Tout comprendre sur le dépôt de capital en SCI

Si vous souhaitez créer une SCI (Société civile immobilière) pour investir dans l’immobilier en prenant des risques modérés, sachez que ce type de structure diffère de la société commerciale sur de nombreux points. En effet, contrairement aux sociétés commerciales, le dépôt de capital ne constitue pas une formalité obligatoire pour les SCI. Pour effectuer un dépôt de capital, vous pouvez passer par un notaire ou souscrire un compte bancaire. Mais pourquoi effectuer un dépôt de capital ? Comment procéder ? Quels sont les différents types d’apports possibles ? Nous vous expliquons tout dans cet article 👇

Tout comprendre sur le dépôt de capital en SCI

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Le dépôt de capital social d’une SCI : définition

Le dépôt de capital social d’une Société Civile Immobilière représente le processus par lequel les associés apportent des ressources au moment de la création de l’entreprise. En échange de ces apports, les associés de la société se voient attribuer des parts sociales proportionnelles aux sommes des apports qu’ils ont apportés. En d’autres termes, les droits des associés au sein de la SCI, tels que le droit à l’information, le droit de vote et les droits aux dividendes pour les SCI soumises à l’IS (Impôt sur les sociétés) ou à l’IR (Impôt sur le revenu), dépendent du montant apporté par chacun.

De plus, lors de la constitution de la société, ce capital alimente le compte en banque professionnel de l’entreprise, permettant ainsi d’effectuer les premiers achats au nom de la SCI. Pour couvrir les premières dépenses de la société, il est donc préférable que la somme apportée soit suffisante.

Enfin, comme mentionné au préalable, contrairement aux sociétés commerciales (SARL, EURL, SAS, SASU), aucune loi française ne stipule l’obligation pour les SCI de réaliser un dépôt de capital. Les associés ont également une liberté totale quant au montant du capital et aux modalités de libération au sein des statuts de la société. Cependant, pour créer une SCI, il est requis de déposer un montant minimum symbolique de 1€.

Le capital social, de quoi se compose-t-il ?

Le capital social d’une SCI, c’est :

Des apports en nature

L’apport en nature au sein d’une SCI implique l’émission de nouvelles parts sociales ou l’augmentation de la valeur de parts existantes en échange d’un bien, généralement un bien immobilier. Ce type d’apport doit obligatoirement être constaté par un notaire mais n’est pas nécessairement soumis à l’évaluation d’un commissaire aux apports.

🏢 Le saviez-vous ? Au moment de la création de la société, les apports en nature doivent être libérés en intégralité.

Un associé fait un apport en nature en SCI

Des apports en numéraire

Les apports en numéraire sont une forme classique d’apport en capital. Dans ce cas, les associés de la SCI transfèrent des liquidités sur le compte professionnel de l’entreprise en échange de parts sociales. Ces derniers sont libres de définir les modalités de libération de cet apport dans les statuts.

💰 Bon à savoir : si vous envisagez d’augmenter votre capital en numéraire, vous devez impérativement libéré votre capital en intégralité.

L’incorporation de réserves

L’incorporation de réserves, aussi appelée « incorporation de bénéfices » consiste à utiliser des fonds déjà présents dans la société pour augmenter le capital social. Autrement dit, cela consiste à transformer les réserves de la société en capital social.

Cette démarche est bénéfique en particulier si vous souhaitez consolider votre crédibilité vis-à-vis des partenaires et des potentiels investisseurs, bénéficier d’une meilleure capacité financière et soutenir la croissance de la SCI.

Enfin, le capital social peut parfois inclure des apports en industrie (savoir-faire, expérience, etc), bien que cette pratique soit plutôt rare, surtout dans le cadre d’une SCI.

Dépôt de capital en SCI : vers qui se tourner ?

