortissement du bien (étalement de la charge d’acquisition du bien sur plusieurs années) ;
- La rémunération du gérant associé (si présente) ;
- Les frais de gestion du bien (énergie, travaux mineurs, frais d’entretien…) ;
- La taxe foncière ;
- Les intérêts d’emprunt (uniquement au niveau de la société).
Le déficit fiscal
Le déficit fiscal des SCI à l’IS est reportable, sur les 10 exercices suivants. Notez toutefois, qu’il n’est pas possible d’imputer ce déficit sur l’imposition personnelle des associés. Combiné aux charges déductibles plus avantageuses, c’est un argument conséquent pour ce mode d’imposition.
Les obligations comptables
Pour une SCI à l’IS, comme pour toute société commerciale, les exigences comptables sont beaucoup plus strictes. Vous devrez tenir une comptabilité d’engagement ainsi que certains documents obligatoires :
- Comptes annuels : déposés au greffe du tribunal de commerce, ils comprennent le bilan et le compte de résultat ;
- Livre-journal : il recense chronologiquement toutes vos opérations comptables au cours de l’exercice. Vous le trouverez sur Indy dans la rubrique FEC ;
- Grand Livre: il regroupe par compte comptable les mêmes opérations que le livre journal. Peut-être très utile pour identifier des foyers de dépenses ou de revenus ;
- PV d’assemblée générale : Le PV d’AG est une restitution des discussions et des décisions prises pendant l’assemblée générale annuelle des associés ;
- Liasse fiscale : les déclarations 2033 et 2065.
Ces documents doivent être conservés pendant 10 ans.
Veillez à bien suivre le calendrier fiscal spécifique aux SCI pour envoyer vos déclarations à l’heure !
La taxation des plus-values immobilières
Calcul de la plus-value pour une SCI à l’IS
Le calcul de la plus-value d’une SCI à l’IS est différent de celui d’une SCI à l’IR. En effet, à l’IS c’est la valeur nette comptable qui est soustraite au prix de cession pour obtenir la plus-value, et non le prix d’achat initial.
À l’IS, votre bien est dit immobilisé, il fait partie du patrimoine de la société. Pour amortir son prix d’achat, vous déduisez chaque année des amortissements. Pour de l’immobilier, on déduit en moyenne 5% du prix d’achat chaque année, pendant 20 ans. La valeur nette comptable représente alors le prix d’achat moins les amortissements.
Expliquons la situation avec un exemple :
Une SCI à l’IS achète un bien 300 000 € qu’elle amortit sur 20 ans à raison de 15 000 € par an. Elle décide de le revendre au prix de 320 000 € au bout de 8 ans. La valeur nette comptable est alors de 300 000 – 8 * 15 000 = 120 000 €
La plus value est donc le prix de revente – valeur nette comptable = 320 000 – 120 000 = 200 000 €
Cette plus-value sera considérée comme faisant partie du résultat de la SCI et sera imposée comme telle.
Taxation des plus-values sur les reventes de bien
En ce qui concerne la revente du bien à l’IS, les plus-values sont taxées selon le barème classique de l’IS, de 15 à 25% en fonction de leur montant :
- les montants jusqu’à 42 500 € sont taxés à 15% ;
- et ceux au-delà de 42 500 € à 25% ;
- les dividendes sont, quant à eux, taxés à 30%.
Un exemple sera sûrement plus parlant :
- Une plus-value de 30 000 € sera taxée à 15%
- Une plus-value de 46 000 € sera taxée à 15% pour la part de 0 à 42 500 € et 25% pour la part de 42 500 € à 46 000 €.
Le type de bail
En SCI à l’IS, vous pouvez louer des biens meublés comme non meublés au choix.
Les avantages et les inconvénients de la SCI à l’IS en bref
| 👍🏼 Avantages | 👎🏼 Inconvénients |
| Possibilité de déduire beaucoup plus de charges qu’à l’IR | Une double imposition : les bénéfices sont imposés à l’IS, puis ils seront une nouvelle fois imposés au titre des dividendes distribués |
| Possibilité d’amortir fiscalement les biens | Une comptabilité plus complexe |
| L’imposition est supportée par la société et non pas par les associés. Autrement dit, les associés ne sont taxés que s’ils se versent des dividendes | Impossibilité de déduire les intérêts d’emprunt souscrit pour effectuer un apport dans la société |
| Possibilité de reporter le déficit de la SCI d’une année à l’autre | Application de la taxe sur les plus-values immobilières des professionnels (moins avantageuse que celle des particuliers) |
IR ou IS : notre conclusion
Pour choisir entre l’IR et l’IS pour votre SCI, vous devez évaluer chaque élément, les avantages fiscaux et les inconvénients de chaque imposition.
Des hésitations quant au régime d’imposition à choisir ?
Nos experts vous aident gratuitement à faire votre choix entre SCI à l’IS ou à l’IR !
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FAQ : Questions fréquentes
Je souhaite créer une SCI familiale, vers quelle imposition dois-je me tourner ?
Bien que vous ayez le choix, si vous souhaitez créer une SCI familiale dans le but de facilité la transmission de votre patrimoine, nous vous recommandons de vous tourner vers la SCI à l’IR. Puisque cette dernière vous permettra de bénéficier du régime des plus-values des particuliers, un régime particulièrement avantageux.
Puis-je passer d’une SCI à l’IR à une SCI à l’IS ? Si oui, comment ?
Il est effectivement possible d’opter pour l’IS ! Pour cela, il vous suffit d’en faire la demande à votre Service des Impôts des Entreprises (SIE).
Puis-je passer d’une SCI à l’IS à une SCI à l’IR ?
Vous avez opté pour l’IS et souhaitez finalement revenir à l’IR ? Cela est tout à fait possible à condition de formuler la demande dans les 5 ans suivant l’option initiale.