Le dépôt de capital auprès d’une banque traditionnelle

Tout d’abord, pour effectuer votre dépôt de capital en SCI, vous pouvez vous tourner vers une banque traditionnelle. Parmi celles-ci, nous retrouvons notamment le Crédit Mutuel, la Banque Postale et la Société Générale. Suivant la banque sélectionnée et ses processus internes (notamment le délai pour obtenir un rendez-vous et étudier le dossier), l’ouverture de ce compte peut parfois prendre plusieurs semaines.

⚖️ En SCI, vous n’avez pas besoin d’obtenir l’attestation de dépôt de fonds pour immatriculer votre société auprès du guichet unique de l’INPI. Cela est une obligation qui s’applique uniquement aux sociétés commerciales. De plus, autrefois l’immatriculation des entreprises ne se faisait pas auprès de l’INPI mais auprès du Greffe du tribunal de commerce ou de l’URSSAF qui portaient le nom de CFE (Centre de formalités des entreprises).

Le dépôt de capital auprès d’un notaire

Autre solution : vous pouvez effectuer votre dépôt de capital social auprès d’un notaire. Cette approche est souvent plus rapide, mais également plus coûteuse. En effet, les prix pratiqués par les notaires sont en moyenne de 100€.

Le principal avantage de recourir à un notaire réside dans le fait de bénéficier d’une expertise en matière de création d’entreprise. Ce dernier s’assurera que tous les documents nécessaires à la création de votre SCI sont en règle, vous évitant ainsi d’éventuels problèmes voire le rejet de votre dossier.

Cependant, il est important de souligner qu’un notaire n’est pas en mesure d’ouvrir un compte bancaire.

Le dépôt de capital en ligne

Enfin, pour réaliser le dépôt de capital d’une SCI, vous pouvez opter pour la banque en ligne et la néobanque. En effet, au fil des années, de nouveaux acteurs sont venus concurrencer les banques classiques.

🤔 La différence entre une banque en ligne et une néobanque ? La banque en ligne est un établissement de crédit qui possède une licence bancaire, là où les néobanques sont des établissements de paiement qui possèdent seulement un agrément de l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution).

Parmi les banques en ligne et les néobanques les plus convoitées, nous pouvons citer Hello bank! (filiale du groupe BNP Paribas), Fortuneo, Monabanq, Boursobank (anciennement Boursorama banque), Shine, Revolut, Finom ou encore Qonto.

Opter pour ces nouvelles solutions en ligne présente l’avantage de bénéficier de processus simples et rapides et de tarifs avantageux.

✨ Le petit + ? Certaines banques en ligne proposent des dépôts de capital, avec réception de l’attestation de dépôt de fonds dans les 72h suivantes seulement !

Une fille souriante effectue un dépôt de capital en ligne en SCI

Dépôt de capital en SCI : les étapes à suivre

1️⃣ Choisir le montant du capital

Si pour certaines sociétés commerciales, il existe un montant requis pour effectuer un dépôt de capital (par exemple : 37 000€ en SA, Société Anonyme), ce n’est pas le cas en SCI. Cependant, comme mentionné plus haut, bien que vous n’êtes pas tenu en SCI d’effectuer un dépôt de capital, vous devez néanmoins effectuer un apport en numéraire d’1€ symbolique.

2️⃣ Choisir le dépositaire

Pour déposer votre capital social, vous avez le choix entre plusieurs options : la banque traditionnelle, la banque en ligne, la néobanque ou bien le notaire.

Pour choisir le dépositaire, prenez en considération vos besoins spécifiques :

  • Avez-vous besoin d’un accompagnement personnalisé ? ;
  • Souhaitez-vous bénéficier de processus simples et rapides, accessibles en ligne ? ;
  • Êtes-vous disposé à allouer un budget à cette démarche ou préférez-vous une solution plus économique avec des tarifs avantageux ?

Questionnez-vous également sur les offres proposées :

  • Quels sont les frais associés au dépôt de capital ? ;
  • Quelle est la réputation de l’établissement bancaire ou du notaire ? Ont-ils des antécédents fiables dans la gestion de fonds ? ;
  • Quelle est la qualité du service client ? ;
  • Quelles sont les fonctionnalités supplémentaires offertes ?
  • Quels sont les avis de la clientèle ? ;
  • Quel est le niveau de confidentialité et de protection des données ? ;
  • Quelles sont les politiques liées au dépôt de capital ? ;
  • Et bien d’autres encore !

ℹ️ Depuis le 1er juin 2021, il n’est plus possible pour une SCI ou toute autre société de réaliser un dépôt de capital auprès de la Caisse des dépôts et des consignations.

3️⃣ Regrouper l’ensemble des pièces justificatives requises

Suivant le dépositaire sélectionné, vous devrez constituer un dossier avec plus ou moins de pièces justificatives. Ces dernières comprennent notamment :

  • 🗝️ Une demande de dépôt ;
  • 📝 Le projet des statuts datant de moins d’1 an ;
  • 🪪 Une pièce d’identité valide du déposant ;
  • 📃 Un justificatif de domicile du déposant datant de moins de 3 mois ;
  • 🧾 Une preuve du paiement du dépôt, éventuellement assortie d’une attestation de provenance de fonds ;
  • 📍 L’adresse de domiciliation de la SCI (siège social) et de son représentant légal ;
  • 📋 La liste des souscripteurs en y indiquant les prénoms, les noms, les adresses et les montants versés par chacun d’entre eux.

4️⃣ Effectuer le dépôt de capital

Une fois les étapes précédentes réalisées, il ne vous reste plus qu’à centraliser tous les fonds afin de les verser sur le compte professionnel de la SCI.

Le comparatif des meilleurs comptes pro avec dépôt de capital pour SCI

💳 Compte pro Finom Blank Shine Qonto Fiducial
🏦 Type de banque Néobanque Néobanque Néobanque Néobanque Banque en ligne
💰 Tarif Dès 228€ HT / an (hors promotions) Dès 72€ HT / an Dès 164€ HT / an (hors promotions) Dès 169€ HT / an Dès 144€ HT / an
🎯 Pour qui ? ✅Entreprises individuelles (EI)
✅Micro-entreprises
✅Sociétés
❌Associations
✅Entreprises individuelles (EI)
✅Micro-entreprises
✅Sociétés
❌Associations
✅Entreprises individuelles (EI)
✅Micro-entreprises
✅Sociétés
❌Associations
✅Entreprises individuelles (EI)
✅Micro-entreprises
✅Sociétés
✅Associations
✅Entreprises individuelles (EI)
✅Micro-entreprises
✅Sociétés
✅Associations
🧰 Fonctionnalités principales
Carte virtuelle 🟢 🟢 🟢 🟢 🟢
Virements SEPA 🟢 🟢 🟢 🟢 🟢
Outil de facturation 🟢 🟢 🟢 🟢 🟢
Suivi de trésorerie 🟢 Non précisé 🟢 🟢 Non précisé
Service client 🟢 🟢 🟢 🟢 🟢
✨ Fonctionnalités additionnelles
Dépôt de capital 🟢 Disponible au prix de 69€ HT supplémentaire 🟢 🟢 🟢
Remplissage et télétransmission des déclarations fiscales 🔴 Seulement les déclarations en auto-entreprise 🔴 🔴 🔴

Mis à jour en avril 2024

Ainsi, comme nous pouvons le constater dans le tableau ci-dessus, certaines banques en ligne proposent le dépôt de capital. Toutefois, cette démarche implique souvent des frais supplémentaires. En effet, les offres de comptes pro comprenant le dépôt de capital sont souvent plus onéreuses que les offres standards de comptes bancaires professionnels.

De plus, la plupart de ces banques ne proposent pas le remplissage automatique et la télétransmission des déclarations fiscales. Lorsqu’une banque offre ce service, elle se limite généralement aux déclarations des micro-entreprises (anciennement appelées auto-entreprises).

Par conséquent, si vous souhaitez bénéficier de cette fonctionnalité additionnelle, vous pouvez en profiter à partir de 20€ HT / mois en optant pour la formule Premium d’Indy.

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FAQ – Questions / Réponses

Que choisir en SCI : un capital fixe ou un capital variable ?

Tout d’abord, la plupart des SCI font le choix du capital fixe notamment car une SCI à capital fixe présente un certain degré de stabilité. Toutefois, si vous souhaitez modifier le capital social, il vous faudra entreprendre de nombreuses démarches telles que la modification des statuts de l’entreprise, une procédure à la fois lourde et coûteuse. En effet, cette dernière est soumise à l’accord unanime de tous les associés et de la convocation d’une assemblée générale extraordinaire (AGE). De plus, la SCI à capital fixe peut dissuader les investisseurs potentiels de rejoindre la SCI en raison des procédures complexes pour acquérir des parts dans la société.

Ainsi, comme vous l’aurez compris, opter pour un capital variable vous offrira une plus grande souplesse. Vous pourrez modifier le capital social librement, sans nécessiter une modification des statuts de la SCI. En effet, si vous souhaitez augmenter ou réduire le capital social de la société, un simple procès-verbal validé par le gérant suffit. De plus, contrairement à la SCI à capital fixe, l’entrée et la sortie des associés seront ici simplifiées. Cependant, la sortie des associés étant simplifiée, la SCI à capital variable court un risque important puisque l’associé retrayant peut prétendre au moment de sa sortie la valeur réactualisée de son apport initial. Ainsi, si la société a pris de la valeur depuis sa constitution, le coût de sortie de l’associé peut donc représenter une somme conséquente et compromettre la situation financière de la société. En outre, la SCI à capital variable protège l’anonymat des associés.

SCI à capital variable SCI à capital fixe
🤗 Avantages
🤸 Plus de souplesse quant à la
modification du capital social
⚖️ Garantie de stabilité lorsque le
capital social reste constant,
sans fluctuation
🔃 Entrée et sortie des associés simplifiées  
🔒 Protection de l’anonymat des associés  
🥴 Inconvénients
🪙 Coût de la sortie d’un associé pouvant
être conséquent
💰 Démarches lourdes et coûteuses
pour modifier le capital social
  💶 Dissuade les potentiels investisseurs

Est-il possible de transformer une SCI à capital fixe en SCI à capital variable ?

Tout à fait ! 😉

Cependant, cette conversion est soumise à la modification des statuts de la Société Civile Immobilière.

Ouvrir un compte pro est-il obligatoire en SCI ?

Non !

En SCI, vous avez l’obligation depuis l’instauration de la loi PACTE en 2019 de souscrire un compte bancaire dédié à votre activité professionnelle. Cependant, il peut aussi bien s’agir d’un compte courant que d’un compte professionnel.

Seules les sociétés commerciales telles que les SARL, EURL, SAS, SASU sont soumises à l’obligation d’ouvrir un compte pro.

La loi Pinel, de quoi s’agit-il ?

Promulguée en 2014, la loi Pinel vise à encourager la construction de logements neufs dans des zones où la demande excède l’offre, communément appelées les zones tendues. L’un des principaux avantages de cette loi est sans nul doute ses avantages fiscaux. En effet, en investissant dans un bien immobilier neuf répondant aux critères d’éligibilité, vous pouvez bénéficier de réductions d’impôts pouvant atteindre jusqu’à 21% du prix du bien, dans la limite de 300 000€.

Une question supplémentaire sur le dépôt de capital en SCI ou un avis à nous transmettre ? N’hésitez pas à utiliser l’espace commentaire ci-dessous, l’équipe Indy se fera une joie de vous répondre ! 🥰

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par Lauriane Kadri

Lauriane est rédactrice de contenus chez Indy. Elle a la vocation de vous aider à devenir indépendants sur votre comptabilité.